Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 08-14.732 • 2009-06-24 • Entscheidung einsehen →
Sie sind Eigentümer eines Gebäudes in Voiron oder Saint-Martin-d'Hères und beabsichtigen, die Wohnungen einzeln zu verkaufen. Sie denken, Sie könnten Ihren Mietern ohne besondere Formalitäten kündigen, da die Verkaufsentscheidung vor Inkrafttreten eines neuen Kollektivabkommens getroffen wurde? Irrtum. Der Kassationsgerichtshof hat in einem Urteil vom 24. Juni 2009 klargestellt, dass die im Kollektivabkommen vom 9. Juni 1998 (durch das Dekret vom 22. Juli 1999 für verbindlich erklärt) vorgesehenen zwingenden Formalitäten auch für laufende Vorgänge gelten. Kurz gesagt: Ein Eigentümer, der diese Formalitäten vor der Kündigung seiner Mieter nicht einhält, muss mit der Nichtigkeit seiner Kündigungen rechnen, unabhängig davon, ob seine Verkaufsentscheidung früher getroffen wurde. Eine Lektion, die jeder Vermieter beherzigen sollte.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Die Stadt Paris, Eigentümerin einer Wohnung in der Rue des Nonnains d'Hyères, vermietet eine Wohnung an Frau X. Im Jahr 2005 beschließt sie, das gesamte Gebäude, das mehr als zehn Wohnungen umfasst, in Einzelteilen zu verkaufen. Im Rahmen dieses Vorgangs kündigt sie ihrer Mieterin wegen Verkaufs. Diese bestreitet jedoch die Gültigkeit der Kündigung mit der Begründung, die Stadt habe die im Kollektivabkommen vom 9. Juni 1998 vorgesehenen Formalitäten nicht eingehalten. Dieses Abkommen, das durch ein Dekret vom 22. Juli 1999 für verbindlich erklärt wurde, schreibt insbesondere eine vorherige Information der Mieter und eine Bedenkzeit vor. Die Mieterin ruft das Tribunal d'instance von Paris an, das ihr Recht gibt. Die Stadt legt Berufung ein. Das Berufungsgericht Paris bestätigt die Nichtigkeit der Kündigung mit der Begründung, die Vermieterin habe die im Kollektivabkommen vorgesehenen Formalitäten nicht eingehalten, obwohl die Verkaufsentscheidung vor Inkrafttreten des Abkommens getroffen worden sei. Die Stadt legt Kassation ein. Sie macht geltend, das Kollektivabkommen sei auf laufende Vorgänge nicht anwendbar und das Dekret vom 22. Juli 1999 habe keine Rückwirkung. Der Kassationsgerichtshof weist ihre Beschwerde jedoch zurück: Das Kollektivabkommen sei zwingendes Recht, und die Formalitäten müssten vor jeder Kündigung erfüllt werden, unabhängig vom Datum der Verkaufsentscheidung. Eine empfindliche Niederlage für die Stadt Paris.
Die Begründung des Gerichts – im Detail
Um diese Entscheidung zu verstehen, muss man zunächst den Mechanismus des Kollektivabkommens erfassen. Das Abkommen vom 9. Juni 1998, erweitert durch Dekret vom 22. Juli 1999, wurde zwischen Organisationen von Vermietern und Mietern geschlossen. Es sieht für Verkäufe von mehr als zehn Wohnungen in Einzelteilen in einem Gebäude Schutzformalitäten für die Mieter vor: schriftliche Information, verlängerte Kündigungsfrist, Vorkaufsrecht usw. Diese Formalitäten sind zwingend, d. h., sie gelten für alle, auch wenn der Vermieter das Abkommen nicht unterzeichnet hat. Die Frage war, ob diese Formalitäten auf bereits laufende Verkaufsvorgänge zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Dekrets anwendbar sind. Der Kassationsgerichtshof bejaht dies. Seine Begründung ist wie folgt: Das Dekret, das das Abkommen für verbindlich erklärt, enthält keine Übergangsbestimmungen, aber die Formalitäten sind an die Kündigung gebunden, nicht an die Verkaufsentscheidung. Die Kündigungen wurden jedoch nach Inkrafttreten des Dekrets ausgesprochen. Daher müssen sie die Formalitäten einhalten. Unerheblich ist, ob die Verkaufsentscheidung früher getroffen wurde: Maßgeblich ist das Datum der Kündigung. Der Gerichtshof stützt sich auf Artikel 1 des Gesetzes vom 6. Juli 1989 (das die Mietverhältnisse regelt) und auf den Grundsatz der sofortigen Anwendung zwingender Gesetze. Er verwirft das Argument der Stadt, das Fehlen einer Rückwirkung geltend zu machen: Es gehe nicht darum, das Dekret rückwirkend anzuwenden, sondern das zum Zeitpunkt der Kündigung geltende Recht anzuwenden. Eine unanfechtbare Begründung.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie als Vermieter Eigentümer eines Gebäudes mit mehr als zehn Wohnungen sind und einen Verkauf in Einzelteilen planen, betrifft Sie diese Entscheidung direkt. Sie müssen die Formalitäten des Kollektivabkommens strikt einhalten, selbst wenn Sie die Verkaufsentscheidung vor dem 22. Juli 1999 (Datum des Dekrets) getroffen haben. Konkret bedeutet dies: Informieren Sie Ihre Mieter schriftlich über Ihre Verkaufsabsicht (mit Angabe des Preises und der Bedingungen), halten Sie eine Kündigungsfrist von mindestens sechs Monaten für die Kündigungen ein und gewähren Sie ein Vorkaufsrecht. Wenn Sie dies nicht tun, ist die Kündigung nichtig und der Mieter kann in der Wohnung bleiben. Stellen Sie sich einen Eigentümer in Saint-Martin-d'Hères vor, der ein Gebäude mit 15 Wohnungen besitzt. Er beschließt 1998, die Einheiten zu verkaufen, spricht die Kündigungen aber erst im Jahr 2000 aus. Hat er die Formalitäten nicht eingehalten, sind seine Kündigungen nichtig. Er muss das Verfahren neu beginnen und verliert Zeit und Geld. Für die Mieter ist dies ein zusätzlicher Schutz: Sie erhalten eine Frist zur Wohnungssuche und ein Vorkaufsrecht. Für die Käufer ist es eine Garantie, dass der Verkauf ordnungsgemäß ist. Wenn Sie in dieser Situation sind, überprüfen Sie, ob Ihre Kündigungen die Formalitäten erwähnen und die Fristen einhalten.
Vier Tipps zur Vermeidung solcher Rechtsstreitigkeiten
- Informieren Sie sich über das anwendbare Kollektivabkommen: Konsultieren Sie vor jedem Verkauf von mehr als zehn Wohnungen in Einzelteilen das Kollektivabkommen vom 9. Juni 1998 (oder etwaige Änderungen). Es ist auf der Website des Ministeriums für Wohnungswesen verfügbar. Prüfen Sie, ob es in Ihrer Region durch Dekret für verbindlich erklärt wurde.
- Halten Sie eine Frist von sechs Monaten zwischen Information und Kündigung ein: Das Abkommen schreibt eine Kündigungsfrist von mindestens sechs Monaten für Kündigungen wegen Verkaufs vor. Sprechen Sie keine Kündigung aus, ohne diese Frist einzuhalten.
- Dokumentieren Sie alle Schritte schriftlich: Bewahren Sie Kopien aller Schreiben an die Mieter sowie Nachweise über den Erhalt auf. Im Streitfall können Sie so die Einhaltung der Formalitäten nachweisen.
- Ziehen Sie einen Fachanwalt hinzu: Bei komplexen Verkaufsvorgängen mit mehr als zehn Wohnungen ist es ratsam, einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt zu konsultieren. Er kann Sie über die geltenden Formalitäten beraten und die Gültigkeit Ihrer Kündigungen sicherstellen.
