Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 08-14.731 • 2009-06-24 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Mieter in Cuincy, eine Wohnung, die Sie seit zehn Jahren bewohnen. Eines Tages teilt Ihnen Ihr Vermieter mit, dass er das Gebäude in Einheiten verkauft und kündigt Ihnen. Sie fragen sich, ob das legal ist. Und wenn der Vermieter nicht alle obligatorischen Formalitäten eingehalten hätte? Die Frage ist entscheidend: Kann ein einfacher Verfahrensfehler die gesamte Kündigung zu Fall bringen?
Der Kassationshof hat dies in diesem Urteil vom 24. Juni 2009 bejaht. Er erinnert daran, dass bestimmte Formalitäten zwingend (d. h. sie können von den Parteien nicht abbedungen werden) sind und vor der Ausstellung der Kündigungen zum Verkauf erfüllt sein müssen, selbst wenn die Verkaufsentscheidung vor Inkrafttreten des sie auferlegenden Tarifvertrags getroffen wurde.
Konkret muss ein Vermieter, der mehr als zehn Einheiten desselben Gebäudes verkauft, vorherige Verpflichtungen erfüllen (Information der Mieter, Konsultation usw.). Tut er dies nicht, sind die Kündigungen nichtig. Analyse dieser Entscheidung, die Mieter schützt, aber auch Vermieter zu erhöhter Wachsamkeit verpflichtet.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Die Stadt Paris, Eigentümerin eines Gebäudes in der 12 rue des Nonnains-d'Hydres, beschließt, das gesamte Gebäude, das mehr als zehn Wohneinheiten umfasst, in Einheiten zu verkaufen. Im Jahr 2005 stellt sie mehreren Mietern, darunter Frau X, Kündigungen zum Verkauf aus. Diese Kündigungen erfolgen im Rahmen einer Veräußerung in Einheiten, die in den Anwendungsbereich des Tarifvertrags vom 9. Juni 1998 fällt, der durch Dekret vom 22. Juli 1999 für allgemeinverbindlich erklärt wurde.
Frau X ficht die Gültigkeit der Kündigungen an. Sie macht geltend, dass die Stadt Paris die zwingenden Formalitäten dieses Tarifvertrags nicht eingehalten habe, insbesondere die vorherige Information der Mieter und die Konsultation der Mietervertreter. Die Stadt hingegen argumentiert, dass die Verkaufsentscheidung vor Inkrafttreten des Tarifvertrags getroffen worden sei und diese Formalitäten daher nicht auf sie anwendbar seien.
Der Rechtsstreit gelangt bis zum Berufungsgericht Paris, das der Mieterin Recht gibt: Die Kündigungen werden für nichtig erklärt. Die Stadt legt Kassation ein. Der Kassationshof weist ihre Beschwerde zurück und bestätigt die Nichtigkeit. Die Geschichte von Frau X, die ihre Wohnung hätte verlieren können, endet dank der richterlichen Strenge gut.
Die Begründung des Gerichts — aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf den Tarifvertrag vom 9. Juni 1998, der durch das Dekret Nr. 99-628 vom 22. Juli 1999 für allgemeinverbindlich erklärt wurde. Dieser Tarifvertrag verpflichtet Vermieter, die mehr als zehn Wohneinheiten desselben Gebäudes verkaufen, vor Ausstellung der Kündigungen bestimmte Formalitäten zu erfüllen: Information der Mieter über das Verkaufsvorhaben, Konsultation des Verwaltungsbeirats oder der Mietervertreter usw. Diese Formalitäten werden als zwingend qualifiziert (sie gelten für alle, auch wenn Vermieter und Mieter etwas anderes vereinbaren).
Die Stadt Paris behauptete, dass die Verkaufsentscheidung vor Inkrafttreten des Tarifvertrags getroffen worden sei, sodass die Formalitäten nicht auf sie anwendbar seien. Der Gerichtshof wies dieses Argument zurück. Er unterscheidet zwischen der Verkaufsentscheidung (die früher getroffen worden sein kann) und dem Verkauf in Einheiten (der sich durch die Kündigungen konkretisiert). Die Formalitäten gelten für laufende Vorgänge zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Tarifvertrags, d. h. für Verkäufe, die noch nicht abgeschlossen waren. Da die Kündigungen nach Inkrafttreten ausgestellt wurden, mussten die Formalitäten eingehalten werden.
Der Gerichtshof erinnert auch daran, dass die Nichtigkeit der Kündigungen bereits dann eintritt, wenn die Formalitäten nicht beachtet wurden, unabhängig davon, ob der Verkauf zuvor beschlossen wurde. Dies ist eine schützende Lösung für Mieter, die verhindert, dass Massenverkäufe ohne vorherige Information hinter ihrem Rücken stattfinden.
Was das für Sie konkret ändert
Für Mieter: Wenn Sie im Rahmen eines Verkaufs von mehr als zehn Wohneinheiten eine Kündigung zum Verkauf erhalten, prüfen Sie, ob Ihr Vermieter die vorherigen Formalitäten eingehalten hat. Zum Beispiel in Denain, ein Gebäude mit 15 zum Verkauf stehenden Wohneinheiten: Der Vermieter muss Sie schriftlich über das Vorhaben informieren, Sie konsultieren und eine Frist einhalten. Hat er dies nicht getan, kann die Kündigung für nichtig erklärt werden, und Sie können in der Wohnung bleiben. Zögern Sie nicht, einen Anwalt zu konsultieren, um die Rechtmäßigkeit zu überprüfen.
Für Vermieter: Wenn Sie mehr als zehn Einheiten desselben Gebäudes verkaufen, auch wenn Ihre Verkaufsentscheidung vor 1999 getroffen wurde, müssen Sie die Formalitäten des Tarifvertrags einhalten. Die Nichteinhaltung führt zur Nichtigkeit der Kündigungen, was den Verkauf verzögert und teuer werden kann. Zum Beispiel musste ein Vermieter in Cuincy, der 2008 einen Verkauf in Einheiten eingeleitet hatte, ohne die Mieter zu informieren, das gesamte Verfahren wiederholen, verlor sechs Monate und Anwaltskosten.
Für Käufer: Wenn Sie ein Gebäude in Einheiten kaufen, stellen Sie sicher, dass die den Mietern ausgestellten Kündigungen gültig sind. Eine für nichtig erklärte Kündigung kann den Verkauf blockieren oder Sie einem Rechtsbehelf aussetzen. Verlangen Sie eine Bescheinigung des Verkäufers über die Einhaltung der Formalitäten.
Vier Tipps zur Vermeidung solcher Rechtsstreitigkeiten
- Überprüfen Sie vor Ausstellung einer Kündigung zum Verkauf die Anzahl der verkauften Einheiten im Gebäude: Wenn Sie mehr als zehn Einheiten verkaufen, gilt der Tarifvertrag. Konsultieren Sie das Dekret Nr. 99-628 vom 22. Juli 1999, um die genauen Formalitäten zu erfahren.
- Informieren Sie die Mieter schriftlich über Ihr Verkaufsvorhaben: Dies ist eine zwingende Formalität. Die Information muss den Zeitplan, die Verkaufsbedingungen und die Rechte der Mieter enthalten.
- Konsultieren Sie den Verwaltungsbeirat oder die Mietervertreter: Der Tarifvertrag verlangt eine Konsultation vor der Ausstellung der Kündigungen. Führen Sie ein Protokoll über diese Konsultation.
- Halten Sie die Fristen ein: Zwischen der Information der Mieter und der Ausstellung der Kündigungen muss eine angemessene Frist liegen. Der Tarifvertrag sieht eine Frist von mindestens einem Monat vor.
