Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 86-16.697 • 1988-03-15 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie verkaufen ein Grundstück in Orange für 500.000 €. Der Notar teilt Ihnen mit, dass 20 % Mehrwertsteuer hinzukommen. Wer zahlt? Sie dachten, es sei der Käufer, aber der Vertrag sagt es nicht klar. Dann beginnt ein Grabenkrieg, der Monate oder sogar Jahre dauern kann. Genau das ist einer Immobiliengesellschaft (SCI) aus Sorgues vor einigen Jahrzehnten passiert und führte zu einem Urteil des Kassationshofs vom 15. März 1988 (Nr. 86-16.697).
Jeder Eigentümer oder Bauträger stellt sich irgendwann diese Frage: Wer trägt die Mehrwertsteuer bei einer Immobilienveräußerung? Ist es automatisch der Verkäufer, weil er nach dem allgemeinen Steuergesetzbuch Steuerschuldner ist? Oder der Käufer, wenn der Vertrag dies vorsieht? Die Antwort ist nicht so einfach, wie es scheint, und dieses Urteil zeigt es.
Das oberste Gericht hat einen klaren Grundsatz aufgestellt: Im Verhältnis zwischen den Parteien trägt die endgültige Mehrwertsteuerlast nur dann der Steuerschuldner, wenn keine abweichende Vereinbarung vorliegt. Anders ausgedrückt: Wenn Sie einen Vertrag unterschrieben haben, der vorsieht, dass der Käufer die Mehrwertsteuer trägt, zahlt dieser, auch wenn das Steuergesetz den Verkäufer als Schuldner benennt. Analyse einer Entscheidung, die trotz ihres Alters von 1988 hochaktuell ist.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Eine SCI, Eigentümerin eines Grundstücks in Sorgues, veräußert es an einen Erwerber zu einem Preis von 7.157.510 Francs inklusive Mehrwertsteuer (ca. 1,09 Millionen Euro). Im Kaufvertrag ist eine Klausel enthalten, wonach die SCI „sich verpflichtet, die auf den Verkauf entfallende Mehrwertsteuer zu tragen“. Soweit scheint alles klar. Doch es kommt zu einer Meinungsverschiedenheit: Der Erwerber ist der Ansicht, die Mehrwertsteuer müsse beim Verkäufer (der SCI) verbleiben, weil das Steuergesetz dies vorsehe. Die SCI hingegen meint, die Klausel sei klar und sie habe die Mehrwertsteuer zu tragen, könne sich aber an den Käufer halten? Nein, sie hat die Tragung akzeptiert.
Der Rechtsstreit entsteht, als der Erwerber sich weigert, der SCI die Mehrwertsteuer zu erstatten, mit der Begründung, die endgültige Last trage der Steuerschuldner, also der Verkäufer. Die SCI verklagt den Erwerber auf Zahlung. Das Berufungsgericht gibt der SCI recht: Es stellt fest, dass die Vereinbarung klar sei und die SCI die Mehrwertsteuer zu tragen akzeptiert habe. Der Erwerber legt Kassationsbeschwerde ein.
Vor dem Kassationshof macht der Erwerber geltend, das Berufungsgericht hätte prüfen müssen, ob die SCI nach dem Steuergesetz tatsächlich Steuerschuldnerin sei. Der Kassationshof weist die Beschwerde jedoch zurück: Da die Parteien vereinbart haben, dass die SCI die Mehrwertsteuer trägt, ist nicht zu prüfen, wer der gesetzliche Steuerschuldner ist. Die Vereinbarung der Parteien hat Vorrang.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf den Grundsatz der Vertragsfreiheit (Artikel 1103 des Code civil, ehemals 1134). Danach können die Parteien frei entscheiden, wer die endgültige Mehrwertsteuerlast trägt, unabhängig von den steuerlichen Vorschriften. Er führt aus: „Im Verhältnis zwischen den Parteien eines Rechtsgeschäfts ist die Mehrwertsteuerlast für das betreffende Geschäft nur dann der Partei aufzuerlegen, die nach dem Steuergesetz Steuerschuldner ist, wenn kein Nachweis einer abweichenden Vereinbarung der Parteien über die endgültige Tragung der Steuer vorliegt.“
Mit anderen Worten: Der gesetzliche Steuerschuldner (der die Mehrwertsteuer anmelden und an die Finanzverwaltung zahlen muss) ist nicht unbedingt derjenige, der die Kosten endgültig trägt. Sieht der Vertrag vor, dass der Käufer die Mehrwertsteuer an den Verkäufer erstattet oder der Verkäufer sie trägt, gilt diese Verteilung zwischen ihnen.
Das Berufungsgericht hatte daher zu Recht allein auf die vertragliche Klausel abgestellt. Der Kassationshof bestätigt diese Argumentation und stellt klar, dass die Ermittlung des Steuerschuldners bei Vorliegen einer eindeutigen Vereinbarung nicht erforderlich ist. Dieses Urteil ist eine klassische Anwendung des Grundsatzes, dass Verträge für die Parteien Gesetzeskraft haben (Artikel 1103 des Code civil). Es handelt sich weder um eine Kehrtwende noch um eine Weiterentwicklung, sondern um eine Bestätigung einer ständigen Rechtsprechung.
Die Tatsachenrichter müssen daher vor allem den Willen der Parteien auslegen. Schweigt der Vertrag, ist auf das Steuergesetz zurückzugreifen. Drückt er jedoch eine Verteilung aus, hat diese Vorrang.
Was das für Sie konkret ändert
Für einen vermietenden Eigentümer in Orange, der ein Gebäude verkauft, bedeutet diese Entscheidung, dass Sie unbedingt prüfen müssen, was Ihr Kaufvorvertrag sagt. Wenn Sie Verkäufer sind und möchten, dass der Käufer die Mehrwertsteuer zahlt, müssen Sie dies schwarz auf weiß festhalten. Andernfalls riskieren Sie, sie selbst zahlen zu müssen, auch wenn Sie steuerlich Schuldner sind.
Nehmen wir ein Beispiel: Sie verkaufen ein Baugrundstück in Sorgues für 300.000 € netto. Sieht der Vertrag „Mehrwertsteuer zuzüglich, zu Lasten des Erwerbers“ vor, muss der Käufer 360.000 € brutto zahlen. Fehlt eine solche Regelung, bleibt die Mehrwertsteuer (60.000 €) bei Ihnen, da Sie der gesetzliche Steuerschuldner sind. Ein erheblicher Unterschied.
Für einen Erwerber gilt das Gegenteil: Wenn Sie ein Objekt kaufen und der Vertrag erwähnt, dass Sie die Mehrwertsteuer tragen, können Sie nicht auf das Steuergesetz vertrauen, um davon befreit zu werden. Sie müssen zahlen, auch wenn der Verkäufer steuerlich Schuldner ist.
Wenn Sie Mieter sind, betrifft Sie diese Entscheidung nicht direkt, aber sie zeigt die Bedeutung vertraglicher Klauseln. In der Wohnungseigentümergemeinschaft können ähnliche Fragen bei der Veräußerung von Gemeinschaftseigentum auftreten.
In der Praxis müssen Sie, wenn Sie in dieser Situation sind, Ihren Kaufvertrag prüfen. Besteht eine Klausel, gilt sie. Ist sie mehrdeutig, muss sie ausgelegt werden, und im Streitfall
