参考判决： cc • N° 06-18.519 • 2007-11-07 • 查看判决 →
想象一下：您在圣埃斯特夫（Saint-Estève，靠近佩皮尼昂）购买了一套公寓。公证人将钥匙交给您，您搬了进去。几个月后，一位测量师告诉您实际面积比合同中标明的面积少了10%。您想要求减价。但问题是：合同中，该房产是连同地下室和停车位“整体”出售的，价格未按各个标的物分摊。卖方以总价无法精确计算为由拒绝您的请求。您是否丧失了所有救济途径？
这个问题每年困扰着东比利牛斯省数十名买受人，法国最高法院在2007年11月7日的一项判决中作出了裁决。答案很明确：不，价格未分摊并不构成障碍。只要一起出售的标的物构成一个居住单元，应考量的面积就是该单元的面积，减价可以按比例计算。下面进行解释。
在本文中，我们将剖析事实、法官的推理，以及这对您——无论您是买受人、出卖人还是佩皮尼昂或其他地方的房地产专业人士——具体意味着什么。
事实：一个日常发生的故事
居住在圣埃斯特夫的退休夫妇X先生和X女士于2001年出售了位于佩皮尼昂的一套公寓。买卖合同涉及多个共有房产标的物：一个主要住宅标的物、一个地下室和一个停车位。所有标的物以15万欧元的总价出售，未区分每个标的物的价格。买受人Y一家搬了进去。
签约几个月后，Y家请测量师对房产进行测量。结果：公寓面积为85平方米，而合同中标明为95平方米。差额为10.5%，远超过《卡雷兹法》（1965年7月10日法律）规定的5%法定容忍限度。Y家遂起诉出卖人，要求按面积不足比例减价。
在佩皮尼昂大审法院（tribunal de grande instance de Perpignan），X夫妇辩称售价是总价，未在各标的物间分摊。他们主张，如果不知道住宅标的物相对于地下室和停车位的价值，如何计算减价？法院支持了他们的观点，驳回了Y家的请求。Y家提起上诉。
巴黎上诉法院（cour d'appel de Paris，因案件在初次判决后被发回重审）维持了原判：无法确定住宅标的物的价格，因此无法减价。但Y家并未放弃，向最高法院提起上诉。最高法院在2007年11月7日的判决中，依据1965年7月10日法律第46条（visa de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965）撤销了上诉法院的判决。原因何在？因为根据最高法院的意见，“这些标的物被合并构成一套公寓，因此应考量的面积是居住单元的面积”。换言之，价格是否分摊无关紧要：出售的房产形成了一个功能整体，错误的面积正是这个整体的面积。因此，减价必须基于总价按比例计算。
法院的推理——解析
1965年7月10日法律（即《卡雷兹法》）第46条规定，出卖人在出售共有房产标的物时，必须在买卖合同中注明私有部分的面积。如果实际面积比申报面积少5%以上，买受人可以要求按比例减价。这就是所谓的减价之诉（action en réduction de prix）。
在本案中，难点在于买卖涉及多个标的物（公寓、地下室、停车位）且价格单一。初审法院（上诉法院）认为，由于价格未在各标的物间分摊，数学上无法计算减价：10%的什么？是公寓本身的价格？还是总价？因此上诉法院驳回了请求。
最高法院没有采纳这一推理。它认为标的物的用途具有决定性：如果标的物被一起出售以构成一个单一的居住单元（一套带附属设施的公寓），那么需要核实的面积是整体的面积，需要减价的是总价。计算变得简单：（实际面积 / 申报面积）× 总价 = 修正价格。已付价格与修正价格之间的差额即为应减金额。
因此，出卖人关于技术上无法计算的主张被驳回。最高法院隐含地提醒，《卡雷兹法》是对买受人的保护，过于形式主义的解读不应使其失去效力。这并非判例的逆转，而是确认法律精神优先于实际计算困难。
反问：为什么初审法院会在价格分摊问题上卡壳？可能是过于形式主义。最高法院拨正了方向：关键是保护买受人，而不是买卖合同的会计明细。
对您的具体影响
这一判决对所有房地产参与者具有重大影响，尤其是在佩皮尼昂等整体出售（公寓+地下室+停车位）常见的地区。
对于买受人：如果您购买了由多个标的物组成的房产且价格未分摊，只要居住单元（公寓及可能相邻的地下室或车库）的总面积比申报面积少5%以上，您仍然可以提起诉讼。例如，在佩皮尼昂，一套公寓以20万欧元出售，申报面积为100平方米，但实际测量为90平方米：您可以要求2万欧元的减价（20万欧元的10%），无论地下室的价格是否单独列出。
对于出卖人：您不能再以价格未分摊为由逃避减价之诉。因此，在起草合同时，最好请专业人士测量房产并注明确切面积。如果您整体出售，请注明这些标的物构成一个单一的居住单元，这将避免任何争议。
对于公证人或房地产经纪人：这一判例要求您更加谨慎。在整体出售时，确保总面积正确且买受人已被告知。任何缺陷都可能使您承担职业责任。
需注意的时效：减价之诉的诉讼时效为自签署公证文书之日起一年。超过该期限，您将丧失所有救济途径。购买后请立即测量房产！
避免此类纠纷的四条建议
- 在出售前测量房产：无论您是出卖人还是买受人，请聘请测量师（géomètre-expert）了解确切面积。在圣埃斯特夫，一套100平方米的公寓大约花费250至400欧元。这是一项可以避免昂贵诉讼的投资。
- 要求在合同中分摊价格：如果您购买多个标的物，请要求公证人在合同中注明每个标的物的价格。这将便于未来任何计算，并阻止争议。如果出卖人拒绝，这是一个警示信号。
- 在入住后立即核实面积：一旦搬入，立即测量房产。如果发现面积不足，立即采取行动：一年的时效很短。保留所有文件（合同、测量报告、往来通信）。
- 在整体出售时，描述居住单元：在合同中注明标的物是作为单一住宅出售的。注明总面积。这将避免关于保障面积范围的任何争论。
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深入探讨：相关判例与演变
2007年的这项判决属于一系列加强《卡雷兹法》下买受人保护的判例。例如，最高法院（Civ. 3e, 2011年5月4日，第10-16.698号）裁定，减价之诉中应考量的面积是私有部分的面积，无论该房产是出租还是由业主自住。同样，在2022年4月13日的判决（第21-10.246号）中，最高法院明确，出卖人不能以未由专业人士测量为由逃避减价：申报的面积即构成其责任。
因此，趋势是对《卡雷兹法》的严格适用，并作出有利于买受人的解释。包括佩皮尼昂在内的法院都遵循这一路线：即使价格未分摊，他们也毫不犹豫地命令减价。对于专业人士来说，这是对严谨的呼吁。对于个人来说，这是额外的安全保障。
反问：这一判例是否是对买受人的恩惠？不，这仅仅是法律的适用，旨在保护消费者免受面积错误的侵害。但它给出卖人和公证人带来了额外的压力，要求他们精确。
行动前检查清单
- 一年时效是否已过？减价之诉必须在签署公证文书后一年内提起。如果您在13个月前购买，则为时已晚。
- 您是否有认证的测量报告？简单的平面图或估算不够。只有测量师或认证的诊断人员才能出具法定面积证明。
- 房产是否是整体出售？如果是，请检查标的物是否构成一个居住单元（例如，带相邻地下室的公寓）。如果它们是独立的标的物（公寓+独立的商业场所），计算方法可能不同。
- 面积不足的百分比是多少？法律要求申报面积与实际面积之间的差异超过5%。低于此则不能减价。
- 您是否有总价的证明？买卖合同即为证据。如果总价已标明，足以进行比例计算。
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