Decisione di riferimento : cc • N° 17-22.474 • 2018-09-13 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di una casa a Castelsarrasin, nel Tarn-et-Garonne, dal 1990. Dal 1993, un'azienda agricola vicina fa funzionare i suoi camion e i suoi gruppi elettrogeni all'alba. Sopportate il rumore, pensando che vi abituerete, o che il vicino finirà per andarsene. Venticinque anni dopo, nel 2018, decidete finalmente di sporgere denuncia per disturbi anormali del vicinato. Troppo tardi, vi dice il giudice. Perché? Perché il termine per agire ha iniziato a decorrere nel 1993, data dei primi rumori. È esattamente ciò che la Corte di cassazione ha confermato nella sentenza del 13 settembre 2018 (n. 17-22.474).
Ma cosa cambia esattamente? Molte cose. Fino a questa decisione, alcuni contendenti speravano che la prescrizione (termine per agire in giudizio) iniziasse solo alla fine delle molestie. La Corte di cassazione pone fine a questa incertezza: l'azione per disturbi anormali del vicinato è un'azione di responsabilità extracontrattuale (fuori dal contratto), soggetta alla prescrizione decennale (dieci anni) dell'antico articolo 2270-1 del Codice civile, il cui termine iniziale è la prima manifestazione del disturbo. In altre parole, se non agite entro dieci anni dal primo rumore, perdete ogni diritto al risarcimento.
In questo articolo, analizzeremo questa decisione e le sue conseguenze pratiche per i proprietari, gli inquilini e i professionisti dell'immobiliare a Montauban, Castelsarrasin e altrove. Come reagire se subite molestie? Quali sono i vostri diritti e le insidie da evitare? Seguite la guida.
I fatti: una storia come tante
Il Sig. Ange, proprietario di una casa a Montauban dagli anni '80, subiva dal 1993 le molestie sonore di un'azienda agricola vicina: rumori di camion e gruppi elettrogeni. Per anni ha sopportato, sperando in un miglioramento o nella partenza del vicino. Nel 2011, decide infine di citare in giudizio il vicino per disturbi anormali del vicinato, chiedendo danni e interessi (risarcimento) e la cessazione delle molestie.
Il tribunale di primo grado gli dà ragione, ma la corte d'appello riforma (annulla) la sentenza: dichiara la sua azione prescritta, poiché il termine di dieci anni aveva iniziato a decorrere nel 1993 ed era quindi scaduto nel 2003, ben prima della citazione del 2011. Il Sig. Ange ricorre in cassazione (ricorso alla Corte di cassazione). Sostiene che il disturbo è continuo (si rinnova ogni giorno) e che la prescrizione dovrebbe decorrere solo dalla cessazione delle molestie.
La Corte di cassazione rigetta il suo ricorso. Ricorda che l'azione per disturbi anormali del vicinato è un'azione di responsabilità extracontrattuale, soggetta alla prescrizione decennale dell'articolo 2270-1 del Codice civile (nella sua versione anteriore alla riforma del 2008). Il termine iniziale è la prima manifestazione del disturbo, poco importa che sia continuo o meno. Nel caso di specie, i primi rumori risalgono al 1993, l'azione del 2011 è quindi tardiva.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si basa su un principio fondamentale: l'azione per disturbi anormali del vicinato è un'azione di responsabilità extracontrattuale (si parla anche di responsabilità delittuale). Ciò significa che non si basa su un contratto (come una locazione o una vendita), ma sul dovere generale di non causare danno ad altri, previsto all'articolo 1240 del Codice civile (ex 1382). Questo testo dispone che «qualsiasi fatto dell'uomo, che cagiona ad altri un danno, obbliga colui per colpa del quale è avvenuto a risarcirlo».
Ora, la prescrizione (termine per agire) applicabile a questa azione è, per i fatti anteriori alla legge del 17 giugno 2008, quella dell'antico articolo 2270-1 del Codice civile: dieci anni a decorrere dalla manifestazione del danno. La questione chiave era sapere quando si manifesta il danno. Per i disturbi continui (che durano nel tempo), erano possibili due interpretazioni: o il termine iniziale è l'inizio del disturbo, o è la fine del disturbo (o ogni manifestazione successiva). La Corte di cassazione decide: è la prima manifestazione del disturbo a far decorrere il termine.
Ciò che pochi sanno è che questa soluzione è coerente con la natura dell'azione. I disturbi anormali del vicinato sono considerati un danno unico e indivisibile, anche se si prolunga. La giurisprudenza anteriore era incerta, ma la Corte di cassazione pone fine al dibattito. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui proprietari, credendo di poter agire in qualsiasi momento, hanno perso il loro diritto per non aver agito entro dieci anni. Attenzione però: la legge del 17 giugno 2008 ha modificato le regole di prescrizione per le azioni future (termine di cinque anni a decorrere dalla conoscenza del danno), ma per i disturbi anteriori al 2008 si applica il vecchio termine di dieci anni.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per un proprietario locatore: se affittate un immobile a Montauban e il vostro inquilino subisce molestie da un vicino, il vostro inquilino può agire, ma deve farlo entro dieci anni dall'inizio dei disturbi. Se le molestie durano da più di dieci anni, è troppo tardi.
