参考判决： cc • N° 17-17.908 • 2019-05-23 • 查看判决 →
您为阿讷西（Annecy）的一套复式两居室签署了初步合同，承诺是传统的共有产权。然而，在公证人处签署当天，您发现公证书上写的是简单的“居住用途场所”。如果再加上酒店式管理，您的家庭计划就会动摇。怎么办？法国最高法院（Cour de cassation）2019年5月23日的判决给出了明确答案：无论发生什么，未来完工状态销售（VEFA）的保护性制度都适用。解释如下。
事实：一个每天都会发生的故事
圣于连昂热讷瓦（Saint-Julien-en-Genevois）的精明购房者X先生于2012年签署了一份预售初步合同，购买一套复式公寓，被描述为共有产权。开发商是一家当地公司，合同中写明出售“复式两居室”并设立共有产权。但在起草最终公证书时，措辞发生了变化：该房产被定性为“居住用途场所”，未提及共有产权。X先生质疑：他是否被欺骗了？他拒绝签署公证书，并向法院起诉，要求认定适用对购房者更有利的VEFA制度。阿讷西大审法院（tribunal de grande instance d'Annecy）支持了他的诉求，但开发商提起上诉。格勒诺布尔上诉法院（cour d'appel de Grenoble）维持了原判，开发商向最高法院提起上诉。最高法院驳回了上诉，从而确认了VEFA的适用。
法院的推理——详解
开发商辩称，由于该房产将作为酒店式住宅管理，因此不适用VEFA。他援引了旅游住宅的例外情况。但最高法院驳回了这一论点：无论后续的管理方式如何（酒店式或其他），只要初步合同提及出售共有产权住房，且公证书将其定性为居住用途，VEFA制度（《建筑与住房法典》第L. 261-10条）就是强制性的。该条款要求卖方提供财务担保、撤回权以及符合规定的交付，否则将受到处罚。法院提醒，“无视VEFA保护性立法的强制性”将违反公共秩序。它强调，购房者本可以“拒绝通过公证书完成交易，或要求以不同形式适用VEFA制度”。这确认了先前的判例：VEFA的定性取决于合同标的，而非未来用途。
这对您意味着什么——具体而言
如果您是新建或未来完工状态房产的购房者，该判决保护您。例如：您以25万欧元在圣于连昂热讷瓦购买一套公寓，初步合同承诺共有产权。开发商最终告知您酒店式管理。您可以要求适用VEFA，这意味着您有权获得最高5%的保证金（而非有时要求的10%）、10天的撤回权以及如果交付不符的逾期罚款。对于出租业主而言，这意味着不能以酒店经营为由剥夺VEFA的保护。对于开发商，这是一个警告：不要试图通过在公证书中修改条款来规避这些规则。如果您处于这种情况，您应尽快咨询律师，因为诉讼时效很短（自公证书签署之日起5年，但最好在此之前采取行动）。
避免此类纠纷的四点建议
- 仔细阅读初步合同：检查是否明确提及法律制度（共有产权、VEFA等）。任何歧义都应在签署前澄清。
- 与公证书对比：在公证人处签署前，请律师重新阅读两份文件。定性上的微小差异可能是一个陷阱。
- 要求财务担保条款：在VEFA中，卖方必须提供完工或退款担保。没有这一点，不要签署。
- 保留所有宣传材料：宣传册、平面图、电子邮件。它们可以在房产特征被欺骗时作为证据。
深入探讨：相关判例与趋势
该判决属于一贯的判例：最高法院确保VEFA的定性不被合同技巧规避。在2018年11月14日的判决（编号17-22.123）中，它已经裁定，即使房产以“商业用途”出售，只要其用于居住，VEFA也适用。然而，对于服务式住宅（学生、老年人），如果合同明确约定，则存在例外。趋势很明确：法官保护非专业购房者。未来，可以预期开发商会更加透明，否则合同可能无效。
您必须记住的内容
常见问题：
1. 如果初步合同与最终文件不符，我可以拒绝签署公证书吗？
可以，您可以要求适用VEFA或拒绝交易。但请注意，如果您无故撤回，可能需要支付罚金。
2. VEFA的具体优势是什么？
保证金上限（最高5%）、10天撤回权、逾期罚款以及防缺陷保护。
3. 开发商可以强迫我接受酒店式管理吗？
不可以，如果初步合同规定了传统共有产权，单方面变更是滥用行为。
4. 我有多长时间采取行动？
自公证书签署之日起5年，可基于同意瑕疵或不符提出主张。但一旦出现差异迹象，应立即行动。
5. 如果我已经签署了公证书怎么办？
咨询律师：您可以以欺诈或不符合为由要求撤销交易。
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