Entscheidungsreferenz: cc • N° 73-12.915 • 1975-05-28 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie mieten in Chemillé-en-Anjou Räumlichkeiten, um dort Ihre Tätigkeit der Filmpostsynchronisation auszuüben. Alles läuft gut, bis Ihr Vermieter eines Tages Bauarbeiten im Gebäude durchführt. Lärm, Vibrationen, Staub – Ihre Arbeit wird unmöglich. Wer muss diese Beeinträchtigungen hinnehmen? Sie, weil Ihre Tätigkeit besonders empfindlich ist? Oder der Vermieter, der verpflichtet ist, Ihnen einen ungestörten Gebrauch zu gewährleisten?
Genau diese Frage stellte sich in einem Fall, der 1975 vom Kassationsgerichtshof entschieden wurde. Ein Mieter, die Union Générale Cinématographique, betrieb Studios für Postsynchronisation und Tonmischung. Der Eigentümer führte Bauarbeiten durch, die Störungen verursachten. Der Mieter verlangte Schadensersatz. Das Berufungsgericht hatte entschieden, dass der Mieter einen Teil der Folgen tragen müsse, da seine Tätigkeit lärmempfindlicher sei als die ursprünglichen Rundfunksendungen und seine Schallschutzmaßnahmen unzureichend gewesen seien.
Der Kassationsgerichtshof hob dieses Urteil auf. Er entschied, dass der Vermieter, sofern der Mieter keine vertragliche Pflichtverletzung begangen habe, verpflichtet sei, den Mieter vor Störungen zu schützen, gemäß Artikel 1719 des Code civil (der den Vermieter verpflichtet, die Mietsache in gutem Zustand zu übergeben und dem Mieter während der Mietzeit einen ungestörten Gebrauch zu gewährleisten). Eine bloße erhöhte Empfindlichkeit der Tätigkeit stelle keine Pflichtverletzung dar. Diese Entscheidung ist zwar alt, bleibt aber ein Referenzfall für alle gewerblichen und beruflichen Mietverhältnisse.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Die Union Générale Cinématographique (UGC) mietete seit mehreren Jahren Räumlichkeiten in einem Pariser Gebäude, um dort Filmpostsynchronisation und Tonmischung zu betreiben. Diese Tätigkeiten erfordern absolute Stille: Jedes Nebengeräusch ruiniert eine Tonaufnahme. Der Eigentümer hatte unterdessen andere Teile des Gebäudes an eine Music-Hall-Gesellschaft vermietet, die laute Vorstellungen veranstaltete.
Bald traten Lärmbelästigungen auf. Der Mieter beschwerte sich, aber der Eigentümer setzte die Bauarbeiten und lauten Aktivitäten fort. Die UGC verklagte daraufhin den Eigentümer auf Schadensersatz wegen der erlittenen Störungen. Das Berufungsgericht Paris wies die Klage mit Urteil vom 18. Mai 1973 teilweise ab und führte aus, die UGC habe eine besonders empfindliche Tätigkeit gewählt und nicht alle notwendigen Schallschutzmaßnahmen ergriffen. Der Mieter müsse daher einen Teil der Folgen tragen.
Die UGC legte Kassation ein. Das oberste Gericht hob das Berufungsurteil auf mit der Begründung, die Tatsachenrichter hätten keine vertragliche Pflichtverletzung des Mieters festgestellt. Die Garantiepflicht des Vermieters bestehe jedoch von Rechts wegen; sie entfalle nur, wenn der Mieter eine Pflichtverletzung begangen habe, etwa durch Nichteinhaltung der Mietvertragsklauseln oder durch Verschlimmerung der Störungen durch sein Verhalten. Da keine Pflichtverletzung nachgewiesen worden sei, müsse der Eigentümer den Mieter vollständig entschädigen.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 1719 des Code civil, der bestimmt, dass der Vermieter kraft Natur des Vertrags und ohne besondere Vereinbarung verpflichtet ist, die Mietsache in gutem Zustand zu übergeben, dem Mieter während der Mietzeit einen ungestörten Gebrauch zu gewährleisten und für Mängel und Fehler der Sache einzustehen. In einfachen Worten: Der Eigentümer muss Ihnen die Nutzung der Sache ohne Störungen ermöglichen. Verursachen Bauarbeiten oder Aktivitäten im Gebäude einen Schaden, muss er Sie entschädigen, es sei denn, Sie haben selbst eine Pflichtverletzung begangen.
Das Berufungsgericht hatte hier zwei Elemente herangezogen, um den Vermieter teilweise zu entlasten: die besondere Empfindlichkeit der Tätigkeit (Tonmischung ist anspruchsvoller als Radio) und die unzureichenden Schallschutzmaßnahmen des Mieters. Der Kassationsgerichtshof entgegnet: Diese Elemente stellen keine vertragliche Pflichtverletzung dar. Der Mieter hat keine Pflicht aus dem Mietvertrag verletzt; er hat lediglich seine Tätigkeit in geeigneten Räumlichkeiten ausgeübt. Die unzureichende Schalldämmung ist keine Pflichtverletzung, wenn der Mietvertrag sie nicht vorschrieb.
Diese Begründung ist wichtig, da sie klarstellt, dass die Garantie des Vermieters eine Erfolgspflicht und keine bloße Bemühenspflicht ist. Der Eigentümer muss einen ungestörten Gebrauch gewährleisten, unabhängig von den Bemühungen des Mieters. Die einzige Ausnahme ist eine Pflichtverletzung des Mieters: etwa wenn er die Risiken durch Unterzeichnung einer besonderen Klausel im Mietvertrag akzeptiert hat oder wenn er die Störungen selbst verursacht hat. Im vorliegenden Fall war nichts dergleichen gegeben.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Eigentümer und Vermieter sind: Sie müssen bedenken, dass Ihre Bauarbeiten oder die Aktivitäten Ihrer anderen Mieter einen Mieter stören können. Sie können sich nicht damit entschuldigen, „er hätte sich eben besser isolieren sollen“. Sie müssen entweder die Bauarbeiten ohne Beeinträchtigung durchführen oder Schadensersatz leisten. Wenn Sie beispielsweise sowohl eine laute Werkstatt als auch ein Tonstudio in Beaupréau-en-Mauges vermieten, müssen Sie jedem einen ungestörten Gebrauch gewährleisten. Eine unzureichende Schalldämmung zwischen den Einheiten geht zu Ihren Lasten, es sei denn, der Mietvertrag enthält eine anderslautende, akzeptierte Klausel.
Wenn Sie gewerblicher oder beruflicher Mieter sind: Diese Entscheidung schützt Sie. Sie müssen Störungen durch Bauarbeiten im Gebäude nicht hinnehmen, selbst wenn Ihre Tätigkeit besonders empfindlich ist. Sie können eine Mietminderung oder Schadensersatz verlangen. Achtung: Wenn Sie im Mietvertrag eine Klausel akzeptiert haben, die Sie zur Duldung bestimmter Störungen verpflichtet (z.B. bei Renovierungsarbeiten), kann diese Klausel wirksam sein.
