Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 08-15.737 • 2009-06-04 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: In Sète, in einer Wohnungseigentümergemeinschaft im Viertel Île de Thau, warten die Eigentümer seit Monaten auf die Abrechnungen ihres alten Verwalters. Ein neuer Verwalter wurde gewählt, aber es ist unmöglich, die Hauptbücher und Finanzberichte zu erhalten. Die Rückstände häufen sich, die Nebenkosten bleiben unklar. Jeder Miteigentümer fragt sich: „Was tun? Kann der alte Verwalter sich weigern, uns diese Dokumente auszuhändigen?“ Diese Frage stellen sich jedes Jahr Hunderte von Wohnungseigentümergemeinschaften. Die Entscheidung des Kassationsgerichtshofs vom 4. Juni 2009 (Nr. 08-15.737) gibt eine differenzierte Antwort: Der alte Verwalter ist nicht verpflichtet, Dokumente zu erstellen, die er während seiner Amtszeit nicht geführt hat, selbst wenn er dies hätte tun müssen. Klar gesagt: Das Gesetz regelt die Übergabe dessen, was existiert, nicht die nachträgliche Erstellung fehlender Unterlagen. Aber Vorsicht: Diese fehlende Verpflichtung entbindet den alten Verwalter nicht von seiner Haftung für während seiner Verwaltung begangene Fehler. Lassen Sie uns gemeinsam diese Entscheidung und ihre konkreten Auswirkungen für Sie, Eigentümer in Lodève oder anderswo, entschlüsseln.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie jeden Tag vorkommt
In diesem Fall wurde eine Wohnungseigentümergemeinschaft von der Firma Loiselet et Daigremont, dem alten Verwalter, verwaltet. Nach der Bestellung eines neuen Verwalters, der Firma CDB Gestion, und der Ernennung eines vorläufigen Verwalters forderten der neue Verwalter und die Eigentümergemeinschaft vom alten Verwalter die Herausgabe der Buchhaltungsunterlagen: Hauptbücher, Journale, Finanzberichte. Problem: Der alte Verwalter hatte diese Dokumente während seiner Amtszeit nicht geführt. Er gab an, sie nicht zu haben und sie daher nicht übergeben zu können. Der neue Verwalter und die Eigentümergemeinschaft verklagten daraufhin den alten Verwalter auf Herausgabe dieser Unterlagen mit der Begründung, dass Artikel 18-2 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 den alten Verwalter verpflichte, alle für die Verwaltung notwendigen Dokumente zu übergeben. Das Berufungsgericht wies ihre Klage ab mit der Begründung, der alte Verwalter könne nicht übergeben, was er nie erstellt habe. Die Eigentümergemeinschaft und der neue Verwalter legten Kassationsbeschwerde ein. Der Fall wurde daher dem Kassationsgerichtshof vorgelegt, der das Berufungsurteil bestätigte. Mit anderen Worten: Die Richter entschieden, dass die Übergabepflicht nur für vorhandene Dokumente gilt, nicht für solche, die hätten erstellt werden müssen. Was nur wenige wissen: Diese Entscheidung stellt nicht die Möglichkeit in Frage, die berufliche Haftung des alten Verwalters wegen fehlender Buchführung geltend zu machen, aber sie begrenzt den Zwang zur Übergabe nach seinem Ausscheiden.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 18-2 des Gesetzes vom 10. Juli 1965, der die Übergabe von Unterlagen zwischen dem alten und dem neuen Verwalter regelt. Er stellt klar, dass dieser Artikel „nur dazu bestimmt ist, die Übergabe der vom alten Verwalter verwahrten Verwaltungs- und Buchhaltungsunterlagen an den neuen Verwalter zu regeln, und nicht bezweckt, diesen zu zwingen, nach seiner Entlassung Dokumente zu erstellen, die er zuvor nicht geführt hatte“. Mit anderen Worten: Das Gesetz verlangt die Herausgabe dessen, was man hat, nicht die Herstellung dessen, was fehlt. Aber was passiert, wenn der alte Verwalter seiner Pflicht zur ordnungsgemäßen Buchführung nicht nachgekommen ist? Der Gerichtshof antwortet, dass dies „seiner beruflichen Haftung unterliegen könnte“. Klar gesagt: Die Eigentümergemeinschaft kann den alten Verwalter auf Schadensersatz für während der Amtszeit begangene Fehler verklagen, kann ihn aber nicht nachträglich zur Erstellung von Dokumenten zwingen, die er nicht geführt hat. Diese Argumentation unterscheidet zwei Pflichten: die Übergabepflicht (sofortig, beschränkt auf das Vorhandene) und die Verwaltungspflicht (die durch Schadensersatz sanktioniert werden kann). Die Entscheidung ist mit dem Wortlaut von Artikel 18-2 vereinbar, der von „übergeben“ und nicht von „erstellen“ spricht. Die Argumente der Eigentümergemeinschaft und des neuen Verwalters, die eine stillschweigende Pflicht zur Wiederherstellung der Konten geltend machten, wurden zurückgewiesen. Die Richter entschieden, dass das Gesetz nicht so weit gehe. Vorsicht jedoch: Diese Entscheidung bedeutet nicht, dass der alte Verwalter ungestraft seine Buchführung vernachlässigen kann. Seine zivilrechtliche Haftung (Artikel 1240 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) kann geltend gemacht werden, und er muss den der Eigentümergemeinschaft entstandenen Schaden ersetzen.
Was sich für Sie konkret ändert
Wenn Sie Miteigentümer sind, betrifft Sie diese Entscheidung direkt. Angenommen, Ihre Eigentümergemeinschaft in Lodève hat den Verwalter gewechselt, und der alte weigert sich, die Jahresabrechnungen der letzten drei Jahre herauszugeben. Was können Sie tun? Sie können nicht verlangen, dass er diese Abrechnungen nach seinem Ausscheiden erstellt. Sie können jedoch Schadensersatz für den durch das Fehlen dieser Abrechnungen verursachten Schaden fordern (z. B. die Unmöglichkeit, die Nebenkosten zu überprüfen, oder die Verzögerung bei der Abstimmung über das Budget). Wenn Sie vermietender Eigentümer sind, sind die Abrechnungen der Eigentümergemeinschaft für die Erklärung Ihrer Einkünfte aus Vermietung unerlässlich. Ohne sie riskieren Sie eine Steuerberichtigung. In diesem Fall könnten Sie die Eigentümergemeinschaft bitten, gegen den alten Verwalter vorzugehen. Wenn Sie Mieter sind, sind Sie nicht direkt betroffen, aber seien Sie sich bewusst, dass fehlende Abrechnungen zu ungerechtfertigten Nebenkostenerhöhungen führen können. Wenn Sie schließlich Immobilienprofi sind (Makler, Bauträger), erinnert Sie diese Entscheidung daran, dass die Übergabe von Dokumenten vorbereitet werden muss: Überprüfen Sie bereits bei Mandatsübernahme, ob der alte Verwalter seine Buchführung ordnungsgemäß geführt hat. Konkret müssen Sie in dieser Situation: 1) den alten Verwalter auffordern, die vorhandenen Dokumente herauszugeben, 2) wenn nichts kommt,
