Entscheidungsreferenz: cc • N° 18-23.954 • 2022-03-16 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie kaufen eine schöne Villa in Saint-Raphaël, mit Pool und Meerblick. Einige Monate nach Ihrem Einzug teilt Ihnen Ihr Nachbar mit, dass von Ihrem Grundstück Wasser eindringt und seine Mauer beschädigt. Sie sind überrascht: Diese Störungen bestanden bereits vor Ihrem Kauf. Dennoch verklagt er Sie vor Gericht. Sind Sie für Probleme verantwortlich, die Sie nicht verursacht haben?
Diese Frage stellen sich jedes Jahr Hunderte von Eigentümern und Erwerbern im Var, in Hyères wie in Toulon. Das Nachbarschaftsrecht ist eine häufige Quelle von Streitigkeiten, die oft missverstanden wird. Die Entscheidung des Kassationshofs vom 16. März 2022 (Nr. 18-23.954) gibt eine klare Antwort: Es spielt keine Rolle, ob die Störung vor dem Verkauf begonnen hat, der neue Eigentümer haftet von Rechts wegen. Erläuterungen.
In diesem Artikel werden wir diese Entscheidung analysieren, ihre Begründung verstehen und vor allem sehen, was sie konkret für Sie ändert. Ob Sie Eigentümer, Mieter oder Immobilienprofi sind, diese Regeln betreffen Sie.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Am 26. Januar 2007 wird ein Haus in Hyères von Herrn A an Herrn B verkauft. Das Grundstück grenzt an ein weiteres Haus von Herrn C. Sehr bald beschwert sich Herr C über Wassereinbrüche, die seine gemeinsame Mauer beschädigen. Er verklagt Herrn B (den Erwerber) wegen ungewöhnlicher Nachbarschaftsstörung.
Herr B verteidigt sich mit den Worten: „Ich habe diese Wassereinbrüche nicht verursacht, sie bestanden bereits vor meinem Kauf. Ich bin nicht verantwortlich für das, was der Verkäufer getan hat.“ Das Berufungsgericht gibt ihm zunächst recht, aber der Kassationshof hebt dieses Urteil auf. Die obersten Richter entscheiden, dass die Haftung von Herrn B bestehen bleibt, auch wenn die Störung vor dem Verkauf begonnen hat. Warum? Weil die Klage wegen ungewöhnlicher Nachbarschaftsstörung eine außervertragliche Haftungsklage ist (d.h. sie beruht nicht auf einem Vertrag) und der derzeitige Eigentümer von Rechts wegen für die von seinem Gebäude verursachten Störungen haftet, unabhängig von einem Verschulden.
Kurz gesagt: Sobald die Störung nach dem Verkauf fortbesteht, wird der Erwerber haftbar, selbst wenn er nicht der Verursacher ist. Der Fall wird an ein anderes Berufungsgericht zurückverwiesen.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf den Grundsatz, dass die ungewöhnliche Nachbarschaftsstörung die Haftung des Eigentümers des Gebäudes, von dem die Störung ausgeht, begründet, ohne dass ein Verschulden nachgewiesen werden muss. Dieser von der Rechtsprechung entwickelte Grundsatz ist heute fest etabliert. Er beruht auf Artikel 1240 des Code civil (früher 1382), der besagt, dass „jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden zufügt, denjenigen, der durch sein Verschulden den Schaden verursacht hat, zur Wiedergutmachung verpflichtet“. Aber Achtung: Hier ist kein Verschulden erforderlich. Allein das Vorliegen einer ungewöhnlichen Störung reicht aus.
Was ändert sich genau? Der Gerichtshof stellt klar, dass diese Klage „außervertraglich“ ist, was bedeutet, dass sie nicht aus einem Vertrag (wie einem Kauf oder Mietvertrag) resultiert, sondern aus dem Gesetz. Somit haftet der derzeitige Eigentümer für die von seinem Gebäude verursachten Störungen, auch wenn diese vor seinem Erwerb bestanden. Es spielt keine Rolle, dass er nichts getan hat, es spielt keine Rolle, dass er den Zustand so gekauft hat. Mit anderen Worten: Der Erwerber kann sich nicht hinter dem Verkäufer verstecken, um seiner Haftung zu entgehen.
Was nur wenige wissen: Diese Entscheidung bestätigt die frühere Rechtsprechung (Cass. 3e civ., 24. März 2016, Nr. 14-27.762). Aber sie hat den Vorteil, klarzustellen, dass die Haftung „von Rechts wegen“ besteht, d.h. automatisch, sobald die Störung ungewöhnlich ist und zum Zeitpunkt des Eigentums des neuen Erwerbers fortbesteht.
Was das für Sie konkret ändert
Für den vermietenden Eigentümer: Wenn Sie eine Immobilie in Hyères vermieten, haften Sie für ungewöhnliche Störungen, die von Ihrem Gebäude ausgehen, selbst wenn der Mieter die Ursache der Störungen ist. Wenn Ihr Mieter beispielsweise einen Wasserhahn laufen lässt, der den Nachbarn überflutet, werden Sie verklagt. Sie können dann gegen Ihren Mieter vorgehen, aber das ist ein separates Verfahren.
Für den Erwerber: Sie haben gerade eine Immobilie in Saint-Raphaël gekauft und es gab bereits vor Ihrem Kauf Wassereinbrüche? Sie haften. Lassen Sie vor der Unterzeichnung unbedingt eine technische Diagnose durchführen (Leckortung, Zustand der Rohrleitungen usw.) und verlangen Sie, dass der Verkäufer die Reparaturen übernimmt, oder handeln Sie einen Preisnachlass aus. Wenn die Störung zu erheblich ist, könnten Sie sogar vom Kauf zurücktreten.
Für den Mieter: Sie haften nicht für ungewöhnliche Nachbarschaftsstörungen, es sei denn, Sie haben sie selbst verursacht. Sie müssen jedoch Ihren Eigentümer informieren, sobald Sie eine Störung feststellen.
Für den geschädigten Nachbarn: Sie können direkt gegen den derzeitigen Eigentümer vorgehen, ohne dessen Verschulden nachweisen zu müssen. Wenn zum Beispiel die Mauer Ihres Nachbarn in Hyères Wasser austreten lässt, das Ihre Terrasse beschädigt, müssen Sie nur die Ungewöhnlichkeit der Störung (übermäßige Belästigung, Schaden) und den Zusammenhang mit der Immobilie nachweisen.
