Entscheidungsreferenz: cc • N° 06-18.519 • 2007-11-07 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie kaufen eine Wohnung in Saint-Estève, nahe Perpignan. Der Notar übergibt Ihnen die Schlüssel, Sie ziehen ein. Einige Monate später erfahren Sie von einem Vermesser, dass die tatsächliche Fläche 10 % geringer ist als im Kaufvertrag angegeben. Sie möchten eine Preisreduktion fordern. Doch im Vertrag wurde die Immobilie „im Gesamtpaket“ mit einem Keller und einem Parkplatz verkauft, ohne dass der Preis pro Einheit aufgeschlüsselt wurde. Der Verkäufer hält Ihnen entgegen, dass der Gesamtpreis eine genaue Berechnung unmöglich mache. Haben Sie jegliche Rechtsmittel verloren?
Diese Frage, die sich jedes Jahr Dutzende von Erwerbern in den Pyrénées-Orientales stellen, wurde vom Kassationsgerichtshof in einem Urteil vom 7. November 2007 entschieden. Die Antwort ist klar: Nein, das Fehlen einer Preisaufschlüsselung ist kein Hindernis. Sofern die gemeinsam verkauften Einheiten eine Wohneinheit bilden, ist die zu berücksichtigende Fläche die dieser Einheit, und die Preisreduktion kann anteilig berechnet werden. Erläuterungen.
In diesem Artikel analysieren wir die Fakten, die Argumentation der Richter und vor allem, was dies konkret für Sie bedeutet, ob Sie Käufer, Verkäufer oder Immobilienprofi in Perpignan oder anderswo sind.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr und Frau X, ein Rentnerehepaar aus Saint-Estève, verkauften 2001 eine Wohnung in Perpignan. Der Kaufvertrag umfasste mehrere Wohnungseigentumseinheiten: eine Hauptwohneinheit, einen Keller und einen Parkplatz. Das gesamte Paket wurde zu einem Gesamtpreis von 150.000 € verkauft, ohne dass der Preis für jede Einheit einzeln ausgewiesen wurde. Die Erwerber, die Familie Y, zogen ein.
Einige Monate nach der Unterzeichnung ließen die Y die Immobilie von einem Vermesser vermessen. Ergebnis: Die Wohnfläche beträgt 85 m², obwohl im Vertrag 95 m² angegeben waren. Das ist eine Abweichung von 10,5 %, weit über der gesetzlichen Toleranz von 5 % nach dem Carrez-Gesetz (Gesetz vom 10. Juli 1965). Die Y verklagen daraufhin die Verkäufer auf eine anteilige Preisreduktion wegen des Flächenmangels.
Vor dem Tribunal de grande instance von Perpignan entgegnen die Eheleute X, dass der Kaufpreis ein Gesamtpreis ohne Aufschlüsselung war. Wie solle man die Reduktion berechnen, argumentieren sie, wenn man nicht wisse, wie viel die Wohneinheit im Verhältnis zu Keller und Parkplatz wert sei? Das Gericht gibt ihnen recht und weist die Klage der Y ab. Diese legen Berufung ein.
Das Berufungsgericht Paris (da der Fall nach einem ersten Urteil verwiesen wurde) bestätigt das Urteil: Es sei unmöglich, den Preis der Wohneinheit allein zu bestimmen, daher sei keine Reduktion möglich. Doch die Y geben nicht auf und legen Kassationsbeschwerde ein. Der Kassationsgerichtshof hebt in seinem Urteil vom 7. November 2007 das Berufungsurteil unter Verweis auf Artikel 46 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 auf. Warum? Weil nach Ansicht des Gerichts „die Einheiten zusammengefasst wurden, um eine Wohnung zu bilden, sodass die zu berücksichtigende Fläche die der Wohneinheit ist“. Mit anderen Worten: Es spielt keine Rolle, dass der Preis nicht aufgeschlüsselt ist; die verkaufte Immobilie bildete eine funktionale Einheit, und die fehlerhafte Fläche ist die dieser Einheit. Die Preisreduktion ist daher auf der Grundlage des Gesamtpreises im Verhältnis zum Flächenmangel zu berechnen.
Die Argumentation des Gerichts — entschlüsselt
Artikel 46 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 (sog. Carrez-Gesetz) verpflichtet den Verkäufer einer Wohnungseigentumseinheit, die Fläche des Sondereigentums im Kaufvertrag anzugeben. Ist die tatsächliche Fläche um mehr als 5 % geringer als die angegebene, kann der Erwerber eine anteilige Herabsetzung des Kaufpreises verlangen. Dies wird als Klage auf Preisreduktion bezeichnet.
In diesem Fall lag die Schwierigkeit darin, dass der Verkauf mehrere Einheiten (Wohnung, Keller, Parkplatz) zu einem einheitlichen Preis umfasste. Die Tatsacheninstanzen (Berufungsgericht) waren der Ansicht, dass ohne Preisaufschlüsselung zwischen den Einheiten eine mathematische Berechnung der Reduktion unmöglich sei: 10 % von was? Vom Preis der Wohnung allein? Vom Gesamtpreis? Das Berufungsgericht wies die Klage daher ab.
Der Kassationsgerichtshof folgte dieser Argumentation nicht. Er befand, dass der Zweck der Einheiten entscheidend sei: Wenn die Einheiten gemeinsam verkauft werden, um eine einzige Wohneinheit (eine Wohnung mit Nebenfäumen) zu bilden, dann sei die zu überprüfende Fläche die der Gesamtheit, und der zu reduzierende Preis sei der Gesamtpreis. Die Berechnung wird einfach: (tatsächliche Fläche / angegebene Fläche) x Gesamtpreis = korrigierter Preis. Die Differenz zwischen gezahltem Preis und korrigiertem Preis ergibt die geschuldete Reduktion.
Die Argumente der Verkäufer (technische Unmöglichkeit der Berechnung) wurden somit verworfen. Das Gericht hat implizit daran erinnert, dass das Carrez-Gesetz ein Schutz für den Erwerber ist und dass eine zu formalistische Auslegung nicht dazu führen darf, dass es seiner Wirksamkeit beraubt wird. Es handelt sich nicht um eine Rechtsprechungsänderung, sondern um eine Bestätigung, dass der Geist des Gesetzes über praktischen Berechnungsschwierigkeiten steht.
Rhetorische Frage: Warum haben die Tatsacheninstanzen an der Preisaufschlüsselung festgehalten? Wahrscheinlich aus übertriebenem Formalismus. Der Kassationsgerichtshof stellt die Uhren richtig: Wesentlich ist der Schutz des Erwerbers, nicht die buchhalterische Aufschlüsselung des Kaufvertrags.
Was das für Sie konkret ändert
Diese Entscheidung hat erhebliche Auswirkungen für alle Immobilienakteure, insbesondere in Gebieten wie Perpignan, wo Gesamtverkäufe (Wohnung + Keller + Parkplatz) häufig sind.
Für den Erwerber: Wenn Sie eine Immobilie bestehend aus mehreren Einheiten ohne Preisaufschlüsselung gekauft haben, können Sie
