Referenzentscheidung: cc • N° 85-15.193 • 1987-07-08 • Entscheidung einsehen →
Sie wohnen in Nanterre in einem ruhigen Gebäude, als plötzlich Ihr neuer Nachbar im Treppenhaus, ein Mieter, jedes Wochenende laute Partys veranstaltet. Sie klopfen bei ihm, nichts hilft. Sie rufen die Hausverwaltung, die Polizei, aber die Belästigungen bleiben bestehen. An wen können Sie sich wenden, um Schadensersatz zu verlangen? An den Mieter, sicherlich. Aber wenn er zahlungsunfähig ist oder auszieht, was dann?
Diese Frage stellen sich jedes Jahr Hunderte von Eigentümern und Mietern. Die Antwort findet sich in einem Urteil des Kassationsgerichts vom 8. Juli 1987 (Nr. 85-15.193). Der Grundsatz ist klar: Der Eigentümer eines vermieteten Gebäudes kann für Nachbarschaftsstörungen haftbar gemacht werden, die von seinem Mieter verursacht werden. Aber Vorsicht, dies geschieht nicht automatisch.
In diesem Artikel werden wir diese grundlegende Entscheidung analysieren, ihre Begründung verstehen und sehen, was sie konkret für Sie ändert, ob Sie nun Eigentümer-Vermieter, Mieter oder geschädigter Miteigentümer sind. Wir werden dies mit Beispielen aus meiner Praxis in Paris, Nanterre und Pontoise veranschaulichen.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X ist Eigentümer eines Gebäudes in Nanterre. Er vermietet Räumlichkeiten an die Firma Sauvaire, die dort ein Gewerbe betreibt. Sehr bald beschweren sich die Miteigentümer des Nachbargebäudes: Lärm, Gerüche, ständiges Kommen und Gehen. Die Belästigungen sind so erheblich, dass das friedliche Leben der Wohnungseigentümergemeinschaft beeinträchtigt ist. Die Eigentümergemeinschaft und mehrere Miteigentümer verklagen Herrn X auf Schadensersatz.
Vor Gericht verteidigt sich Herr X mit den Worten: „Ich bin es nicht, der den Lärm macht, sondern mein Mieter. Ich bin nicht der Verursacher der Störungen.“ Die ersten Richter geben ihm recht: Der Ersatz von Nachbarschaftsstörungen sei eine persönliche Verpflichtung, die denjenigen treffe, der sie verursache, nicht den Eigentümer. Aber die geschädigten Miteigentümer sehen das anders. Sie legen Berufung ein.
Das Berufungsgericht hebt das Urteil auf und verurteilt Herrn X zur Entschädigung der Opfer. Herr X legt Revision ein. Er argumentiert, dass der Ersatz von Nachbarschaftsstörungen „vom Eigentumsrecht losgelöst“ sei und nicht dem nicht verursachenden Eigentümer auferlegt werden könne. Doch der Kassationshof weist seine Revision mit Urteil vom 8. Juli 1987 zurück. Er stellt einen Grundsatz auf, der Schule machen wird: Wenn die Nachbarschaftsstörung von einem vermieteten Gebäude ausgeht, kann das Opfer vom Eigentümer Schadensersatz verlangen. Dieser hat dann einen Rückgriffsanspruch gegen seinen Mieter, wenn die Belästigungen auf einen übermäßigen Gebrauch oder eine Verletzung der Mietvertragspflichten zurückzuführen sind.
Die Begründung des Gerichts — aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf zwei rechtliche Säulen. Erstens die Verpflichtung zum Ersatz des durch eigenes Verschulden verursachten Schadens gemäß Artikel 1240 des Code civil (ehemals Artikel 1382). Zweitens die Theorie der anormalen Nachbarschaftsstörungen, die nicht in einem Gesetzestext niedergeschrieben, sondern von der Rechtsprechung entwickelt wurde: Niemand darf einem anderen eine Störung zufügen, die über die normalen Unannehmlichkeiten der Nachbarschaft hinausgeht.
Aber wie überträgt man diese Verpflichtung auf den Eigentümer, der nicht der unmittelbare Verursacher der Störung ist? Das Gericht geht in zwei Schritten vor. Zunächst stellt es fest, dass der Eigentümer als Inhaber des Eigentumsrechts die Pflicht hat, dafür zu sorgen, dass sein Grundstück keinen Schaden bei den Nachbarn verursacht. Dies ist eine Erweiterung der Haftung für Sachen (Artikel 1242 des Code civil): Der Eigentümer haftet für Schäden, die durch Sachen verursacht werden, die in seinem Besitz sind. Ein vermietetes Gebäude bleibt jedoch hinsichtlich seiner Struktur und seiner normalen Nutzung im Besitz des Eigentümers.
Zweitens stellt das Gericht klar, dass diese Haftung nicht absolut ist: Der Eigentümer kann gegen seinen Mieter Rückgriff nehmen, wenn die Störung auf einen übermäßigen Gebrauch (z. B. der Mieter nutzt die Wohnung für nicht genehmigte Aktivitäten) oder eine Verletzung der Mietvertragspflichten (wie die Pflicht zur friedlichen Nutzung der Räumlichkeiten) zurückzuführen ist. Mit anderen Worten: Der Eigentümer zahlt zunächst und lässt sich dann vom Mieter erstatten, wenn dieser schuldhaft handelt.
Diese Begründung war für die damalige Zeit neuartig. Sie bricht mit der Vorstellung, dass nur der unmittelbare Verursacher der Störung belangt werden kann. Der Kassationshof stellt klar, dass der Ersatz von Nachbarschaftsstörungen keine persönliche, vom Eigentumsrecht losgelöste Verpflichtung ist, sondern vielmehr eine Last, die den Eigentümer als solchen trifft. Dieser Grundsatz wurde seither durch zahlreiche Urteile bestätigt.
Was das für Sie konkret ändert
Für Eigentümer-Vermieter ist diese Entscheidung eine Warnung: Sie können sich nicht hinter Ihrem Mieter verstecken. Wenn Ihr Gebäude Belästigungen verursacht, werden Sie als erster von den Opfern ins Visier genommen. In der Praxis müssen Sie, wenn Sie eine Beschwerde von Nachbarn erhalten, schnell handeln: Mahnen Sie Ihren Mieter ab, die Störungen zu unterlassen, und leiten Sie gegebenenfalls ein Verfahren zur Kündigung des Mietvertrags wegen übermäßigen Gebrauchs ein.
Für Mieter: Seien Sie sich bewusst, dass Sie direkt für die Störungen verantwortlich sind.
