Referenzentscheidung: cc • N° 05-12.278 • 2006-06-21 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer einer Wohnung in einer Residenz in Saint-Paul-lès-Dax. Sie nehmen an der jährlichen Eigentümerversammlung Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft teil, bei der über wichtige Dachreparaturen abgestimmt wird. Der Verwalter gibt die Ergebnisse bekannt: Der Beschluss wurde mit 75 % der Stimmen angenommen. Aber Moment – wie werden diese Prozentsätze eigentlich berechnet? Werden wirklich alle Miteigentumsanteile berücksichtigt, auch die der Sondereigentümer, die dem Verwalter selbst gehören?
Diese Frage, die technisch erscheinen mag, ist dennoch entscheidend für das demokratische Leben Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft. Denn wenn Stimmen fälschlicherweise gezählt werden, könnte ein Beschluss ohne die erforderlichen gesetzlichen Mehrheiten gefasst werden. Und was passiert dann? Der Beschluss könnte angefochten, für ungültig erklärt werden, und Sie stünden vor unrechtmäßig beschlossenen Arbeiten.
Der Kassationsgerichtshof hat in einer Entscheidung vom 21. Juni 2006 eine klare Antwort auf diese Frage gegeben. Diese Rechtsprechung, wenn auch älter, ist nach wie vor aktuell und sollte von jedem Eigentümer, Mieter oder Immobilienfachmann verstanden werden. Aber was ändert das konkret für Ihren Alltag in der Wohnungseigentümergemeinschaft?
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Die Geschichte beginnt in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, in der, wie so oft, der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft Eigentümer eines Sondereigentums war. Dieses Sondereigentum, in der Regel ein Technikraum, ein Keller oder ein Parkplatz, war vom Verwalter für die gemeinsamen Bedürfnisse des Gebäudes erworben worden. Es war mit 27 Miteigentumsanteilen verbunden (Miteigentumsanteile, die das Stimmgewicht und die Beteiligung an den Kosten bestimmen).
In einer Eigentümerversammlung legte der Verwalter ein Protokoll vor, das besagte, dass die Gesamtzahl der Miteigentumsanteile nach Abzug des dem Verwalter gehörenden Sondereigentums 12.395 betrug. Auf dieser Grundlage wurden die Stimmen für wichtige Entscheidungen in der Gemeinschaft berechnet.
Doch dann legte ein Miteigentümer, nennen wir ihn Herrn Martin, Eigentümer einer Wohnung in Dax, Widerspruch gegen diese Berechnungen ein. Er war der Ansicht, dass nicht nur die Gesamtzahl der Miteigentumsanteile nach Abzug falsch war (seiner Meinung nach 12.399, nicht 12.395), sondern vor allem, dass die 27 Miteigentumsanteile des Sondereigentums des Verwalters bei den Abstimmungen überhaupt nicht berücksichtigt werden dürften. Mit anderen Worten: Diese 27 Miteigentumsanteile sollten nicht mit dem Verwalter „stimmen“.
Der Rechtsstreit nahm seinen gerichtlichen Lauf mit Wendungen vor den Gerichten. Herr Martin machte geltend, dass der Verwalter als juristische Person, die von den Miteigentümern getrennt ist, die Miteigentumsanteile seines Sondereigentums nicht zur Beeinflussung der Abstimmungen nutzen dürfe. Der Verwalter hingegen verteidigte seine Berechnungsmethode. Die Frage gelangte schließlich bis zum Kassationsgerichtshof, dem höchsten französischen Gerichtshof.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Die Richter des Kassationsgerichtshofs prüften die Situation mit unerbittlicher Logik. Ihre Argumentation stützt sich auf die Grundprinzipien des Wohnungseigentumsrechts, insbesondere auf Artikel 24 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 (das die Wohnungseigentümergemeinschaften regelt). Dieser Artikel sieht vor, dass jeder Miteigentümer eine Anzahl von Stimmen hat, die proportional zu seinem Anteil an den Gemeinschaftsflächen, also seinen Miteigentumsanteilen, ist.
Allerdings ist der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft kein Miteigentümer wie jeder andere. Er ist eine juristische Person, die die Gesamtheit der Miteigentümer vertritt und die Gemeinschaftsflächen verwaltet. Wenn er Eigentümer eines Sondereigentums ist, wird dieses Sondereigentum als für die Gemeinschaft gehalten betrachtet, nicht für sich selbst. Mit anderen Worten: Der Verwalter stimmt nicht „für sich selbst“ ab, wie es ein einzelner Eigentümer tun würde.
Das Gericht entschied daher, dass die Miteigentumsanteile eines Sondereigentums, das dem Verwalter gehört, bei den Abstimmungen in den Eigentümerversammlungen nicht berücksichtigt werden dürfen. Warum? Weil dies zu einer Verzerrung des demokratischen Prozesses führen würde. Der Verwalter könnte durch die Nutzung dieser Miteigentumsanteile Entscheidungen in eine Richtung beeinflussen, die nicht unbedingt den Willen der tatsächlichen Miteigentümer widerspiegelt. Es wäre, als würde der Vorsitzende eines Vereins mit den Stimmen des Vereins selbst zusätzlich zu seiner persönlichen Stimme abstimmen.
In diesem Fall stellte das Gericht auch einen Rechenfehler bei der Gesamtzahl der Miteigentumsanteile fest, aber das allgemeine Prinzip ist wichtig: Die Miteigentumsanteile des Verwalters sind für Abstimmungen „neutral“. Diese Entscheidung bestätigt eine ständige Rechtsprechung und stärkt die Transparenz der Eigentümerversammlungen. Was nur wenige wissen: Diese Regel gilt auch dann, wenn der Verwalter das Sondereigentum schon lange oder aus praktischen Gründen besitzt.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie Miteigentümer sind, hat diese Entscheidung direkte Auswirkungen auf das Funktionieren Ihres Gebäudes. Nehmen wir ein konkretes Beispiel in Dax: In einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit insgesamt 100 Miteigentumsanteilen, von denen 10 auf ein Sondereigentum entfallen, das dem Verwalter gehört. Vor dieser Entscheidung hätte der Verwalter bei einer Abstimmung theoretisch diese 10 Miteigentumsanteile nutzen können, um das Ergebnis zu beeinflussen. Nach
