Entscheidungsreferenz: cc • N° 93-13.742 • 1995-03-08 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in einer ruhigen Residenz in Illkirch-Graffenstaden. Seit Monaten veranstaltet Ihr Nachbar über Ihnen jedes Wochenende laute Partys. Sie haben den Verwalter informiert, aber nichts ändert sich. Sie fordern die Wohnungseigentümergemeinschaft zum Handeln auf, aber die Eigentümerversammlung beschließt kein Verfahren. Der Lärm geht weiter, Ihr Schlaf ist gestört, und Sie wissen nicht mehr, an wen Sie sich wenden sollen. Kommt Ihnen diese Situation bekannt vor? Sie ist häufiger, als man denkt.
Es stellt sich dann die Frage: Wer ist verantwortlich? Der fehlbare Wohnungseigentümer natürlich. Aber wenn der Verwalter und die Gemeinschaft passiv bleiben, können auch sie haftbar gemacht werden? Die Antwort ist ja, und der Kassationshof hat dies in einem Urteil vom 8. März 1995 nachdrücklich bekräftigt.
In dieser Leitentscheidung bestätigte das oberste Gericht die Argumentation eines Berufungsgerichts, das den Verwalter und die Wohnungseigentümergemeinschaft gesamtschuldnerisch zur Entschädigung von Wohnungseigentümern verurteilt hatte, die Opfer von Beeinträchtigungen geworden waren. Der Grund? Die Gemeinschaft hatte keine prozessualen Initiativen ergriffen, und der Verwalter, obwohl ehrenamtlich tätig, hatte keine Abmahnungen an die Zuwiderhandelnden geschickt. Dies sind Pflichtverletzungen, die ihre Haftung begründen. Lassen Sie uns gemeinsam diese Entscheidung und ihre praktischen Konsequenzen entschlüsseln.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Der Fall beginnt in einer Pariser Wohnungseigentümergemeinschaft, hätte aber genauso gut in Bischheim oder in jeder anderen Stadt Frankreichs stattfinden können. Mehrere Wohnungseigentümer erleiden wiederholte Beeinträchtigungen: Lärm, Gerüche, Missachtung der Gemeinschaftsflächen. Sie beschweren sich beim Verwalter, der ehrenamtlich tätig ist, und bei der Wohnungseigentümergemeinschaft. Aber nichts geschieht: Es werden keine Abmahnungen an die Zuwiderhandelnden geschickt, und die Gemeinschaft schreitet nicht gerichtlich ein.
Verärgert verklagen die geschädigten Wohnungseigentümer sowohl den fehlbaren Wohnungseigentümer als auch den Verwalter und die Gemeinschaft vor dem Tribunal de grande instance de Paris. Sie fordern Schadensersatz für ihre Nutzungsstörungen (Schaden aufgrund der Beeinträchtigung ihres täglichen Lebens). In erster Instanz wird ihre Klage teilweise abgewiesen, soweit sie den Verwalter und die Gemeinschaft betrifft.
Sie legen Berufung ein. Das Berufungsgericht Paris gibt ihnen mit Urteil vom 4. Dezember 1992 recht. Es stellt fest, dass Verstöße gegen die Gemeinschaftsordnung begangen wurden, dass die Gemeinschaft keine prozessualen Initiativen ergriffen hat, um diese zu beenden, und dass der Verwalter, obwohl ehrenamtlich tätig, keine Abmahnungen oder Anordnungen an die Zuwiderhandelnden geschickt hatte. Es erklärt den Verwalter und die Gemeinschaft gesamtschuldnerisch für die erlittenen Nutzungsstörungen verantwortlich.
Die Gemeinschaft legt Kassation ein. Sie bestreitet insbesondere, dass Wohnungseigentümer direkt gegen die Gemeinschaft vorgehen können, und dass die Haftung des ehrenamtlichen Verwalters begründet sei. Der Kassationshof weist die Beschwerde jedoch zurück und bestätigt das Berufungsurteil. Nach seiner Auffassung hat das Berufungsgericht seine Entscheidung rechtlich hinreichend begründet. Die Tatsachenrichter hatten die Pflichtverletzungen des Verwalters und der Gemeinschaft ausreichend charakterisiert.
Die Argumentation des Gerichts – entschlüsselt
Um diese Entscheidung zu verstehen, muss man sich mit dem Recht der zivilrechtlichen Haftung befassen. Artikel 1240 des Code civil (früher 1382) bestimmt, dass „jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden zufügt, denjenigen, durch dessen Verschulden sie eingetreten ist, zur Wiedergutmachung verpflichtet“. Anders formuliert: Wenn Sie eine Pflichtverletzung begehen, die einem anderen einen Schaden zufügt, müssen Sie ihn entschädigen.
Im vorliegenden Fall waren die Richter der Ansicht, dass der Verwalter und die Gemeinschaft Pflichtverletzungen begangen hatten. Die Gemeinschaft als juristische Person (Rechtseinheit, die alle Wohnungseigentümer umfasst) ist verpflichtet, für die Einhaltung der Gemeinschaftsordnung zu sorgen und die notwendigen Maßnahmen zu ergreifen, um Verstöße zu unterbinden. Hier blieb sie jedoch untätig: keine Abmahnung, keine Klage. Das ist eine Pflichtverletzung.
Was den Verwalter betrifft, so ist er, auch wenn er ehrenamtlich tätig ist, der gesetzliche Vertreter der Gemeinschaft und muss für die Einhaltung der Gemeinschaftsordnung sorgen. Artikel 18 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 über das Wohnungseigentum verpflichtet ihn insbesondere, „das Gebäude zu verwalten, für seine Erhaltung zu sorgen und seinen friedlichen Gebrauch zu gewährleisten“. Indem er nicht auf die Beschwerden der Wohnungseigentümer reagierte, hat er seine Pflichten verletzt.
Der Kassationshof hat sich nicht damit begnügt, das Urteil zu bestätigen: Er hat einen starken Grundsatz aufgestellt. Die gesamtschuldnerische Haftung bedeutet, dass das Opfer die gesamte Entschädigung von jedem der Verantwortlichen verlangen kann, der dann gegen die anderen Rückgriff nehmen muss. Dies ist eine Garantie für das Opfer, das nicht mehrere Personen getrennt verfolgen muss.
Diese Entscheidung ist weder eine Kehrtwende noch eine bloße Bestätigung: Sie fügt sich in eine Reihe von Rechtsprechungen ein, die Verwalter und Gemeinschaften in die Verantwortung nehmen. Aber sie hat das Verdienst, klar daran zu erinnern, dass Passivität keine Option ist, selbst für einen ehrenamtlichen Verwalter.
Was sich für Sie konkret ändert
Sind Sie ein Wohnungseigentümer, der unter Beeinträchtigungen leidet? Diese Entscheidung gibt Ihnen Werkzeuge an die Hand. Sie können nun nicht nur den fehlbaren Wohnungseigentümer, sondern auch den Verwalter und die Gemeinschaft in Anspruch nehmen, wenn diese nicht gehandelt haben. Stellen Sie sich einen Eigentümer in Bischheim vor, der unter Wassereinbrüchen leidet, weil ein Nachbar sich weigert, Reparaturen durchzuführen. Wenn der Verwalter keine Abmahnung schickt und die Gemeinschaft keine Arbeiten beschließt, könnten sie gesamtschuldnerisch zur Entschädigung verurteilt werden.
Sind Sie ein ehrenamtlicher Verwalter? Achtung: Ihre Ehrenamtlichkeit entbindet Sie nicht von Ihrer Verantwortung.
