Referenzentscheidung: cc • Nr. 13-24.027 • 2014-11-13 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie haben gerade ein Grundstück in Vallauris erworben, mit atemberaubendem Blick auf das Mittelmeer. Der Bebauungsplan (certificat d'urbanisme) weist es als teilweise bebaubar aus. Sie träumen davon, Ihre Villa darauf zu bauen. Doch einige Monate nach der Unterzeichnung stuft eine neue Verordnung das gesamte Grundstück als unbebaubare Zone ein. Ihre Baugenehmigung wird abgelehnt. Können Sie die Aufhebung des Kaufvertrags verlangen, oder?
Diese Frage stellte sich ein Ehepaar als Käufer, und der Kassationsgerichtshof entschied darüber am 13. November 2014. Die Antwort lautet unter bestimmten Umständen nein. Und diese Entscheidung betrifft direkt Eigentümer und Käufer von Grundstücken in risikogefährdeten Gebieten, wie es im Bezirk Grasse, in Mandelieu oder Vallauris häufig der Fall ist.
Kurz gesagt: Diese Rechtsprechung stellt klar, dass der Käufer eines teilweise überschwemmungsgefährdeten Grundstücks keinen Irrtum über eine wesentliche Eigenschaft (Mangel, der die Sache für ihren Gebrauch ungeeignet macht) geltend machen kann, wenn er zum Zeitpunkt des Verkaufs Kenntnis von den Risiken und der teilweisen Bebaubarkeit hatte. Mit anderen Worten: Vorsicht ist geboten, bevor man ein Grundstück in einer Risikozone kauft.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr und Frau X, ein Ehepaar aus der Region Nantes, kaufen 2006 ein Baugrundstück an der Sarthe. Der im November 2005 ausgestellte Bebauungsplan weist nur einen Teil des Grundstücks als bebaubar aus (Zone U bebaubar), der Rest ist als Zone N (Naturzone) und überschwemmungsgefährdet (inondable) der Sarthe eingestuft. Die Käufer sind also über dieses Risiko informiert. Sie unterschreiben den Kaufvertrag.
Doch zwischenzeitlich wird eine öffentliche Anhörung zur Überarbeitung des Hochwasserrisikopräventionsplans (PPRI) eingeleitet. 2007 stuft der neue PPRI das gesamte Grundstück als unbebaubare Zone ein. Ergebnis: Die Baugenehmigung wird verweigert. Das Paar verklagt den Verkäufer auf Nichtigkeit des Kaufvertrags wegen Irrtums über eine wesentliche Eigenschaft. Sie behaupten, sie seien über die Bebaubarkeit des Grundstücks getäuscht worden, ein entscheidendes Element ihrer Willenserklärung.
Der Verkäufer hingegen argumentiert, die Käufer seien über das Risiko bestens informiert gewesen. Das erstinstanzliche Gericht gibt den Käufern recht? Nein, das Berufungsgericht weist ihre Klage ab. Doch die Käufer legen Kassation ein. Der Kassationsgerichtshof bestätigt in seinem Urteil vom 13. November 2014 die Entscheidung des Berufungsgerichts.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof bestätigt in seinem Urteil die Argumentation der Tatsacheninstanz. Diese hatte festgestellt, dass das Grundstück zum Zeitpunkt des Verkaufs teilweise bebaubar war. Die Käufer konnten die im Rahmen der Überarbeitung des PPRI angeordnete öffentliche Anhörung nicht ignorieren. Mit dem Kauf hatten sie in voller Kenntnis der Sachlage ein teilweise überschwemmungsgefährdetes, also teilweise unbebaubares Grundstück akzeptiert.
Die rechtliche Grundlage ist Artikel 1110 des Code civil (alt, heute Artikel 1133), der den Irrtum über eine wesentliche Eigenschaft definiert: ein Irrtum, der eine wesentliche Eigenschaft der Sache betrifft, d.h. eine Eigenschaft, die die Parteien als wesentlich angesehen haben und ohne die eine Partei den Vertrag nicht geschlossen hätte. Hier war die geltend gemachte wesentliche Eigenschaft die vollständige Bebaubarkeit des Grundstücks. Die Richter stellten jedoch fest, dass die Ausweitung der Unbebaubarkeit auf die gesamte Fläche und die Verweigerung der Baugenehmigung zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht unabwendbar waren. Mit anderen Worten: Das Risiko verwirklichte sich nach dem Verkauf, war aber zum Zeitpunkt des Kaufs nicht sicher.
Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung daher rechtlich begründet, indem es feststellte, dass die Käufer das Risiko kannten und akzeptiert hatten. Vorsicht jedoch: Dies ist keine Immunität für den Verkäufer. Hätte der Verkäufer das Risiko absichtlich verschwiegen oder über die Bebaubarkeit gelogen, wäre die Lösung anders ausgefallen. Hier war die Information im Bebauungsplan jedoch klar ersichtlich.
Was das für Sie konkret bedeutet
Diese Entscheidung hat wichtige praktische Auswirkungen für alle Immobilienakteure, insbesondere in Risikogebieten (Überschwemmung, Erdrutsch usw.) wie in Mandelieu oder Vallauris.
Für Käufer: Sie können keine Aufhebung des Kaufvertrags verlangen, wenn Sie zum Zeitpunkt des Kaufs Kenntnis vom Risiko und der teilweisen Bebaubarkeit hatten. Wenn Sie beispielsweise ein Grundstück in Mandelieu mit einem Bebauungsplan kaufen, der eine Überschwemmungszone ausweist, können Sie nicht zurücktreten, wenn ein neuer PPRI die Situation verschärft. Der Rat: Lassen Sie vor dem Kauf stets eine Boden- und Risikostudie durchführen. Und wenn das Grundstück teilweise unbebaubar ist, verhandeln Sie den Preis entsprechend.
Für Verkäufer: Sie müssen den Käufer über alle bekannten Risiken informieren. Der Bebauungsplan ist ein Schlüsseldokument. Wenn Sie es versäumen, ein Risiko zu erwähnen, könnten Sie wegen arglistiger Täuschung (dol) oder versteckten Mangels (vice caché) belangt werden. In meiner Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen der Verkäufer ein falsches Zertifikat vorgelegt hatte.
