参考判决： cc • N° 08-20.194 • 2009-11-18 • 查看判决 →
想象一下：您是Sainte-Savine（靠近特鲁瓦Troyes）的业主，想出售您的房子。您与购房者签署了初步买卖合同，但其中一位卖方处于司法保护之下（一种保护弱势成年人的措施）。初步买卖合同中提到，最终出售需要监护法官的批准。但批准从未到来。交易失败。房地产中介仍然向您索要佣金。这合法吗？
这正是2009年11月18日法国最高法院（Cour de cassation）在本判决中处理的问题。答案很明确：没有法官的批准，交易无法完成，中介无权要求报酬。这一判决让受保护的卖方及其亲属感到安心，但对房地产专业人士提出了警告。
在本文中，我将解释事实、法官的推理，以及这对您（无论是业主、租户还是房地产中介）的实际影响。我还将提供实用建议以避免此类纠纷。
事实：一个每天都会发生的故事
Y.女士是Aube省特鲁瓦（Troyes）一栋房屋的业主。2004年3月，她通过一家房地产中介与购房者签署了初步买卖合同。问题在于：Y.女士处于司法保护之下（一种针对需要协助处理重要事务但并非无行为能力的人的法律保护措施）。初步买卖合同明确提到：最终出售只能在监护法官批准后才能进行。
几个月过去了。监护法官在受理案件后从未批准出售。为什么？可能是因为价格不足，或者保护措施要求额外的检查。无论如何，2004年6月，双方签署协议取消交易。已经完成中介工作的房地产中介随后要求其佣金——例如5,000欧元——认为既然初步买卖合同已签署，就有权获得报酬。
Y.女士和购房者拒绝付款。中介将他们告上法庭。初审法院支持中介？不，上诉法院（cour d'appel）裁定中介无权获得佣金。为什么？因为出售因缺乏监护法官的批准而无法完成（即在公证人处签署最终合同）。而且这种不可能性不归咎于任何一方：卖方和购房者都没有阻碍交易。中介了解情况，因此不能要求报酬。中介向最高法院上诉。
法院的推理——详细解读
最高法院驳回了中介的上诉。它支持上诉法院的推理。但法律依据是什么？法官依据《法国民法典》第1240条（原1382条），该条规定了民事责任原则：“任何人的行为造成他人损害，有过错者应负赔偿责任。”具体而言，中介要索要佣金，必须证明交易失败是由于一方的过错。但在这里，交易未发生是因为监护法官未批准。这不是任何人的过错。
但这还不是全部。法院还指出，初步买卖合同本身规定最终交易（在公证人处签署）须经监护法官批准。购房者已被告知这一条件。中介作为专业人士，不能忽视这一点。因此，它接受了交易可能无法完成的风险。因此，它不能向各方索要佣金。
这一判决并非判例的逆转，而是合同责任和解除条件（condition suspensive，即合同最终成立必须满足的条件）规则的经典应用。最高法院在2003年2月19日的判决（N° 00-22.123）中已有类似裁决：当交易因条件未满足而失败且各方无过错时，中介无权获得佣金。这里，条件是监护法官的批准。中介不能忽视这一点。
这对您的实际影响
对于处于司法保护下的卖方（或其监护人/家人）：您可以放心。如果交易因监护法官未批准而失败，房地产中介不能向您索要佣金。您无需为未完成的服务付费。具体例子：在Sainte-Savine，一位处于司法保护下的老年女士签署了初步买卖合同，以200,000欧元出售她的房子。法官因价格低估而拒绝批准。中介要求10,000欧元佣金。根据本判决，她可以拒绝付款。
对于购房者：您同样受到保护。如果交易因受保护的卖方未获得法官批准而未完成，您没有责任。您不欠中介任何费用。但请注意：如果您已支付定金，您应全额收回，因为解除条件未满足。
对于房地产中介：本判决提醒您一条黄金法则：在承诺之前，检查卖方是否有出售能力。如果卖方处于司法保护、监护或托管之下，出售须经司法批准。您必须告知购房者这一条件，并且，在法官批准之前，不要指望您的佣金。在实践中，在特鲁瓦（Troyes）等地，有些中介在其委托合同中加入条款，规定即使交易因法官拒绝而失败，佣金也应付。但该条款若未明确告知卖方，可能被认定为滥用。
对于公证人：本判决确认了您的保障作用。您必须确保所有解除条件（包括法官批准）在签署最终契据前已满足。如果未获得批准，您必须告知各方交易无法进行。
避免此类纠纷的四条建议
- 从一开始就检查卖方的法律能力。在签署委托或初步买卖合同前，房地产中介应询问卖方是否受保护措施（司法保护、托管、监护）约束。如果是，应要求提供判决副本并书面告知购房者。
- 起草明确的解除条件条款。在初步买卖合同中明确说明：交易以监护法官批准为条件，若未获批准，初步买卖合同无效且不产生佣金。该条款保护所有各方。
- 在批准前不要支付定金。购房者在法官批准交易前不应支付定金（通常为价格的5%至10%）。否则，若遭拒绝，他们需要等待退款，这可能耗时。
- 咨询房地产法律专业律师。如果您是受保护的卖方或购买受保护人士的房产，请在签署前寻求建议。律师将帮助您确保交易安全并避免陷阱。在特鲁瓦（Troyes），Zakine律师可提供咨询。
深入探讨：相关判例与演变
2009年的这一判决是最高法院一贯立场的延续。早在2003年2月19日的判决（N° 00-22.123）中，法院已裁定：当交易因解除条件未实现（例如未获得贷款）而失败且各方无过错时，房地产中介不能要求佣金。逻辑相同：中介承担了不确定性的风险。
更近期，最高法院在2013年9月11日的判决（N° 12-21.273）中明确：佣金仅在中介是交易达成的直接原因时才应付。如果交易失败，即使是由卖方过错导致（例如拒绝签署），中介可要求损害赔偿，但不能要求佣金。在司法保护的情况下，缺乏批准并非卖方的过错。
因此，趋势是保护卖方和购房者，并促使中介更加谨慎。未来，可能会出现“无论如何应付佣金”的条款，但其有效性不确定，除非清晰且平衡。无论如何，法官对中介合同中的滥用条款保持警惕。
您必须记住的要点
常见问题：
- 问：如果交易因监护法官拒绝而失败，中介能否要求佣金？
答：不能，根据本判决，中介无权获得佣金，因为失败不归咎于任何一方。中介知道风险。 - 问：如果中介仍然要求佣金，我该怎么办？
答：拒绝付款，并要求其证明债权。如果被起诉，引用最高法院的判决。咨询律师进行辩护。 - 问：如果我处于司法保护下，我能出售我的房产吗？
答：可以，但您必须在签署最终契据前获得监护法官的批准。初步买卖合同可以在解除条件下签署。 - 问：获得监护法官批准需要多长时间？
答：法官应在合理时间内作出裁决，通常为几个月。如果法官未回应，交易无法进行，初步买卖合同无效。 - 问：如果交易失败，购房者能否获得损害赔偿？
答：不能，除非能证明卖方有过错（例如隐瞒其状况）。若无过错，购房者仅收回定金。
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