Referenzentscheidung: cc • N° 21-20.398 • 2023-03-01 • Entscheidung einsehen →
In Doullens, im Zuständigkeitsbereich von Amiens, hatte ein Paar einen alten Bauernhof gekauft, in der Hoffnung, daraus eine ländliche Unterkunft zu machen. Der Verkäufer hatte sich verpflichtet, das Dach und die Isolierung zu erneuern. Sechs Monate später war die Baustelle zum Stillstand gekommen, und die Käufer standen vor einem unfertigen Gebäude. Der Verkäufer hingegen behauptete, der Verkauf sei ein klassischer Verkauf einer Bestandsimmobilie gewesen, und die Arbeiten unterlägen lediglich einer einfachen Sorgfaltspflicht. Dies ist eine Situation, die viele Eigentümer kennen oder fürchten.
Die Frage, die sich jeder Käufer stellt, wenn er eine alte Immobilie zur Renovierung kauft: Wer ist verantwortlich, wenn der Verkäufer die versprochenen Arbeiten nicht ausführt? Wer zahlt die Mehrkosten? Und vor allem: Kann man den Verkäufer zwingen, die Baustelle zu beenden? Der Kassationshof hat nun mit einem Urteil vom 1. März 2023 (Nr. 21-20.398) geantwortet.
Diese Entscheidung, die von der ersten Zivilkammer getroffen wurde, stellt klar, dass der Verkauf einer bestehenden Immobilie in einen Verkauf im künftigen Fertigstellungszustand (VEFA) umqualifiziert werden kann, sobald der Verkäufer sich verpflichtet, umfangreiche Arbeiten durchzuführen. Praktische Konsequenz: Der Verkäufer ist zu einer Erfolgspflicht verpflichtet, und der Käufer wird durch ein äußerst günstiges Sonderregime geschützt. Vollständige Erläuterungen.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie sich täglich ereignet
Herr und Frau L., ein Paar in den Dreißigern, beschließen, Corbie zu verlassen und sich einige Kilometer entfernt in einer Nachbargemeinde niederzulassen. Sie besichtigen ein Dorfhaus, bewohnbar, aber heruntergekommen, das von der SCI „Le Chêne Vert“, einer Gesellschaft für den Verkauf von Immobilien, verkauft wird. Der Kaufvertragsentwurf erwähnt, dass „das Gebäude nach vollständiger Sanierung übergeben wird: Dach, Elektrik, Sanitär, Türen und Fenster“. Der Preis ist global: 250.000 €. Das Paar zahlt eine Anzahlung von 15 % bei Unterzeichnung des Vorvertrags.
Am Tag des notariellen Kaufvertrags unterzeichnen die SCI und die Käufer einen Vertrag mit dem Titel „Verkauf im künftigen Fertigstellungszustand“. Dieser Vertrag präzisiert nicht, ob die bereits begonnenen Arbeiten (das Dach ist abgedeckt) im Kaufpreis enthalten sind oder nicht. Die SCI verpflichtet sich im Vertrag, „die Arbeiten gemäß den beigefügten Plänen ordnungsgemäß durchzuführen“. Die Dinge komplizieren sich, als die Arbeiten nach zwei Monaten abrupt eingestellt werden.
Die Käufer fordern die SCI auf, die Baustelle wieder aufzunehmen. Diese erwidert, dass die Bestandsimmobilie „im Ist-Zustand“ verkauft wurde und die Arbeiten nur einer Unterstützungspflicht unterlägen, nicht einer Lieferpflicht. Das Paar verklagt die SCI vor dem Tribunal judiciaire in Amiens, um die Wiederaufnahme der Arbeiten und Schadensersatz zu erreichen. Sie verlieren in erster Instanz, da das Gericht der Ansicht ist, dass der Verkauf einer Bestandsimmobilie nicht „mit Sicherheit“ eine VEFA darstellen könne. Auch das Berufungsgericht in Amiens weist ihre Klage ab. Daraufhin legen sie Kassationsbeschwerde ein.
Die Begründung des Gerichts – im Detail
Der Kassationshof hebt das Berufungsurteil auf, gestützt auf die Artikel L261-1 und folgende des Code de la construction et de l'habitation (die die VEFA definieren) und Artikel 1240 des Code civil (der zur Wiedergutmachung des durch eigenes Verschulden verursachten Schadens verpflichtet). Was genau sagt das Urteil? Die Vorrichter hatten entschieden, dass der Verkauf der Bestandsimmobilie eine VEFA nicht „mit Sicherheit“ zulasse. Nun, so der Kassationshof, hätten die Beklagten nie geltend gemacht, dass ein solcher Verkauf unmöglich sei. Anders ausgedrückt: Die SCI selbst hatte nicht bestritten, dass das Objekt, obwohl bestehend, unter dem Regime der VEFA verkauft werden könne. Sie hatte unter diesem Regime verkauft und vor den Richtern nie behauptet, es sei unanwendbar. Das Berufungsgericht hatte also eine Bedingung hinzugefügt, die das Gesetz nicht vorsieht.
Tiefergehend gilt die VEFA, sobald der Verkäufer sich verpflichtet, ein Gebäude zu errichten (oder, erweiternd, zu sanieren), und der Käufer in Raten zahlt. Dass das Gebäude vollständig existiert oder teilweise gebaut ist, ist kein Hindernis, sofern die Arbeiten eine solche Bedeutung haben, dass sie die Lieferung eines fertigen Gebäudes bedingen. Hier war das Haus in einem desolaten Zustand: ohne Dach, ohne Elektrik, ohne Sanitär. Die geplanten Arbeiten stellten keine bloßen Verschönerungen dar, sondern eine echte Komplettsanierung. Der Vertrag erwähnte „VEFA“, die Zahlungen waren gestaffelt, die Pläne beigefügt. Die Voraussetzungen waren also erfüllt.
Diese Entscheidung ist weder eine Weiterentwicklung noch eine Kehrtwende: Sie bestätigt eine ständige Rechtsprechung des Kassationshofs, der wiederholt, dass Gegenstand der VEFA auch eine zu renovierende Immobilie sein kann. Das Interessante hier ist, dass der Kassationshof nicht über die Qualifikation des Vertrags entscheiden musste: Er scheint davon auszugehen, dass, wenn die Parteien sich entschieden haben, einen VEFA-Vertrag zu unterzeichnen, dieser Anwendung findet, es sei denn, der Schuldner weist einen Willensmangel oder einen Rechtsirrtum nach. Eine weitere Lehre: Der Verkäufer kann sich nicht im Nachhinein hinter der „bestehenden“ Natur des Objekts verstecken, um seinen Verpflichtungen zu entgehen. Er muss die Arbeiten zu Ende führen.
Was das für Sie bedeutet – konkret
Für Käufer von alten, zu renovierenden Immobilien: Diese Entscheidung ist ein Schutz. Wenn Sie einen Vertrag mit dem Titel VEFA unterzeichnet haben, oder auch wenn der Vertrag „Verkauf einer zu renovierenden Immobilie“ heißt, Sie aber je nach Baufortschritt zahlen, ist der Verkäufer zu einer Lieferpflicht verpflichtet. Konkret können Sie die Wiederaufnahme der Baustelle unter Androhung eines Zwangsgeldes verlangen und Schadensersatz erhalten, wenn die Verzögerung Ihnen einen Schaden verursacht.
Nehmen wir ein konkretes Beispiel, inspiriert von der Situation der
