Travaux d'un usufruitier : qui doit payer la facture ?
Lorsqu'un usufruitier démolit, reconstruit en plus grand ou fait installer une piscine, ces travaux restent à sa charge : ils ne peuvent pas être imposés au nu-propriétaire au titre des grosses réparations. C'est ce que rappelle la Cour de cassation dans un arrêt du 12 juin 2012 (n° 11-11.424), qui distingue nettement l'entretien structurel du bien, à la charge du propriétaire, des améliorations volontaires engagées par l'usufruitier pour son confort personnel.
Les faits : une cour d'appel censurée
Dans cette affaire, un usufruitier avait fait réaliser d'importants travaux sur l'habitation : démolition, reconstruction d'une maison de surface supérieure, construction d'une piscine et aménagement du terrain. La cour d'appel avait estimé que ces travaux relevaient des grosses réparations définies à l'article 606 du code civil, et devait donc en partie être supportés par les nus-propriétaires.
La Cour de cassation censure ce raisonnement. Elle rappelle que l'article 606 du code civil énumère de façon limitative les grosses réparations incombant au propriétaire en application de l'article 605 : il s'agit des gros murs, voûtes, poutres, toitures, digues et murs de soutènement. Une démolition-reconstruction pour agrandir le bien, ou l'installation d'équipements de confort comme une piscine, n'entrent pas dans cette liste fermée.
Ce que dit précisément la loi
- Article 605 du code civil : l'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien ; les grosses réparations restent à la charge du nu-propriétaire.
- Article 606 du code civil : la liste des grosses réparations est limitative, elle ne peut pas être étendue par analogie à des travaux d'amélioration ou d'agrandissement.
- Article 599, alinéa 2, du code civil : les améliorations faites par l'usufruitier n'ouvrent droit à aucune indemnité à son profit, même si elles augmentent la valeur du bien.
Autrement dit, l'usufruitier qui engage des travaux de confort ou d'embellissement le fait à ses frais et à ses risques : il ne pourra ni les répercuter sur le nu-propriétaire, ni réclamer une indemnisation à la fin de l'usufruit, même si le bien a gagné en valeur.
Pourquoi cette distinction est essentielle
Cette jurisprudence protège le nu-propriétaire contre des charges financières qu'il n'a pas décidées. Sans cette limite, un usufruitier pourrait engager des travaux coûteux de son propre chef et en faire peser une partie du coût sur le propriétaire, voire se faire indemniser pour des aménagements purement personnels. La Cour de cassation verrouille ainsi l'équilibre voulu par le code civil entre les deux titulaires de droits réels sur un même bien.
Points à retenir
- Seules les grosses réparations listées à l'article 606 du code civil peuvent être mises à la charge du nu-propriétaire.
- Démolition-reconstruction, agrandissement, piscine ou aménagement paysager relèvent de l'initiative et des frais de l'usufruitier.
- Aucune indemnité n'est due à l'usufruitier pour des améliorations, même si elles valorisent le bien.
- Conservez tous les devis, factures et autorisations liés aux travaux pour éviter tout litige en fin d'usufruit.
Un usufruitier peut-il forcer le nu-propriétaire à financer un agrandissement ?
Non. Seules les grosses réparations structurelles listées à l'article 606 du code civil peuvent être mises à sa charge. Un agrandissement ou une piscine restent à la charge exclusive de l'usufruitier.
L'usufruitier peut-il récupérer le coût de ses travaux à la fin de l'usufruit ?
En principe non. L'article 599, alinéa 2, du code civil exclut toute indemnité pour les améliorations apportées par l'usufruitier, même si elles ont augmenté la valeur du bien.
Que risque le nu-propriétaire si des travaux non autorisés sont réalisés ?
Il peut s'y opposer et demander la remise en état, les travaux d'amélioration n'étant pas de droit pour l'usufruitier. En cas de désaccord persistant, une action en justice permet de clarifier la répartition des charges.
Les situations de démembrement de propriété génèrent fréquemment des tensions entre usufruitier et nu-propriétaire, notamment lors de travaux. Pour sécuriser la répartition des charges ou résoudre un litige en cours, le cabinet de Maître Cécile Zakine, avocate en droit immobilier à Antibes, accompagne propriétaires et usufruitiers dans l'analyse de leur situation.
