Referenzentscheidung: cc • N° 68-14.208 • 1970-01-08 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie haben gerade eine Wohnung in einer Residenz in Bron erworben. Der Bauträger hat einen vorläufigen Verwalter bestellt, wie es die Teilungserklärung vorsieht. Die erste Eigentümerversammlung findet statt, aber mangels Beschlussfähigkeit oder aufgrund von Uneinigkeit wird die Bestätigung dieses Verwalters nicht beschlossen. Was passiert? Kann der vorläufige Verwalter das Gebäude weiter verwalten? Kann er Verträge unterschreiben, die Hausgelder einziehen?
Genau diese Frage wurde dem Kassationshof in diesem Urteil von 1970 gestellt. Und die Antwort ist klar: Bestätigt die Eigentümerversammlung die Ernennung des vorläufigen Verwalters nicht in ihrer ersten Sitzung, enden seine Befugnisse automatisch. Er darf nicht mehr handeln. Aber wer verwaltet dann die Wohnungseigentümergemeinschaft? Die Lösung ist gerichtlich: Der Vorsitzende des Tribunal de grande instance (heute Tribunal judiciaire) muss angerufen werden, damit er einen neuen Verwalter bestellt.
Diese Entscheidung, wenn auch alt, bleibt ein Eckpfeiler des Wohnungseigentumsrechts. Sie schützt die Eigentümer vor einer nicht gewollten Verwaltung und stellt sicher, dass nur ein legitimer Verwalter die Gemeinschaft verpflichten kann. Aber was ändert das konkret für Sie als Eigentümer in Saint-Priest oder anderswo? Tauchen wir in die Details ein.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Der Fall begann in Marseille, hätte aber in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft Frankreichs stattfinden können. Die Gesellschaft Foncière des Champs-Élysées war in der Teilungserklärung eines Neubaus als vorläufiger Verwalter bestellt worden. Der Bauträger hatte, wie üblich, diesen Verwalter ernannt, um die Verwaltung bis zur ersten Eigentümerversammlung sicherzustellen.
Doch in dieser ersten Versammlung bestätigten die Eigentümer die Ernennung nicht. Warum? Die Gründe werden im Urteil nicht genannt, aber man kann sich Uneinigkeit über die Honorare, mangelndes Vertrauen oder einfach den Wunsch vorstellen, einen anderen Fachmann zu wählen. Jedenfalls stellte sich die Frage: Konnte der vorläufige Verwalter weiter handeln?
Die Gesellschaft Foncière des Champs-Élysées meinte wahrscheinlich ja, da sie annahm, ihre Befugnisse bestünden bis zur Bestellung eines Nachfolgers fort. Aber ein Eigentümer, Herr Crozet, rief den Vorsitzenden des Tribunal de grande instance von Marseille an, um die Ernennung eines neuen Verwalters zu erwirken. Das Gericht gab seinem Antrag statt und bestellte Herrn Crozet zum Verwalter. Die Gesellschaft Foncière legte Rechtsmittel ein und argumentierte, es liege keine Dringlichkeit vor und der vorläufige Verwalter bleibe bis zur Bestätigung oder Bestellung eines anderen Verwalters im Amt.
Das Berufungsgericht gab Herrn Crozet recht, und der Kassationshof bestätigte. Die Begründung ist unerbittlich: Das Gesetz vom 10. Juli 1965 über das Wohnungseigentum sieht in Artikel 17 Absatz 3 vor, dass mangels Beschlusses der Eigentümerversammlung der Vorsitzende des Gerichts einen Verwalter bestellen kann. Und da die Bestätigung nicht erfolgt war, endeten die Befugnisse des vorläufigen Verwalters. Keine rechtliche Lücke: Der Richter füllt das Fehlen eines kollektiven Beschlusses.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Zum Verständnis muss auf Artikel 17 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 Bezug genommen werden. Diese Vorschrift bestimmt, dass der Verwalter von der Eigentümerversammlung bestellt wird. Sie sieht aber auch ein abweichendes Verfahren vor: Kann die Versammlung keinen Verwalter bestellen, kann der Vorsitzende des Tribunal judiciaire dies auf Antrag eines Eigentümers tun. Genau das ist hier geschehen.
Der Kassationshof musste die Dauer der Befugnisse des vorläufigen Verwalters auslegen. Die Gesellschaft Foncière vertrat die Auffassung, diese Befugnisse bestünden fort, bis die Versammlung entscheide, selbst wenn die Bestätigung nicht erfolgt sei. Der Hof wies diese These jedoch zurück. Er betrachtet die erste Sitzung der Eigentümerversammlung als den entscheidenden Zeitpunkt: Wird die Ernennung nicht bestätigt, verliert der vorläufige Verwalter sofort jede Handlungsbefugnis.
Der Grund dafür ist, dass diese Lösung auf einer strengen Auslegung des Auftrags beruht. Der vorläufige Verwalter ist ein Beauftragter (Vertreter), dessen Auftrag von der Bestätigung abhängt. Ohne Bestätigung ist der Auftrag hinfällig. Der Kassationshof folgte nicht dem von der Gesellschaft Foncière vorgebrachten Dringlichkeitsargument. Für ihn schafft das Fehlen der Bestätigung keine Dringlichkeit, die den Fortbestand des Verwalters rechtfertigt, sondern erfordert im Gegenteil ein schnelles gerichtliches Einschreiten, um einen neuen Verwalter zu bestellen.
Diese Entscheidung fügt sich in eine Logik des Eigentümerschutzes ein. Ein nicht bestätigter Verwalter hat nicht die erforderliche Legitimation, um die Wohnungseigentümergemeinschaft zu verpflichten. Würde er einen Vertrag unterschreiben oder Ausgaben tätigen, könnten diese angefochten werden. Der Hof beseitigt daher jede Unklarheit: Sobald die Versammlung die Bestätigung verweigert, ist der vorläufige Verwalter nichts mehr. Das ist eine klare Lösung, die Blockadesituationen vermeidet.
Was das für Sie konkret ändert
Für Eigentümer: Wenn Sie Eigentümer in einer Neubau-Wohnungseigentümergemeinschaft in Saint-Priest sind und die erste Eigentümerversammlung den vorläufigen Verwalter nicht bestätigt, müssen Sie handeln. Konkret dürfen Sie die Situation nicht fortdauern lassen. Der vorläufige Verwalter hat kein Recht mehr, Hausgelder zu erheben, Wartungsverträge zu unterschreiben oder die Gemeinschaft vor Gericht zu vertreten. Wenn Sie Hausgelder an diesen Verwalter zahlen, zahlen Sie möglicherweise an eine nicht berechtigte Person, was zu einer Doppelzahlung führen könnte.
Für vorläufige Verwalter: Vorsicht! Wird Ihre Ernennung nicht bestätigt, müssen Sie sofort jede Tätigkeit einstellen. Ein
