批量出售共有产权房产单元：面积不足即有权要求减价

您刚在圣阿芒蒙特龙（Saint-Amand-Montrond）购买了一处商业用房。卖方向您提供了一个“整体单元”（lot en bloc）：三个地窖和一个车库，总价80 000欧元。您欣然签约。但测量后，您发现车库只有12平方米，而非承诺的18平方米。您能要求减价吗？在法国最高法院（Cour de cassation）2007年3月28日作出这一判决之前，答案并不明确。如今，答案清晰了：是的，即使对于整体出售，1965年法律第46条（article 46 de la loi de 1965）也保护买受人。

想象一下：您是在布尔日（Bourges）的业主，您购买了一组共有产权房产单元——一套公寓和一个地窖——总价单一。卖方保证总面积为60平方米。经鉴定，您发现实际只有55平方米。该怎么办？卡雷兹法（loi Carrez）（1965年7月10日法律第46条）要求卖方在初步协议（compromis）中注明专有面积，否则将受到制裁。但当涉及多个单元的整体出售时，一些法官曾认为单一价格使得任何减价计算都无法进行。法国最高法院（Cour de cassation）终结了这种限制性解释。

这一判决是买受人的胜利。它保障了交易安全，并迫使卖方即使一次性转让多项房产也必须精确申报面积。无论是专业人士还是个人，都需记住：所申报的面积必须准确，按单元计算，否则将面临价格调整。让我们深入了解此案的细节。

事实：日常发生的故事

2004年，巴黎开发商WBBSM公司向Poroux Paris公司（前身为Lecocq et compagnie Garage Saint-Marcel）购买了巴黎十三区的一组共有产权房产单元。交易涉及多个单元：地窖、车库和商业用房。所有单元以“整体”（en bloc）方式出售，总价450 000欧元。买卖契约（acte de vente）中注明总面积为200平方米，但收购后，WBBSM公司进行了测量。结果：实际面积为185平方米，差额为15平方米（减少7.5%）。

WBBSM公司随后依据1965年7月10日法律第46条（article 46 de la loi du 10 juillet 1965）向巴黎大审法院（tribunal de grande instance de Paris）起诉卖方，要求按面积不足比例减价。该条规定，如果实际面积小于契约中注明的面积超过5%，买受人可以要求减价。巴黎上诉法院（cour d'appel de Paris）在2006年1月12日的判决中驳回了WBBSM公司的请求。为什么？上诉法官认为，由于这些单元是以整体方式出售，价格单一，且不构成单一的房地产单元，因此无法对每个可分割的单元计算减价。换言之，他们认为整体出售不受卡雷兹法（loi Carrez）约束。

WBBSM公司向最高法院（Cour de cassation）提起上诉。向最高法院提出的问题是：1965年法律第46条是否适用于以整体方式出售的一组共有产权房产单元？答案是肯定的，最高法院撤销了上诉判决。最高法院认为，单元被一起出售的事实并不排除该条款的适用。因此，即使价格是总价，买受人也可以按比例要求减价。

法院的推理——详细解析

法国最高法院（Cour de cassation）依据1965年7月10日第65-557号法律（loi n° 65-557 du 10 juillet 1965）第46条（article 46），该法律规定了建筑物共有产权的地位。该条款在当时有效的版本中，要求共有产权单元（lot de copropriété）的卖方在任何买卖契约（acte de vente）中注明专有部分的面积。如果实际面积小于申报面积超过5%，买受人可以要求按比例减价。该条款并未区分是出售单一单元还是多个单元整体出售。

最高法院的法官认为上诉法院违反了该条款。他们的推理很简单：法律没有规定整体出售的例外情况。无论这些单元是否构成单一的房地产单元，也无论价格是否总价，只要申报面积有误且差额超过5%，买受人就有权要求减价。计算方式是按所缺面积与申报总面积的比例，乘以总价。

上诉法院曾辩称，单一价格使得对可分割单元无法进行减价计算。但最高法院驳回了这一论点：通过计算所缺面积与申报总面积的比例，计算完全可行。例如，如果申报总面积为200平方米，价格为450 000欧元，实际面积为185平方米（即少15平方米），减价为（15/200）× 450 000 = 33 750欧元。再简单不过了。

这一判决确认了先前有利于买受人的判例。它并非颠覆，而是一个受欢迎的澄清。下级法官曾倾向于对第46条（article 46）在整体出售中作限制性解释。如今，他们必须全面适用该条款。教训很清楚：无论您出售一个单元还是十个，面积必须准确，否则将面临部分退款的义务。

这对您的实际影响

如果您是共有产权房产单元（例如，在布尔日（Bourges）购买一套公寓附带地窖和停车位）的买受人，且实际总面积小于契约中注明的面积超过5%，您可以要求减价。计算是按比例的：（所缺面积 / 申报面积）× 总价。例如，对于200 000欧元的购买，申报100平方米，实际少10平方米，您可以要求20 000欧元的减价。

对于卖方，这一判决是一个警告。不要以为通过整体出售就能规避卡雷兹法（loi Carrez）。您必须精确测量每个单元并注明总面积。如果您出售单一单元，面积必须在契约中注明。如果您出售多个单元，即使总价单一，总面积也必须准确。误差超过5%将使您面临减价诉讼，甚至如果存在恶意，还可能面临损害赔偿。

对于房地产专业人士（经纪人、公证人、开发商），这一判例要求更加警惕。在整体出售时，检查每个单元的面积并请专业人士测量。在初步协议（compromis）和最终契约（acte authentique）中注明总面积。如果您遗漏了此项注明，买受人可以要求撤销买卖或减价，即使实际面积符合要求（此时制裁不同）。

一个具体例子：在布尔日（Bourges），一位投资者购买了一栋出租公寓楼，包含5套公寓和5个地窖，整体出售，价格为800 000欧元。初步协议（compromis）注明总面积为400平方米。经鉴定，实际面积为380平方米。买受人可以获得减价（20/400）× 800 000 = 40 000欧元。如果没有这一判决，他可能会被驳回。

避免此类纠纷的四个建议

• 签约前进行测量：在购买前，要求由认证专业人士进行面积鉴定（diagnostic de superficie）。对于整体出售，测量每个单元并加总面积。费用在100至300欧元之间，但可以避免数月的诉讼。
• 在初步协议中要求面积条款：确保买卖契约（acte de vente）中注明所售单元的总面积，即使是整体出售。如果卖方拒绝，请警惕。法律保护您，但预防胜于治疗。
• 发现错误时迅速行动：减价诉讼的时效为自签署最终契约（acte authentique）起一年。超过此期限，您将丧失权利。如果发现差异，请立即咨询律师。
• 保留所有文件：保存初步协议（compromis）、最终契约（acte authentique）、鉴定报告、平面图以及与卖方的通信。这些文件对于证明申报面积和错误至关重要。

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深入探讨：相关判例与演变

这一判决属于保护买受人的一系列判例。早在2005年，最高法院（Cour de cassation）就已裁定第46条（article 46）适用于单一单元的出售，即使该单元附带专属使用权（Civ. 3e, 2005年3月9日，n° 03-20.180）。2007年的判决将这种保护扩展至整体出售。此后，判例继续细化第46条（article 46）的适用范围。例如，最高法院裁定，卖方不能通过约定买受人放弃其权利来规避其义务（Civ. 3e, 2009年1月14日，n° 07-21.832）。

法院现在非常严格。他们毫不犹豫地撤销试图规避法律的条款。趋势是对买受人给予最大保护，将其视为交易中的弱势方。对于专业人士，这意味着必须在面积问题上做到无可挑剔。即使是无意中的错误，也可能代价高昂。

未来，可以预期最高法院会将这一逻辑扩展到其他类型的销售，例如期房销售（vente d'immeuble à construire）或包含公共部分的共有产权单元销售。重要的是要记住，卡雷兹法（loi Carrez）是公共秩序（ordre public）法律：不能通过合同排除其适用。如果您是卖方，不要试图规避规则。如果您是买方，要知道您受到保护。

常见问题

如果面积差异小于5%，我可以要求减价吗？
不能。第46条（article 46）仅在差异超过5%时规定减价。低于此门槛，您不能以此为由采取行动。但是，如果卖方故意欺骗您，您可以主张同意瑕疵（vice du consentement）或欺诈（dol）。

如果卖方在契约中未注明任何面积，会发生什么？
未注明面积是违反法律的行为。您可以要求撤销买卖或减价，即使实际面积符合要求。诉讼时效为自签署最终契约（acte authentique）起一年。

减价计算是针对每个单元单独进行还是针对整体？
对于整体出售，计算基于申报总面积与实际总面积。减价按总价比例计算。无需逐单元分摊。

为了获得减价，我必须聘请律师吗？
不一定，但强烈建议。专门从事房地产法的律师可以帮助您准备有力案件、与卖方协商，并在必要时提起诉讼。如果您胜诉，律师费通常可以追索。

这一判决适用于个人之间的买卖吗？
是的，第46条（article 46）适用于所有共有产权房产单元的买卖，无论卖方是专业人士还是个人。相同规则适用于所有人。

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