案号：法国最高上诉法院第三民事庭，2023年1月25日第21-23.156号判决
引言：非居民购房者在期房买卖（VEFA）中的利害关系
期房买卖（VEFA）是法国一种备受青睐的购房方式，尤其受到外国投资者的欢迎。该方式允许购房者根据施工进度分期付款，购买在建房产。然而，对于非居民而言，风险更高：地理距离遥远、对法国法律不熟悉、难以跟进施工进度。开发商违约可能导致重大经济损失。法国最高上诉法院2023年1月25日的判决明确了卖方义务及向购房者（包括非居民）提供的保障。
一、期房买卖的法律框架与完工担保
A. 开发商的义务
根据《建筑与居住法典》第R. 261-17条及后续条款，开发商必须向购房者提供完工财务担保。该担保可以是：
- 内部担保：开发商证明其具备充足的财务能力（自有资金、贷款）。
- 外部担保：由银行或金融机构提供保证。
非居民购房者应在签署合同前要求提供这些担保文件。若缺乏担保，合同可能无效。
B. 对非居民的特殊保护
非居民在核实担保真实性方面常面临困难。法国法律规定，期房买卖合同必须以法语起草，并明确载明担保事项。2023年的判决重申，开发商必须将任何影响担保的变更告知购房者，即使在合同签署后。
二、2023年1月25日第21-23.156号判决分析
A. 事实与程序
一名居住在法国境外的外国国籍购房者，就巴黎一套公寓签署了期房买卖合同。开发商遭遇财务困难，未能完成工程。购房者起诉开发商及担保银行。上诉法院驳回了其请求，认为因购房者未履行某些手续，担保不可动用。
B. 最高上诉法院的裁决
最高司法机构撤销了上诉法院的判决，判定：
- 开发商不得以自身未遵守的手续为由对抗非居民购房者。
- 一旦开发商违约，即应启动完工担保，不受居住地或国籍条件限制。
- 购房者有权就所遭受的损害（包括丧失出租房产的机会）主张损害赔偿。
该判决加强了对期房买卖中外国购房者的保护，使其权利与法国居民购房者趋于一致。
三、开发商违约时的救济途径
A. 司法途径
若工程未完工，购房者可：
- 催告开发商在逾期罚款的威胁下完成工程。
- 请求司法解除合同，要求返还已付款项并赔偿损失（《法国民法典》第1184条）。
- 向保证人（银行）主张完工担保。
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对于非居民，传票可送达至开发商在法国的注册地址。法国法院拥有专属管辖权（《法国民法典》第14条）。
B. 税务问题
获得的损害赔偿金可能在法国应纳税。应查阅适用的税收协定。《法国通用税法》第164 B条明确了非居民的相关规则。若发生款项返还，公证费用可予追回。
四、Zakine律师如何为您提供协助
作为专攻房地产法和国际私法的律师，我提供量身定制的服务：
- 签署前担保审查：文件分析、条款谈判。
- 施工进度跟进：与开发商通信、催办。
- 违约救济：发送催告函、提起诉讼、与银行协商。
- 税务优化：就非居民在法国房地产投资的税务问题提供咨询。
- 法庭代理：我可代表您出庭。
