Referenzentscheidung: cc • Nr. 15-19.091 • 2016-10-20 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: In Parentis-en-Born lebt ein Paar seit mehreren Jahren in einer HLM-Wohnung. Der Mieter des Mietvertrags stirbt plötzlich. Der überlebende Lebensgefährte, der den Alltag des Verstorbenen geteilt hat, möchte in der Wohnung bleiben. Doch die HLM-Organisation lehnt ab: Er hat keinen legalen Aufenthaltstitel. Was tun? Diese Frage stellen sich jedes Jahr Hunderte von Familien an Immobilienfachleute. Die Antwort kam vom Kassationsgerichtshof (dem höchsten französischen Gericht) am 20. Oktober 2016 in einem wegweisenden Urteil. Analyse.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr X, Mieter einer Wohnung einer Organisation für Wohnungen mit moderatem Mietpreis (HLM) – der Gesellschaft Coopération – lebte in notorischer Lebensgemeinschaft (d.h. einer stabilen und öffentlichen Paarbeziehung) mit Frau Y. Gemeinsam bewohnten sie die Wohnung seit mehreren Jahren. Nach seinem Tod beantragt Frau Y die Übertragung des Mietvertrags auf ihren Namen, wie es Artikel 40 des Gesetzes vom 1. September 1948 für HLM-Wohnungen vorsieht: Der Lebensgefährte oder der Pacs-Partner, der mindestens ein Jahr mit dem Mieter zusammengelebt hat, kann den Mietvertrag erhalten. Doch die HLM-Organisation lehnt ab, mit der Begründung, Frau Y weise die Legalität ihres Aufenthalts in Frankreich nicht nach (sie ist ausländischer Staatsangehörigkeit). Der Rechtsstreit beginnt. Frau Y ruft das Amtsgericht an, das ihr Recht gibt. Die Organisation legt Berufung ein: Das Berufungsgericht bestätigt. Für die Richter ist die Bedingung des mindestens einjährigen Zusammenlebens erfüllt, und das Gesetz unterstellt die Übertragung nicht der Legalität des Aufenthalts. Die Organisation legt Kassation ein. Wendepunkt: Der Kassationsgerichtshof weist die Kassation zurück und bestätigt die Lösung. Fortan können Lebensgefährten in irregulärer Situation unter bestimmten Bedingungen nach dem Tod des Mieters in der HLM-Wohnung bleiben.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 40 des Gesetzes vom 1. September 1948, der bestimmt: „Wenn der Mieter einer Wohnung, die einer Organisation für Wohnungen mit moderatem Mietpreis gehört, stirbt, wird der Mietvertrag automatisch auf den überlebenden Ehegatten, den durch einen Pacte civil de solidarité verbundenen Partner oder den notorischen Lebensgefährten übertragen, der zum Zeitpunkt des Todes tatsächlich mindestens ein Jahr mit ihm zusammengelebt hat.“ Klartext: Der Text stellt zwei Bedingungen: (1) notorischer Lebensgefährte sein, (2) mindestens ein Jahr mit dem Mieter zusammengelebt haben. Er erwähnt keine Bedingung der Legalität des Aufenthalts. Das Gericht ist der Ansicht, dass die Tatsachenrichter das Gesetz korrekt angewandt haben: Sie haben überprüft, dass die Lebensgefährtin tatsächlich seit mehr als einem Jahr mit dem Mieter zusammengelebt hat, und sie mussten keinen Aufenthaltstitel verlangen. Die HLM-Gesellschaft argumentierte, das Gesetz vom 1. September 1948 müsse mit dem Gesetzbuch über die Einreise und den Aufenthalt von Ausländern kombiniert werden, das bestimmte Rechte von der Legalität des Aufenthalts abhängig mache. Doch das Gericht weist dieses Argument zurück: Die Übertragung des Mietvertrags ist ein eigenständiges Recht, das nicht mit einem Aufenthaltsrecht verwechselt werden darf. Achtung jedoch: Diese Entscheidung begründet kein Aufenthaltsrecht; sie erlaubt nur, die Wohnung zu behalten. Der Lebensgefährte unterliegt weiterhin den Einwanderungsregeln für seinen Aufenthaltstitel, aber dies beeinträchtigt nicht sein Mietrecht. Was nur wenige wissen, ist, dass diese Lösung in einen schützenden Trend für Lebensgefährten und Partner, auch in irregulärer Situation, einzuordnen ist, um zu vermeiden, dass sie nach einem Todesfall auf der Straße landen.
Was das für Sie konkret ändert
Für HLM-Mieter: Wenn Sie in notorischer Lebensgemeinschaft mit einer Person ausländischer Staatsangehörigkeit ohne Aufenthaltstitel leben, können Sie beruhigt sein: Ihr Lebensgefährte kann bei Ihrem Tod den Mietvertrag übertragen bekommen, vorausgesetzt, er weist ein Jahr gemeinsamen Lebens nach. Für überlebende Lebensgefährten: Sie müssen die Legalität Ihres Aufenthalts nicht nachweisen, um die Wohnung zu behalten. Sie müssen jedoch die Notorietät der Lebensgemeinschaft belegen (z.B. Nachbarbescheinigungen, gemeinsame Rechnungen usw.). Konkretes Beispiel: In Tarnos lebte eine 65-jährige Frau seit drei Jahren mit ihrem Partner, einem HLM-Mieter. Nach seinem Tod verweigert das HLM-Amt die Übertragung, weil sie sich in irregulärer Situation befindet. Dank dieses Urteils kann sie das Gericht anrufen, um ihre Rechte geltend zu machen. Wenn sie das mindestens einjährige Zusammenleben nachweist, ordnet der Richter die Übertragung an. In der Praxis neigen HLM-Organisationen oft dazu, einen Aufenthaltstitel zu verlangen. Aber diese Entscheidung verbietet ihnen das. Wenn Sie in dieser Situation sind, sollten Sie: (1) die Beweise für das gemeinsame Leben sammeln (Mietquittungen, Bescheinigungen, Briefe), (2) der Organisation unter Berufung auf das Urteil schreiben, (3) im Falle einer Ablehnung den Richter für Streitigkeiten des Schutzes (ehemals Amtsgericht) anrufen. Für private Vermieter: Diese Entscheidung gilt nur für HLM. Bei privaten Wohnungen wird die Übertragung des Mietvertrags auf Lebensgefährten durch das Gesetz vom 6. Juli 1989 geregelt, das ebenfalls ein mindestens einjähriges Zusammenleben voraussetzt.
