Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 13-24.385 • 2014-12-18 • Entscheidung einsehen →
Sie haben einen Reservierungsvertrag für eine Neubauwohnung in Saint-Paul-lès-Dax unterschrieben. Der Bauträger verspricht eine Fertigstellung im Juni, aber im September ist noch nichts fertig. Sie zahlen jeden Monat die Zwischenzinsen Ihres Kredits, und die Bank will nichts davon hören. Was tun? Auf diese Frage hat der Kassationsgerichtshof am 18. Dezember 2014 in einem richtungsweisenden Urteil geantwortet. Und die Antwort ist klar: Ja, Sie können die Aussetzung Ihres Kredits verlangen, aber nur unter der Bedingung, dass das Problem tatsächlich vom Hauptvertrag – dem Kauf – herrührt und nicht von einer bloßen Laune.
Stellen Sie sich vor: Ein Käufer in Parentis-en-Born kauft auf Plan (VEFA). Der Kredit wurde größtenteils ausgezahlt, die tilgungsfreie Zeit neigt sich dem Ende zu. Aber die Baustelle verzögert sich, es treten Baumängel auf. Er klagt auf Aussetzung des Kredits. Das Berufungsgericht lehnt ab: „Es liegt kein Unfall vor, der die Ausführung des Kreditvertrags beeinträchtigt.“ Schwerer Fehler, entgegnet der Kassationsgerichtshof. Der Unfall kann den Hauptvertrag, den Kauf, betreffen.
Dieses Urteil ist ein Rettungsanker für jeden VEFA-Käufer. Es erinnert daran, dass das Schicksal des Kredits mit dem des Kaufs verbunden ist. Wenn der Bauträger seine Verpflichtungen nicht einhält, müssen Sie nicht weiter an die Bank zahlen. Aber Vorsicht, die Bedingungen sind streng. Analyse.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Ein Paar, nennen wir es Herr und Frau D., unterschreibt 2009 einen Reservierungsvertrag für eine Wohnung im VEFA-Verfahren (Vente en l'état futur d'achèvement) in Parentis-en-Born, in den Landes. Der Preis: 180.000 €. Sie erhalten einen Immobilienkredit von der Bank X mit einer tilgungsfreien Zeit von 24 Monaten: zwei Jahre lang zahlen sie nur die Zinsen, nicht das Kapital. Der Kredit wird nach Baufortschritt ausgezahlt. Nach 18 Monaten sind bereits 150.000 € an den Bauträger geflossen. Aber die Baustelle zieht sich hin. Der geplante Fertigstellungstermin ist um sechs Monate überschritten. Schlimmer noch: Es treten Baumängel auf (Risse, undichte Stellen).
Das Paar verklagt den Bauträger auf Rückabwicklung (Annullierung) des Kaufs und Schadensersatz. Parallel dazu verlangt es von der Bank die Aussetzung des Kreditvertrags, da die Nichterfüllung des Hauptvertrags die Einstellung der Raten rechtfertige. Die Bank lehnt ab. Das Paar ruft den Eilrichter (juge des référés) des tribunal de grande instance von Mont-de-Marsan an. Der Richter ordnet die Aussetzung des Kredits bis zur Fertigstellung der Wohnung an. Die Bank legt Berufung ein.
Das Berufungsgericht Pau hebt diese Entscheidung 2013 auf. Es stellt fest, dass „nichts belegt, dass die Ausführung des Kreditvertrags durch einen Unfall oder eine Streitigkeit beeinträchtigt wird“. Für das Gericht sind die Lieferverzögerung und die Mängel Probleme zwischen Käufer und Bauträger, nicht mit der Bank. Das Paar legt Kassation ein.
Die Argumentation des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof hebt das Urteil des Berufungsgerichts auf. Er stützt sich auf Artikel L. 312-19 des Verbraucherschutzgesetzes (in der damals geltenden Fassung), heute Artikel L. 313-51. Diese Vorschrift sieht vor, dass „der Kreditvertrag ausgesetzt wird, solange der Kreditnehmer das Gut oder die Dienstleistung aufgrund der Nichterfüllung der Verpflichtungen des Verkäufers oder Dienstleisters nicht nutzen kann“. Klar gesagt: Wenn der Bauträger nicht oder mangelhaft liefert, kann der den Kauf finanzierende Kredit ausgesetzt werden.
Die Richter am Quai de l'Horloge präzisieren, dass der im Gesetzestext genannte „Unfall“ (oder Streitigkeit) nicht auf den Kreditvertrag beschränkt ist. Er kann vom Hauptvertrag herrühren. Das Berufungsgericht hat daher das Gesetz verletzt, indem es einen spezifisch den Kredit betreffenden Unfall verlangte. Dies ist eine teleologische Auslegung (basierend auf dem Ziel des Gesetzes): Der Gesetzgeber wollte den Käufer schützen, der, wenn er seines Gutes beraubt ist, nicht weiter an die Bank zahlen muss.
Achtung: Dies ist kein Freibrief. Der Käufer muss eine tatsächliche Nichterfüllung nachweisen – eine ernsthafte Verzögerung, schwerwiegende Mängel, eine fehlende Lieferung. Eine bloße Unzufriedenheit über die Farbe der Fliesen reicht nicht. Die Entscheidung bestätigt eine frühere Rechtsprechung (Civ. 1re, 12. Juli 2012, Nr. 11-18.416) und verstärkt sie. Es handelt sich um eine Bestätigung, nicht um eine Kehrtwende.
Die Bank argumentierte ihrerseits, der Kredit sei ausgezahlt worden und die tilgungsfreie Zeit ende; eine Aussetzung wäre ein „Unfall“ für sie. Der Gerichtshof wies dieses Argument zurück: Das Interesse der Bank wiegt nicht schwerer als der Schutz des Kreditnehmers.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie VEFA-Käufer sind: Sie können, sobald der Bauträger in Verzug ist oder eine mangelhafte Wohnung liefert, von Ihrer Bank die Aussetzung Ihres Kredits verlangen. In der Praxis senden Sie ein Einschreiben mit Rückschein, dem Sie die Nachweise beifügen (Gerichtsvollzieherprotokoll, Korrespondenz mit dem Bauträger, Sachverständigengutachten). Die Bank hat 15 Tage Zeit zu antworten. Lehnt sie ab, rufen Sie den Eilrichter an. Beispiel: In Saint-Paul-lès-Dax kann ein Käufer, dessen Wohnung im März hätte fertig sein sollen und im September immer noch nicht fertig ist, seine Kreditraten aussetzen, was eine Ersparnis von 6 Monaten Zwischenzinsen bedeutet (ca. 4.500 € bei einem Kredit von 200.000 € zu 4 %).
Wenn Sie Bauträger sind: Seien Sie in Bezug auf Fristen und Qualität einwandfrei. Schon eine Verzögerung von wenigen Wochen kann bei Ihren Kunden die Kreditaussetzung auslösen und damit Spannungen. Besser ist es, vorausschauend zu planen und zu kommunizieren.
Wenn Sie Bankier sind: ...
