参考判决： cc • N° 73-40.178 • 1974-05-16 • 查阅判决 →
想象一下：您住在 Vénissieux 的一处住宅区，门卫 Croce 先生来找您。他很生气：他已经三个月没有领到工资了。受托管理大楼的物业受托人（syndic）已经辞职。应该找谁？是雇佣他的原物业受托人？还是您每个季度缴纳费用的这个有点抽象的业主协会（syndicat des copropriétaires）？这正是法国最高法院（Cour de cassation）在 1974 年必须裁定的问题。每个业主都会问：我是否对物业受托人的债务承担个人责任？
这项近 50 年前的判决至今仍具有现实意义。它提醒我们共同所有权法（droit de la copropriété）的一个基本原则：物业受托人（syndic）只是业主协会（syndicat）的代理人（mandataire，代表）。如果他在职权范围内行事，则不承担个人责任。真正的雇主和债务人是业主协会，即全体业主的集合体。换句话说，如果您是业主，您通过业主协会最终承担付款责任。
但注意，这一规则有其限制。如果物业受托人超越职权怎么办？或者他在没有授权的情况下行事？我们将一起分析的判决对这些问题给出了清晰的回答，并成为判例（jurisprudence）。那么，如果大楼员工向您讨钱，该如何应对？最重要的是，如何避免这种情况发生？
事实：每天都会发生的故事
Croce 先生是里昂一栋共有产权公寓大楼的门卫。他是由当时的物业受托人 X 先生雇佣的。但情况恶化：物业受托人停止任职，Croce 先生不再领到工资。于是他起诉了原物业受托人，认为是他雇佣了自己，因此应支付工资。而物业受托人则辩称自己只是执行业主协会的决定，付款责任在于业主协会。
此案首先由劳资调解委员会（conseil de prud'hommes）审理，随后由里昂上诉法院（cour d'appel de Lyon）审理。初审法官支持 Croce 先生：他们判决原物业受托人支付工资，认为他是雇主。但物业受托人向最高法院（Cour de cassation）提起了上诉（pourvoi en cassation）。最高法院撤销了上诉法院的判决，即将其废止，并将案件发回另一上诉法院重审。
转折点在于法律定性：最高法院认为原物业受托人并非雇主。根据其观点，物业受托人是业主协会（syndicat des copropriétaires）的代理人（mandataire，代表）。根据赋予他的授权（mandat，代表权），他用业主协会的名义行事，而非以个人身份。因此，应付给员工的工资构成共有产权费用（charge de la copropriété），而非物业受托人的个人债务。付款请求只能向业主协会提出，由诉讼时的在职物业受托人代表。
法院的推理 — 详细解析
最高法院依据两个法律支柱。首先，关于代理的一般法律（droit commun du mandat）：《法国民法典》（Code civil）第 1998 条（当时有效，现为第 1156 条）规定，委托人（mandant，即业主协会）必须履行代理人（mandataire，即物业受托人）根据授权签订的合同义务。简言之，如果物业受托人在其职责范围内雇佣门卫，劳动合同约束的是业主协会，而非物业受托人个人。
其次，最高法院参照了 1965 年 7 月 10 日关于共同所有权的法律（loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété）及其适用法令（décret d'application）。该法第 14 条规定业主协会具有法人资格（personnalité civile，可起诉、拥有财产、签订合同）。第 18 条规定物业受托人负责执行业主协会的决定，并有权代表其出庭。最高法院由此推断，物业受托人仅是执行机构，在其职责范围内签订的债务是业主协会的债务。
但注意：这一推理适用于在授权范围内完成的行为。如果物业受托人未经业主大会（assemblée générale）授权或为个人目的雇佣门卫，他可能需要承担责任。但在本案中，雇佣属于日常管理决定，在其职权范围内。因此，最高法院认为原物业受托人无需自掏腰包。
鲜为人知的是，这一判决是确认而非革新。早在 1958 年，最高法院就曾判定物业受托人不应对共有产权债务承担个人责任（Civ. 3e, 1958 年 2 月 12 日）。但 1974 年的判决明确重申了这一原则，尤其是在 1965 年新共同所有权地位的背景下。此后，判例法（jurisprudence）保持一致：业主协会是雇主，物业受托人仅是代表。
这对您意味着什么 — 具体而言
如果您是 Écully 一处住宅区的业主，此判决直接关系到您。这意味着门卫、看门人或任何维护人员的工资是共有产权费用，根据每位业主的份额（tantièmes，共有产权份额）分摊。如果您不支付费用，业主协会可以起诉您，但员工不能单独向您追讨。
对于物业受托人，教训很明确：即使紧急情况，也不要自掏腰包支付工资。在我的实践中，我遇到过一些案例，物业受托人为了避免门卫罢工而垫付资金，随后却难以从业主协会获得报销。正确做法是召开业主大会，投票通过预算或预支现金。
对于像 Croce 先生这样的员工，实际教训是：如果欠薪，他必须起诉业主协会（syndicat des copropriétaires），由在职物业受托人代表。而不是原物业受托人，也不是逐个起诉业主。如果被告（défendeur，被起诉方）错误，其诉讼可能被宣告不可受理（irrecevable）。这会浪费时间和金钱。
具体而言，如果您是 Vénissieux 的出租业主，而您的租客向您追讨包括门卫工资在内的费用，请确认物业受托人是否有权雇佣该员工。超越职权的物业受托人可能使您面临争议。但原则上，只有业主协会是债务人。
避免此类纠纷的四点建议
- 核实物业受托人的授权： 在业主大会上指定物业受托人时，确保其合同明确规定了雇佣员工的权力。要求加入条款，限制未经事先投票的财务承诺。
- 要求单独账户： 物业受托人必须以业主协会名义开立银行账户。工资必须从此账户支付，而非物业受托人的个人账户。这可以避免对债务人的混淆。
- 发生纠纷时，确定正确的被告： 如果员工向您讨债，不要直接付款。将他引导至业主协会，由在职物业受托人代表。如果您是物业受托人，未经业主委员会（conseil syndical）书面同意，不要自掏腰包。
- 预防欠薪： 在预算中为工资预留一个科目，并确保有足够的现金流。如果业主不支付费用，业主协会必须迅速采取追收行动，以免员工转而起诉业主协会。
深入探讨：相关判例法及演变
1974 年的这一判决属于一贯的判例法系列。在此之前，最高法院 1958 年 2 月 12 日的判决（民事庭，社会庭）已判定物业受托人不应对共有产权债务承担个人责任。最近，在 2006 年 12 月 13 日的判决（n° 05-43.579）中，最高法院明确指出，即使物业受托人未经业主大会明确授权而雇佣员工，只要雇佣对共有产权有益，业主协会仍是雇主。
但注意：如果物业受托人犯有与其职责无关的过错（faute détachable de ses fonctions），例如雇佣家庭成员且与共有产权无关，或挪用资金，则可能承担个人责任。当前法院的趋势是保护员工，允许他们起诉业主协会，同时通过纪律或刑事途径惩罚疏忽的物业受托人。
未来，2014 年的 ALUR 法律（loi ALUR）加强了业主委员会（conseil syndical）的权力和账目透明度。判例法很可能继续确认业主协会的雇主身份，同时加强物业受托人在人事管理方面的责任。
关键要点
常见问题：
问：共有产权公寓大楼门卫的雇主是谁？
答：业主协会（syndicat des copropriétaires），由在职物业受托人（syndic）代表。物业受托人仅是代理人。
问：如果大楼员工向我追讨欠薪，我该怎么办？
答：不要自行付款。通知物业受托人和业主委员会。员工应起诉业主协会。
问：业主能否因工资被个人起诉？
答：不能，除非他个人提供了担保。债务属于业主协会，通过费用在所有业主间分摊。
问：原物业受托人是否承担责任？
答：原则上不，如果他在授权范围内行事。但如果他犯有个人过错（挪用、滥用雇佣），则可能承担责任。
问：追讨工资的诉讼时效是多久？
答：员工自每笔欠薪到期日（或合同终止）起 2 年内可向劳资调解委员会（conseil de prud'hommes）提起诉讼。
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