Referenzentscheidung: cc • Nr. 11-10.389 • 2012-01-18 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Mieter in Annecy, in einem Gebäude mit zwölf Wohnungen. Eines Tages erhalten Sie eine Kündigung zum Zwecke des Verkaufs Ihrer Wohnung. Überrascht, nicht bereit zu kaufen, bitten Sie einfach um eine Verlängerung Ihres Mietvertrags um einige Monate, wie es das Gesetz erlaubt. Doch einige Wochen später entdecken Sie, dass die Kündigung unregelmäßig war: Der Vermieter hat die Regeln für Verkäufe in Teileigentum von mehr als zehn Wohnungen nicht eingehalten. Sie möchten anfechten, aber Ihr Vermieter hält Ihnen entgegen, dass Sie mit der Bitte um Verlängerung auf jedes Rechtsmittel verzichtet haben. Haben Sie wirklich Ihre Rechte verloren?
Diese Frage stellen sich jedes Jahr Hunderte von Mietern und Vermietern. Denn im Eifer des Gefechts: Kann eine harmlose Handlung einen Verzicht auf ein grundlegendes Recht darstellen? Die Antwort ist nein, und der Kassationsgerichtshof hat dies mit einem Urteil vom 18. Januar 2012 (Nr. 11-10.389) nachdrücklich bestätigt.
In dieser Entscheidung entschied das oberste Gericht, dass die bloße Tatsache, dass Mieter die Verlängerung ihres Mietvertrags gemäß Artikel 11-1 des Gesetzes vom 6. Juli 1989 beantragt hatten, sie nicht daran hindern konnte, die Gültigkeit der Kündigung und des Verkaufsangebots anzufechten. Mit anderen Worten: Ein Rechtsverzicht wird niemals vermutet. Ein einfaches Prinzip, aber mit erheblichen Konsequenzen für Wohnraummietverträge.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr und Frau D., Mieter einer Wohnung in Cluses (Haute-Savoie), erhielten am 18. Oktober 2007 eine Kündigung zum Zwecke des Verkaufs mit Wirkung zum 30. April 2008, ausgestellt von ihrem Vermieter, der Gesellschaft X. Diese Gesellschaft hatte das Gebäude einige Jahre zuvor erworben und verkaufte es in Teileigentum von mehr als zehn Wohnungen im selben Gebäude, ein Vorgang, der spezifischen Regeln aus dem Gesetz vom 31. Dezember 1975 (Artikel 10) unterliegt.
Die Mieter, die nicht sofort kaufen wollten, beantragten die Verlängerung des Mietvertrags ab dem vorgesehenen Enddatum, wie es Artikel 11-1 des Gesetzes vom 6. Juli 1989 erlaubt. Der Vermieter stimmte zu, und der Mietvertrag wurde verlängert. Aber einige Monate später stellten die Mieter fest, dass die Kündigung und das Verkaufsangebot nichtig waren: Der Vermieter hatte die Formalitäten des Gesetzes von 1975 nicht eingehalten, insbesondere die Verpflichtung, den Mietern den Verkauf in einer bestimmten Reihenfolge und unter besonderen Bedingungen anzubieten.
Sie verklagten daher die Gesellschaft X auf Feststellung der Nichtigkeit des Verkaufsangebots und der Kündigung. Der Vermieter hielt ihnen ein gewichtiges Argument entgegen: Mit der Bitte um Verlängerung hätten die Mieter auf jedes Anfechtungsrecht verzichtet. Das Berufungsgericht von Chambéry gab den Mietern recht, und die Gesellschaft legte Kassation ein.
Am 18. Januar 2012 wies der Kassationsgerichtshof die Revision zurück und bestätigte, dass der Verlängerungsantrag keinen stillschweigenden Verzicht auf das Recht, die Nichtigkeit geltend zu machen, darstellt.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kern des Rechtsstreits betraf die Auslegung von Artikel 6-1 der Europäischen Menschenrechtskonvention, der das Recht auf ein faires Verfahren garantiert, und den allgemeinen Grundsatz, dass ein Rechtsverzicht nicht vermutet wird (Grundsatz: Niemand kann auf ein Recht verzichten, ohne einen klaren und eindeutigen Willen zu bekunden).
Die Gesellschaft X argumentierte, dass die Mieter durch die Beantragung der Verlängerung die Kündigung und das Verkaufsangebot akzeptiert und somit auf deren Anfechtung verzichtet hätten. Doch der Kassationsgerichtshof wischte dieses Argument vom Tisch: Der bloße Antrag auf Verlängerung, der gesetzlich vorgesehen ist, kann nicht als Annahme der Verkaufsbedingungen oder als Verzicht auf die Geltendmachung der Nichtigkeit gewertet werden. Denn die Verlängerung ermöglicht es dem Mieter, vorübergehend in der Wohnung zu bleiben, unbeschadet seiner späteren Rechte.
Die Richter erinnerten daran, dass der Verzicht sicher, klar und eindeutig sein muss. Die Bitte um eine zusätzliche Frist zum Auszug ist jedoch nicht unvereinbar mit dem Willen, die Ordnungsmäßigkeit des Verfahrens anzufechten. Im Gegenteil, sie kann sogar eine Vorsichtsmaßnahme sein, um während des Prozesses nicht ohne Wohnung dazustehen.
Die Entscheidung fügt sich in eine ständige Rechtsprechung des Kassationsgerichtshofs ein, die die Rechte der Mieter gegenüber den Vermietern schützt. Sie bestätigt, dass die schützenden Formalitäten (wie die Verpflichtung zum Verkaufsangebot bei Verkäufen in Teileigentum) nicht durch Machenschaften oder extensive Auslegungen des Verzichts umgangen werden können.
Im vorliegenden Fall hatte das Berufungsgericht souverän beurteilt, dass die Mieter keinen klaren Verzichtswillen bekundet hatten. Der Kassationsgerichtshof bestätigte daher seine Argumentation, ohne Artikel 6-1 zu verletzen.
Was das für Sie konkret ändert
Für Mieter: Wenn Sie eine Kündigung zum Zwecke des Verkaufs erhalten und eine Verlängerung des Mietvertrags beantragen, verlieren Sie nicht Ihr Recht, die Gültigkeit der Kündigung oder des Verkaufsangebots anzufechten. Beispielsweise kann ein Mieter in Cluses, der drei zusätzliche Monate zum Umzug beantragt, später immer noch die Kündigung angreifen, wenn er eine Unregelmäßigkeit entdeckt (Fehlen der Angabe der Vorkaufsfrist, Nichteinhaltung der Reihenfolge der Einheiten usw.). Achtung jedoch: Wenn Sie das Verkaufsangebot ausdrücklich annehmen oder einen Vorvertrag unterschreiben, verzichten Sie auf die Anfechtung.
Für Vermieter: Diese Entscheidung verlangt von Ihnen erhöhte Wachsamkeit. Sie können sich nicht auf einen Verlängerungsantrag des Mieters stützen, um anzunehmen, dass dieser die Kündigung akzeptiert hat. Wenn Sie in Teileigentum von mehr als zehn Einheiten verkaufen, müssen Sie sicherstellen, dass alle gesetzlichen Formalitäten eingehalten werden, da der Mieter sonst auch nach einer Verlängerung die Nichtigkeit geltend machen kann.
