Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 16-12.773 • 2017-03-16 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Sozialwohnung in Colomiers, verwaltet von einem HLM-Vermieter. Jedes Jahr müssen Sie den Solidaritätszuschlag zur Miete (SLS) für Mieter berechnen, deren Einkommen die Höchstgrenzen überschreitet. Aber was tun, wenn Ihr Mieter Ihnen seine Einkünfte nicht mitteilt? Können Sie den Höchstzuschlag anwenden? Und vor allem, können Sie die Deckelung des SLS aufheben? Genau diese Frage hat der Kassationshof in einem Urteil vom 16. März 2017 entschieden, das direkt Vermieter und Mieter der Region Toulouse betrifft, insbesondere in Tournefeuille, wo viele HLM-Wohnungen betroffen sind.
Diese Entscheidung beantwortet eine praktische Frage: Kann der Vermieter, wenn ein Mieter seine Einkünfte nicht angibt, den Höchstüberschreitungskoeffizienten (Koeffizient 6,88) anwenden, ohne die gesetzlich vorgesehene Deckelung zu berücksichtigen? Die Antwort ist differenziert: Ja für den Koeffizienten, nein für die Deckelung. Mit anderen Worten: Der Vermieter kann den SLS maximal erhöhen, aber dem Mieter nicht den Vorteil der Obergrenze entziehen, die den Gesamtbetrag des Zuschlags begrenzt. Eine ausgewogene Lösung, die sowohl das Interesse des Vermieters als auch das des Mieters schützt.
In diesem Artikel werde ich Ihnen diese Entscheidung erklären, als säßen wir bei einem Kaffee, mit konkreten Beispielen aus unserer Region. Ob Sie HLM-Vermieter, Mieter oder einfach nur neugierig sind, Sie werden hier Schlüssel zum Verständnis Ihrer Rechte und Pflichten finden.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X ist Mieter einer Wohnung der Gesellschaft Efidis, einem Sozialvermieter in der Region Toulouse, insbesondere in Colomiers. Jedes Jahr muss der Vermieter prüfen, ob die Einkünfte des Mieters die Höchstgrenzen überschreiten, um einen Solidaritätszuschlag zur Miete (SLS) zu erheben. Aber Herr X teilt aus irgendeinem Grund seine Einkünfte nicht mit. Der Vermieter, der den SLS nicht genau berechnen kann, entscheidet sich, den Höchstüberschreitungskoeffizienten (den höchsten) für die Berechnung des Zuschlags anzuwenden. Aber er geht weiter: Er hebt auch die Deckelung des SLS gemäß Artikel L. 441-4 des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs auf, was den vom Mieter geschuldeten Betrag erheblich erhöht.
Herr X ficht diese Entscheidung an. Er ruft das Amtsgericht an, dann das Berufungsgericht Toulouse. Die Tatsachenrichter geben ihm teilweise recht: Sie sind der Ansicht, dass der Vermieter bei fehlender Einkommenserklärung den Höchstkoeffizienten anwenden darf, aber die gesetzliche Deckelung nicht aufheben kann. Unzufrieden legt der Vermieter Kassation ein. Der Kassationshof bestätigt in seinem Urteil vom 16. März 2017 die Position des Berufungsgerichts und weist die Beschwerde von Efidis zurück.
Interessant an diesem Fall ist die Meinungsverschiedenheit der Parteien über die Auslegung der Texte. Der Vermieter meinte, die fehlende Mitteilung der Einkünfte rechtfertige eine maximale Sanktion, einschließlich der Aufhebung der Deckelung. Die Richter waren jedoch der Ansicht, dass die Deckelung ein Recht des Mieters sei, das ihm auch bei Nichtangabe nicht entzogen werden könne. Eine Lösung, die ich in meiner Praxis mehrfach angetroffen habe: Vermieter sind oft versucht, über das gesetzlich Zulässige hinauszugehen, um das Verhalten des Mieters auszugleichen.
Die Argumentation des Gerichts — aufgeschlüsselt
Um diese Entscheidung zu verstehen, muss man zunächst die anwendbaren Texte kennen. Der Solidaritätszuschlag zur Miete (SLS) wird durch die Artikel L. 441-1 ff. des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs (CCH) geregelt. Das Prinzip ist einfach: Überschreitet ein Mieter einer HLM-Wohnung eine bestimmte Einkommensgrenze, muss er einen Mietzuschlag zahlen. Dieser Zuschlag wird anhand eines Überschreitungskoeffizienten berechnet, der je nach Abstand zwischen den Einkünften des Mieters und der Höchstgrenze variiert. Gibt der Mieter seine Einkünfte nicht an, kann der Vermieter den Höchstkoeffizienten anwenden (Artikel R. 441-1-2 CCH).
Artikel L. 441-4 desselben Gesetzbuchs sieht jedoch eine Deckelung vor: Der SLS-Betrag darf einen bestimmten Prozentsatz der Hauptmiete nicht überschreiten. Diese Deckelung ist ein Schutz für den Mieter, damit der Zuschlag nicht übermäßig wird.
Die Frage war also: Kann der Vermieter bei fehlender Erklärung den Höchstkoeffizienten anwenden UND die Deckelung ignorieren? Die Richter des Kassationshofs antworten mit Nein. Sie sind der Ansicht, dass der Text, der den Höchstkoeffizienten bei fehlender Erklärung erlaubt (Artikel R. 441-1-2), nicht von Artikel L. 441-4 abweicht, der die Deckelung vorschreibt. Mit anderen Worten: Diese beiden Bestimmungen bestehen nebeneinander: Der Vermieter kann den Höchstkoeffizienten verwenden, muss aber die Obergrenze einhalten.
Klar gesagt: Der Kassationshof wendet das Gesetz streng an: Die Deckelung ist eine zwingende Regel, die den Mieter schützt, und der Vermieter kann davon nicht abweichen, selbst wenn der Mieter im Unrecht ist. Dies ist eine Bestätigung der früheren Rechtsprechung, die dieses Prinzip bereits mehrfach bekräftigt hatte.
Was nur wenige wissen: Diese Position ist seit mehreren Jahren konstant. Der Kassationshof hat bereits in früheren Urteilen gleichlautend entschieden, insbesondere im Jahr 2015 (Civ. 3e, 10. Juni 2015, Nr. 14-17.425). Es handelt sich also nicht um eine Kehrtwende, sondern um eine Bestätigung.
Was das für Sie konkret ändert
Für HLM-Vermieter bedeutet diese Entscheidung, dass Sie die Deckelung des SLS nicht aufheben können, selbst wenn der Mieter seine Einkünfte nicht erklärt.
