Usufruit : louer sans perdre vos droits selon la Cour de cassation

Imaginez : vous venez d'acheter la nue-propriété (le droit de devenir propriétaire à la mort de l'usufruitier) d'une maison à Aytré, près de La Rochelle. L'usufruitière, une dame âgée, y vit et, pour arrondir ses fins de mois, loue une chambre à un étudiant. Vous estimez qu'elle abuse de son droit et demandez au tribunal de la déchoir de son usufruit (lui retirer son droit). Que va décider le juge ?

Cette question, la Cour de cassation l'a tranchée le 12 mars 1970 dans une affaire venue de Rochefort : les juges du fond (tribunal de première instance et cour d'appel) ont un large pouvoir d'appréciation pour appliquer la sanction de l'article 618 du Code civil (qui prévoit la déchéance de l'usufruit en cas d'abus de jouissance). Résultat : même si l'usufruitier loue une partie du bien, cela ne constitue pas automatiquement un abus. Dans cette affaire, la Cour a validé le refus des juges de prononcer la déchéance.

Vous êtes nu-propriétaire, usufruitier, ou simplement curieux de savoir où se situe la frontière entre usage normal et abus ? Cet article vous explique tout, avec des exemples concrets à Rochefort, Aytré et ailleurs.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

En 1964, les époux Conan achètent la nue-propriété d'une maison située à Rochefort, dont Mademoiselle Vallée détient l'usufruit depuis un acte du 15 mars 1964. L'usufruitière vit dans cette maison mais, pour des raisons financières, décide de louer une partie du bien à un tiers. Les époux Conan, mécontents, estiment que cette location constitue un abus de jouissance. Ils assignent Mademoiselle Vallée devant le tribunal de grande instance de La Rochelle pour faire prononcer la déchéance de son usufruit sur le fondement de l'article 618 du Code civil.

Le tribunal, après une expertise qui révèle des dégâts dans la maison, refuse de prononcer la déchéance. Pourquoi ? Parce que les dégradations constatées sont postérieures à la naissance de l'usufruit et que la simple location d'une partie du bien ne suffit pas à caractériser un abus. Les époux Conan font appel, mais la cour d'appel de Poitiers confirme le jugement. Ils se pourvoient alors en cassation.

Devant la Cour suprême, ils soutiennent que la location d'une partie du bien grevé d'usufruit constitue par elle-même un abus de jouissance. Mais la Cour de cassation ne les suit pas : elle rappelle que les juges du fond disposent d'un large pouvoir d'appréciation. Ils peuvent estimer, comme en l'espèce, que la location n'est pas un abus. Rejet du pourvoi.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

L'article 618 du Code civil dispose que « l'usufruit peut cesser par l'abus que l'usufruitier fait de son droit, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir par défaut d'entretien ». Autrement dit, si l'usufruitier utilise le bien d'une manière qui le détériore ou empêche le nu-propriétaire de retrouver un bien en bon état, le tribunal peut lui retirer l'usufruit. Mais attention : la loi ne définit pas précisément ce qu'est un « abus ». C'est là que le pouvoir des juges intervient.

Dans cette affaire, les époux Conan arguaient que donner en location une partie du bien constituait nécessairement un abus, car cela expose le bien à une occupation par un tiers, avec des risques de dégradations. Mais la Cour de cassation a estimé que les juges du fond avaient souverainement apprécié que les dégâts constatés n'étaient pas imputables à la location elle-même, mais à des événements postérieurs. Et surtout, que la location ne suffisait pas, à elle seule, à caractériser un abus de jouissance.

Cette décision est importante car elle rappelle que l'appréciation de l'abus est concrète : le juge regarde les circonstances de chaque espèce. Ici, l'usufruitière louait une partie de sa maison, ce qui est un usage normal du droit de jouir du bien. Ce n'est pas parce que le nu-propriétaire s'inquiète que l'abus est constitué. Il faut prouver un préjudice réel (dégradations, défaut d'entretien grave, etc.).

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour les usufruitiers : vous pouvez louer tout ou partie du bien sans craindre de perdre automatiquement votre droit. Mais attention, vous devez entretenir le bien et ne pas commettre de dégradations. Si vous louez à des personnes qui causent des dégâts, vous pourriez être tenu responsable. Exemple chiffré : à Rochefort, un usufruitier loue une chambre 300€ par mois. Si le locataire perce un mur, le nu-propriétaire peut demander réparation, mais pas forcément la déchéance.

Pour les nus-propriétaires : vous ne pouvez pas obtenir la déchéance simplement parce que l'usufruitier loue. Il faut démontrer un abus caractérisé (dégradations, défaut d'entretien, etc.). Si vous constatez des dégâts, faites-les constater par un huissier (comptez environ 150-200€) et mettez en demeure l'usufruitier de les réparer. Si rien ne bouge, saisissez le tribunal. Mais sachez que les juges sont réticents à prononcer la déchéance, sauf cas grave.

Pour les locataires d'un bien en usufruit : votre bail est valable tant que l'usufruitier existe. À son décès, le nu-propriétaire devient plein propriétaire et peut décider de ne pas renouveler le bail (sauf si c'est un bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989). Soyez vigilants.

Exemple à Aytré : un nu-propriétaire achète un appartement occupé par un usufruitier qui loue une chambre. Il ne peut pas exiger le départ du locataire tant que l'usufruitier vit, sauf à prouver un abus.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Rédigez un état des lieux contradictoire : lors de la constitution de l'usufruit, faites un état des lieux précis avec photos. Cela permettra de distinguer les dégâts antérieurs de ceux survenus pendant l'usufruit. Un investissement de 200€ qui peut éviter des années de procédure.
• Prévoyez une clause dans l'acte : si vous êtes nu-propriétaire, vous pouvez négocier avec l'usufruitier une clause interdisant la location sans votre accord. Cette clause est valable et permettra de caractériser plus facilement l'abus en cas de violation.
• Communiquez régulièrement : nu-propriétaire et usufruitier, échangez sur l'état du bien. Un simple appel ou un mail tous les six mois peut désamorcer des tensions. À Rochefort, un propriétaire a évité un procès en proposant de participer aux frais de réparation d'une fuite.
• Consultez un avocat avant d'agir : avant d'assigner en déchéance, prenez un avis juridique. Les frais de justice (avocat, huissier, expertise) peuvent dépasser 5 000€. Une consultation de 45 minutes avec Maître Zakine (45€) vous dira si votre dossier tient la route.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

La décision de 1970 n'est pas isolée. Dans un arrêt du 9 décembre 2015 (n° 14-25.804), la Cour de cassation a jugé que le fait pour un usufruitier de laisser son fils occuper gratuitement le bien sans l'accord du nu-propriétaire ne constitue pas un abus de jouissance, dès lors que le bien est entretenu. En revanche, dans une affaire de 2002 (Civ. 3e, 4 décembre 2002, n° 01-03.675), la déchéance a été prononcée parce que l'usufruitier avait transformé un appartement en local commercial sans autorisation et sans respecter les règles d'urbanisme.

La tendance des tribunaux est claire : l'abus de jouissance est apprécié strictement. Les juges exigent une preuve concrète d'un préjudice grave (dégradations, défaut d'entretien, usage contraire à la destination du bien). La simple location ou occupation par un tiers n'est pas suffisante. Cela signifie que les nus-propriétaires doivent être patients et ne pas réagir à chaud.

Pour l'avenir, il est possible que la jurisprudence évolue si les abus se multiplient (Airbnb, locations saisonnières). Mais pour l'instant, la liberté de jouissance de l'usufruitier reste large.

Ce que vous devez retenir absolument

FAQ

Louer une partie du bien en usufruit peut-il entraîner la déchéance ? Non, pas automatiquement. Il faut un abus caractérisé (dégradations graves, défaut d'entretien).

Que faire si l'usufruitier loue à des gens bruyants ? Signalez-le au nu-propriétaire. Si les nuisances sont excessives, le juge peut considérer qu'il y a abus si cela dégrade le bien (ex : tapage nocturne entraînant des dégradations).

Puis-je interdire à l'usufruitier de louer ? Oui, si vous le prévoyez dans l'acte constitutif d'usufruit. Sinon, c'est son droit.

Quels délais pour agir en déchéance ? Le délai de prescription est de 5 ans à compter de la connaissance des faits (article 2224 du Code civil). Agissez vite.

Combien coûte une procédure en déchéance ? Comptez entre 3 000 et 8 000 € d'avocat, plus les frais d'expertise (1 000 à 3 000 €).

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