未来完工状态销售：当贷款被拒无法收回保证金时

您在Libourne签署了一份新公寓的预订合同。开发商要求您支付房价5%的保证金。您指望用房贷来融资。但银行拒绝了您的申请。您认为可以拿回保证金？没那么快。最高法院已作出裁决：一切都取决于初步合同中的约定。这项1977年的判决至今仍然有效，值得仔细研究。

这项判决具体说了什么？只有卖方承诺帮助获取或转交的贷款，其缺失才能让您收回保证金。如果您只是提到了自己打算获得的贷款，而卖方没有承诺，您就不能援引解除条件。这个细微差别改变了一切。

在这篇文章中，我将讲述这个判决背后的故事，剖析法官的推理，并给出实用建议，以避免您损失保证金。无论您是Pessac的买方、Bordeaux的出租房业主，还是开发商，这些规则都与您相关。

事实：一个每天都会发生的故事

来自Libourne的X夫妇想在Pessac购买一套新建住宅区的公寓。他们与Y房地产公司签署了一份未来完工状态销售（VEFA）的初步合同。合同规定保证金为房价的5%，即15,000欧元。合同规定，如果因卖方原因未能完成销售，或者买方未能获得合同约定的贷款，保证金将予以退还。

合同提到买方将向Crédit Foncier申请贷款。但合同并未明确卖方承诺帮助获得该贷款。X夫妇提交了贷款申请，但Crédit Foncier拒绝了。他们随后要求卖方退还保证金，认为贷款获得的解除条件未实现。卖方拒绝，声称所提及的贷款并非其承诺要获得的贷款。

争议被提交至法院。X夫妇在一审和上诉中均败诉。他们向最高法院提起上诉。最高法院在1977年2月23日的判决中驳回了他们的上诉。最高法院确认，只有卖方在初步合同中承诺获取或转交的贷款，买方才可援引要求退还保证金。在本案中，合同并未包含这样的承诺，因此贷款被拒不能收回保证金。

法院的推理——详细解析

最高法院的判决依据的是1967年1月3日法律第11条以及1967年12月22日法令第30、31和35条，这些条文涉及待建房屋销售。这些规定现已编入《建筑与住房法典》，对VEFA初步合同进行规范。它们规定，如果买方未能获得合同约定的贷款，可以退还保证金。

但法院明确了一个关键条件：这些贷款必须是卖方承诺帮助获取或转交的。换句话说，如果初步合同仅仅提到买方打算申请的贷款，而卖方没有承诺，则此贷款不属于解除条件的范围。简而言之，卖方没有义务帮助您获得您自己寻找的贷款。

法院驳回了X夫妇的论点，即合同中提到Crédit Foncier就足以给卖方施加义务。法官认为，合同并未包含卖方承诺帮助获得该贷款的内容。换句话说，卖方没有承诺转交贷款或协助其获得。因此，条件未满足，保证金归卖方所有。

但请注意：这一判决并未否定解除条件的有效性。它只是明确了其范围。很少有人知道的是，这一解释至今仍被适用。在我的实践中，我曾遇到一些案件，买方以为受到保护，却因合同未提及卖方承诺而损失了保证金。教训很清楚：仔细阅读您的初步合同。

对您的实际影响

对于VEFA买方：您必须核实初步合同中是否明确写明卖方承诺帮助您获得贷款或转交贷款。如果没有这一条款，贷款被拒将无法收回保证金。例如：在Pessac，一对夫妇预订了一套30万欧元的公寓。合同提到“Crédit Foncier贷款”，但没有卖方承诺。银行拒绝。这对夫妇损失了1.5万欧元的保证金。为避免这种情况，要求添加明确卖方承诺的条款。

对于卖方或开发商：此判决保护您。如果买方未能获得其应自行申请的贷款，您无需退还保证金。但是，如果您承诺转交贷款，则必须履行。否则，买方可以要求退还保证金。因此，在起草初步合同时要精确。

对于出租房业主：如果您出售VEFA房产，同样适用这些规则。确保您的初步合同明确涉及哪些贷款。如果发生争议，此判决为您提供了坚实的依据，可在未作出承诺时拒绝退还保证金。

避免此类争议的四条建议

• 在初步合同中要求明确条款：书面明确卖方承诺帮助您获得贷款或转交贷款。不要仅仅满足于提到贷款机构。
• 保留所有贷款申请证明：如果被拒，您需要证明您已按合同条件（金额、期限、利率）申请了贷款。保留银行的收件回执和拒绝函。
• 在签署前咨询律师：一位房地产法律专业人士可以核实解除条件是否恰当起草。咨询费用相对于保证金金额微不足道。
• 如果贷款被拒，迅速行动：解除条件通常有期限（例如30天）。在此期限内通过挂号信附回执通知卖方，并附上证明。不要拖延。

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深入探讨：相关判例与演变

1977年2月23日的判决是最高法院一贯立场的体现。1983年7月6日的一项后续判决（编号81-15.566）重申，买方只有在初步合同提及卖方承诺帮助获得贷款时，才能援引贷款被拒。然而，1997年7月9日的一项判决（编号95-17.342）明确，如果合同规定买方必须证明已提交符合要求的贷款申请，即使没有明确承诺，卖方也必须退还保证金。很少有人知道的是，判例法已朝着加强对买方保护的方向发展，但卖方承诺的条件仍是核心要素。

目前法院的趋势是严格解释初步合同的条款。如果卖方负有手段义务（必须努力获得贷款），买方得到更好的保护。如果没有这种义务，风险由买方承担。未来，我建议买方谈判加入卖方承诺条款，而卖方则应起草精确条款以避免争议。

实践中：该怎么做

常见问题解答：

1. 如果我的贷款被拒，我能拿回保证金吗？ 是的，如果初步合同中提到卖方承诺帮助您获得贷款。否则不行。
2. 如果合同没有明确卖方承诺，我该怎么办？ 您可以尝试在签署公证书前协商一份补充协议。否则，如果贷款被拒，您可能损失保证金。
3. 行动的期限是多久？ 您必须在合同规定的期限内（通常30至45天）通知卖方贷款被拒。超过期限，您将失去解除条件的利益。
4. 如果我提交的贷款申请不符合合同规定，卖方可以拒绝退还保证金吗？ 可以。申请必须符合合同规定的特征（金额、期限、利率）。如果您申请不同贷款，卖方可以拒绝退还。
5. 这个判决今天仍然适用吗？ 是的，法院仍经常引用。规则已被编纂，但解释保持不变。

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