Entscheidungsreferenz: cc • N° 17-24.333 • 2018-11-08 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sitzen in Sète auf der Terrasse eines Cafés am Hafen, als plötzlich ein Bagger einer städtischen Baustelle Ihr am Kai geparktes Auto rammt. Wer zahlt die Reparaturen? Die Gemeinde? Das Bauunternehmen? Bisher war die Antwort nicht eindeutig. Doch eine Entscheidung des Kassationshofs vom 8. November 2018 (Nr. 17-24.333) bringt Klarheit: Der Unternehmer, auch der eines öffentlichen Bauvorhabens, kann für ungewöhnliche Nachbarschaftsstörungen haftbar gemacht werden, unabhängig davon, ob der Schaden auf öffentlichem Grund eingetreten ist. Eine Neuigkeit, die alle Eigentümer und Immobilienfachleute betrifft.
Diese Entscheidung beantwortet eine Frage, die sich jedes betroffene Nachbarn stellt: Kann ich mich direkt an das Unternehmen wenden, das die Beeinträchtigungen verursacht, oder muss ich über die beauftragende Körperschaft gehen? Gilt der Grundsatz, dass „niemand einem anderen eine ungewöhnliche Nachbarschaftsstörung zufügen darf“ auch für einen Unternehmer, der kein ständiger Nachbar, sondern ein „gelegentlicher Nachbar“ ist?
Das oberste Gericht bejaht dies, und zwar ohne dass das Opfer ein Verschulden des Unternehmers nachweisen müsste. Es handelt sich um eine verschuldensunabhängige Haftung (automatisch), sobald die Tätigkeit des Unternehmens in direktem Zusammenhang mit der Störung steht. Sehen wir uns dies im Detail an, mit konkreten Beispielen aus Mauguio oder Sète und Ratschlägen, wie Sie sich schützen können.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie jeden Tag passiert
Herr X, Eigentümer eines Gebäudes in Sète, sieht seine Fassade durch ein Baugerät der Firma SOFILOGIS beschädigt, die im Auftrag der Gemeinde Straßenbauarbeiten durchführt. Die Schäden sind erheblich: Risse, Steinausbrüche und eine eingedrückte Eingangstür. Herr X verklagt die Firma SOFILOGIS auf Schadensersatz wegen ungewöhnlicher Nachbarschaftsstörung (Artikel 1240 des Code civil, der zur Wiedergutmachung des durch ein Verschulden verursachten Schadens verpflichtet).
Das Berufungsgericht Montpellier wies seine Klage zunächst ab. Es befand, dass die Störung nicht von einem „Nachbarn“ im rechtlichen Sinne verursacht worden sei, da das Unternehmen nicht Eigentümer des benachbarten Grundstücks (des Grundstücks, von dem die Störung ausgeht) sei. Nach Ansicht der Richter setze eine ungewöhnliche Nachbarschaftsstörung eine nachbarschaftliche Grundstücksbeziehung voraus, was hier nicht der Fall sei.
Herr X legte Kassation ein. Der Kassationshof hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache an ein anderes Gericht zurück. Er stellte fest, dass der Grundsatz der ungewöhnlichen Nachbarschaftsstörung nicht verlange, dass der Verursacher ein Eigentümer-Nachbar sei: Ein Unternehmer, der Arbeiten ausführe, selbst auf öffentlichem Grund, könne als „gelegentlicher Nachbar“ angesehen werden und hafte verschuldensunabhängig (ohne nachgewiesenes Verschulden).
Mit anderen Worten: Die Firma SOFILOGIS haftet gegenüber Herrn X, weil sie eine Tätigkeit ausgeübt hat, die in direktem Zusammenhang mit der ungewöhnlichen Störung steht, ungeachtet der Tatsache, dass die Schadensursache auf öffentlichem Grund lag. Ein Sieg für den Eigentümer aus Sète.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf den grundlegenden Grundsatz des französischen Rechts: „Niemand darf einem anderen eine ungewöhnliche Nachbarschaftsstörung zufügen“. Dieser Grundsatz, obwohl nicht in einem spezifischen Text niedergeschrieben, wird von den Gerichten ständig auf der Grundlage von Artikel 1240 des Code civil (früher 1382) angewandt.
Aber was ist eine „ungewöhnliche Störung“? Es handelt sich um eine Beeinträchtigung, die über die gewöhnlichen Unannehmlichkeiten des Nachbarschaftslebens hinausgeht. Zum Beispiel übermäßige Erschütterungen, wiederholte nächtliche Lärmbelästigung oder, wie hier, Sachbeschädigungen. Um entschädigt zu werden, muss die Störung ungewöhnlich (außergewöhnlich) sein und einem Nachbarn zurechenbar sein.
Bis zu dieser Entscheidung waren einige Richter der Ansicht, dass der „Nachbar“ der Eigentümer des Grundstücks sein müsse, von dem die Störung ausgeht. Der Kassationshof erweitert jedoch den Begriff: Der vorübergehend tätige Unternehmer ist ein „gelegentlicher Nachbar“. Es spielt keine Rolle, ob seine Tätigkeit auf öffentlichem Grund (Straße, Gehweg) oder privatem Grund stattfindet.
Was nur wenige wissen: Die Haftung des Unternehmers ist verschuldensunabhängig. Das bedeutet, dass das Opfer kein Verschulden (Fehlmanöver, Fahrlässigkeit) nachweisen muss. Es genügt, den direkten Kausalzusammenhang zwischen der Tätigkeit des Unternehmens und der ungewöhnlichen Störung nachzuweisen. Kurz gesagt: Wenn Ihre Fassade durch ein Baugerät Risse bekommt, müssen Sie nicht beweisen, dass der Fahrer einen Fehler gemacht hat; allein die Tatsache, dass die Störung mit den Arbeiten zusammenhängt, reicht aus.
Der Kassationshof wies auch das Argument des Unternehmens zurück, dass der Schaden auf öffentlichem Grund eingetreten sei und daher nur die Gemeinde hafte. Das oberste Gericht stellte klar, dass der Unternehmer gegenüber den Nachbarn haftet, unabhängig von einer etwaigen Haftung der öffentlichen Körperschaft.
Zusammenfassend bestätigt und erweitert dieses Urteil die bisherige Rechtsprechung: Jeder vorübergehend tätige Fachmann (Handwerker, Bauträger, Tiefbauunternehmer) kann für ungewöhnliche Nachbarschaftsstörungen haftbar gemacht werden, auch ohne Verschulden.
Was das für Sie konkret ändert
Für Eigentümer, die selbst nutzen oder vermieten: Wenn Sie ungewöhnliche Beeinträchtigungen (Erschütterungen, Lärm, Beschädigungen) durch Bauarbeiten in Ihrer Nachbarschaft erleiden, können Sie sich nun direkt an das ausführende Unternehmen wenden, ohne den Umweg über die Gemeinde gehen zu müssen. Sie müssen kein Verschulden nachweisen; es reicht, wenn die Störung auf die Bautätigkeit zurückzuführen ist. Bewahren Sie Beweise auf: Fotos, Zeugenaussagen, Kostenvoranschläge für Reparaturen.
Für Fachleute (Bauunternehmer, Handwerker): Diese Entscheidung bedeutet, dass Sie für Schäden haften können, die durch Ihre Tätigkeit auf öffentlichem Grund verursacht werden, selbst wenn Sie keinen Fehler gemacht haben. Stellen Sie sicher, dass Sie über eine ausreichende Haftpflichtversicherung verfügen, die auch Nachbarschaftsstörungen abdeckt. Treffen Sie Vorsichtsmaßnahmen, um Schäden zu vermeiden: Absperrungen, Schutzvorrichtungen, Überwachung der Baustelle.
Für Immobilienmakler und Verwalter: Informieren Sie Ihre Kunden über diese Rechtsprechung. Bei Verkäufen oder Vermietungen in der Nähe von Baustellen kann dies ein wichtiger Punkt sein. Empfehlen Sie Eigentümern, bei Schäden rechtliche Schritte einzuleiten.
Diese Entscheidung des Kassationshofs ist ein wichtiger Schritt zum Schutz der Nachbarn. Sie erinnert daran, dass jeder, der eine störende Tätigkeit ausübt, für die Folgen verantwortlich ist, auch wenn er nur vorübergehend anwesend ist. Für Eigentümer in Sète, Mauguio und Umgebung ist dies eine gute Nachricht: Sie sind besser geschützt, wenn Bauarbeiten in Ihrer Nähe stattfinden.
