Entscheidungsreferenz: Cass. 3e civ. • N° 96-19.775 • 1999-03-24 • Entscheidung einsehen →
Sie haben gerade den Bau Ihres Hauses in Ornans abgeschlossen, und Ihr Nachbar zeigt Ihnen Risse, die seit Baubeginn an seiner gemeinsamen Mauer aufgetreten sind. „Das war nicht ich, sondern die Firma, die ich bezahlt habe!“ antworten Sie ihm. Dennoch könnte die Justiz Sie dafür verantwortlich machen. Diese Entscheidung des Kassationshofs von 1999 bestätigt dies unmissverständlich: Der Bauherr, also derjenige, der bauen lässt, kann wegen ungewöhnlicher Nachbarschaftsstörungen verurteilt werden, selbst wenn er persönlich nicht die Kelle geschwungen hat. Was genau besagt dieses Urteil? Und vor allem, wie können Sie sich schützen?
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Im Jahr 1999 beauftragte die Firma SEDV, ein professioneller Immobilienentwickler, die Firma Sauget Bâtiment mit dem Bau eines Gebäudes in Besançon. Die Eheleute A..., benachbarte Eigentümer, stellten schnell Risse in ihrem Gebäude fest. Besorgt zogen sie einen gerichtlichen Sachverständigen hinzu, der bestätigte, dass die Bauarbeiten die Ursache der Schäden waren. Sie verklagten daraufhin die SEDV auf der Grundlage der ungewöhnlichen Nachbarschaftsstörungen. Die SEDV wiederum zog den Unternehmer und die Architekten im Wege der Gewährleistung heran, da sie der Ansicht war, dass diese die Verantwortung tragen müssten. Das Berufungsgericht von Besançon verurteilte die SEDV zur Schadensersatzleistung, wies jedoch ihre Gewährleistungsklage gegen den Unternehmer ab. Die SEDV legte Kassation ein. Der Kassationshof wies ihre Beschwerde zurück und bestätigte, dass der Bauherr sich nicht gegen den Unternehmer wegen ungewöhnlicher Nachbarschaftsstörungen wenden kann, es sei denn, dieser hat einen Fehler begangen. Der Fall veranschaulicht perfekt einen klassischen Konflikt zwischen Nachbarn und Bauträger.
Die Argumentation des Gerichts — aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf zwei rechtliche Pfeiler. Zunächst die Theorie der ungewöhnlichen Nachbarschaftsstörungen (heute in Artikel 1240 des Code civil verankert, der verpflichtet, den durch eigenes Verschulden verursachten Schaden zu ersetzen). Nach dieser Theorie muss derjenige, der eine Störung verursacht, die über die gewöhnlichen Unannehmlichkeiten der Nachbarschaft hinausgeht, den Schaden ersetzen, ohne dass ein Verschulden nachgewiesen werden muss. Im vorliegenden Fall ist die SEDV als Bauherr der Urheber der Arbeiten und damit der Störung. Zweitens prüft das Gericht das Vertragsverhältnis zwischen der SEDV und dem Unternehmer. Es erinnert daran, dass der Bauherr keine Haftungsvermutung gegen den Unternehmer geltend machen kann, da dieser im rechtlichen Sinne nicht der Halter der Baustelle ist. Der Unternehmer hat kein Verschulden begangen: Er hat seine Beratungspflicht (Pflicht, den Bauherrn über Risiken zu informieren) nicht verletzt, da die SEDV ein professioneller Bauträger war, der diese Risiken kennen musste. Somit bleibt die SEDV gegenüber den Nachbarn allein verantwortlich. Diese Argumentation bestätigt eine ständige Rechtsprechung: Der Bauherr kann sich nicht seiner Verantwortung entledigen, indem er sie auf den Unternehmer abwälzt, wenn dieser kein Verschulden trifft.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie vermietender Eigentümer sind und ein Gebäude errichten lassen, sollten Sie wissen, dass Sie für Schäden an Nachbargebäuden haftbar gemacht werden, selbst wenn Sie die Arbeiten einem Unternehmen anvertraut haben. In Baume-les-Dames zum Beispiel musste ein Privatmann 15.000 € für Reparaturen zahlen, nachdem seine Baustelle die Fassade seines Nachbarn beschädigt hatte. Eine Rückgriffsmöglichkeit gegen den Unternehmer besteht nicht, wenn dieser die Regeln der Baukunst eingehalten hat. Für einen Erwerber im VEFA-Vertrag ist der Bauträger vor der Übergabe verantwortlich. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft haftet die Gemeinschaft für Arbeiten am Gemeinschaftseigentum. Wenn Sie Mieter sind, muss Ihr Vermieter die Verantwortung übernehmen. Konkret müssen Sie, wenn Sie in Anspruch genommen werden: 1) den Schaden Ihrer Haftpflichtversicherung melden, 2) die Schäden durch einen Sachverständigen feststellen lassen, 3) eine außergerichtliche oder gerichtliche Entschädigung aushandeln. Die Verjährungsfrist beträgt 5 Jahre (Artikel 2224 des Code civil) ab dem Zeitpunkt, an dem der Schaden eingetreten ist. Die Beträge können je nach Schadensausmaß von einigen Tausend bis zu mehreren Hunderttausend Euro variieren.
Vier Ratschläge, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
- Vor Baubeginn ein gemeinsames Bestandsaufnahme durchführen: Machen Sie mit Ihrem Nachbarn Fotos und lassen Sie ein gerichtliches Protokoll erstellen. So können Sie den ursprünglichen Zustand nachweisen und Streitigkeiten vermeiden.
- Eine Bauleistungsversicherung und eine Haftpflichtversicherung abschließen: Diese deckt Mängel ab, die die Standsicherheit des Bauwerks beeinträchtigen können, sowie Schäden an Dritten. Für Bauunternehmer obligatorisch, für Privatpersonen dringend empfohlen.
- Vom Unternehmer eine Zehnjahresgewährleistung und eine Versicherungsbestätigung verlangen: So können Sie ihn im Falle eines Verschuldens problemlos in Anspruch nehmen.
- Ihre Nachbarn schriftlich informieren: Ein Einschreiben mit Beschreibung der Art und Dauer der Arbeiten sowie Ihrer Telefonnummer kann Spannungen entschärfen und Ihren guten Glauben beweisen.
Vertiefung: verwandte Rechtsprechung und Entwicklungen
Diese Entscheidung reiht sich in eine ständige Linie ein. Bereits 1994 hatte der Kassationshof entschieden (Cass. 3e civ., 28. Juni 1994), dass der Bauherr für durch Bauarbeiten verursachte Nachbarschaftsstörungen haftet, selbst ohne Verschulden. In jüngerer Zeit hat ein Urteil von 2018 (Cass. 3e civ., 14. Juni 2018, Nr. 17-18.532) präzisiert, dass diese Haftung auch dann besteht, wenn die Arbeiten von einem Unternehmer ausgeführt wurden, der seinerseits keine Fehler begangen hat. Die Rechtsprechung bleibt also konstant: Der Bauherr trägt das Risiko der Nachbarschaftsstörungen, es sei denn, er kann nachweisen, dass der Unternehmer eine Pflichtverletzung begangen hat. In der Praxis ist dies jedoch oft schwierig, da der Unternehmer in der Regel die Regeln der Baukunst einhält. Daher ist es für Bauherren unerlässlich, sich vor Baubeginn abzusichern.
