Le syndicat des copropriétaires peut-il poursuivre le vendeur pour vices cachés ?
Oui : la Cour de cassation confirme que le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir directement contre le vendeur des lots afin d'obtenir réparation du préjudice causé par des vices cachés affectant les parties communes de l'immeuble.
Dans un arrêt rendu le 24 juin 2015 (Cass. civ. 3e, n° 14-15.205), la troisième chambre civile de la Cour de cassation tranche une question essentielle pour tous les copropriétaires confrontés à des désordres cachés au moment de la vente d'un immeuble en copropriété : qui peut agir en justice contre le vendeur lorsque ce sont les parties communes qui sont défectueuses ?
Les faits à l'origine du litige
Un immeuble soumis au statut de la copropriété avait été vendu par lots successifs. Après la vente, des vices cachés sont apparus, affectant non pas un appartement en particulier mais les parties communes de l'immeuble : toiture, façades, structures ou équipements collectifs. La question posée aux juges était de savoir si le syndicat des copropriétaires, en tant que personne morale distincte des copropriétaires individuels, disposait bien de la qualité pour agir contre le vendeur initial afin de réparer ce préjudice collectif.
La solution retenue par la Cour de cassation
La Haute juridiction répond par l'affirmative. Elle juge que le syndicat des copropriétaires a qualité pour exercer, contre le vendeur des lots, l'action en réparation du préjudice subi du fait des vices cachés affectant les parties communes de l'immeuble vendu. Cette solution s'appuie sur la nature même du syndicat, chargé de la conservation, de l'entretien et de l'administration des parties communes en vertu de la loi du 10 juillet 1965.
Concrètement, cela signifie que le syndicat n'a pas besoin d'attendre un mandat individuel de chaque copropriétaire pour agir : son objet social et sa personnalité morale lui confèrent directement la capacité de défendre les intérêts collectifs liés aux parties communes, y compris sur le fondement de la garantie des vices cachés prévue par le Code civil.
Ce que cela change concrètement pour les copropriétaires
Cette jurisprudence a des conséquences pratiques importantes pour la gestion des sinistres liés à des défauts structurels découverts après la vente d'un immeuble :
- Le syndicat peut engager seul une action contre le vendeur, sans attendre l'unanimité ou des mandats individuels des copropriétaires.
- L'action porte sur le préjudice collectif lié aux parties communes, distinct des préjudices personnels que chaque copropriétaire pourrait invoquer pour ses parties privatives.
- Le syndic doit être autorisé par l'assemblée générale à engager cette action en justice au nom du syndicat.
- Les délais de la garantie des vices cachés (article 1648 du Code civil) s'appliquent : l'action doit être intentée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.
- Une expertise technique est généralement indispensable pour établir l'antériorité du vice à la vente et son caractère caché.
Points de vigilance pour les syndics et copropriétaires
Face à la découverte d'un désordre affectant les parties communes, il est essentiel d'agir rapidement et méthodiquement :
- Faire constater le désordre par un professionnel ou un expert dès sa découverte.
- Convoquer une assemblée générale pour autoriser le syndic à agir en justice.
- Rassembler tous les actes de vente, diagnostics et documents techniques relatifs à l'immeuble.
- Vérifier le point de départ du délai de deux ans, souvent source de contestation devant les tribunaux.
Questions fréquentes
Le syndicat doit-il obtenir l'accord de tous les copropriétaires pour agir ?
Non, mais le syndic doit être expressément autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires à engager l'action en justice, conformément aux règles de fonctionnement de la copropriété.
Un copropriétaire peut-il agir individuellement en plus de l'action du syndicat ?
Oui, pour les préjudices propres à ses parties privatives, un copropriétaire conserve la possibilité d'agir personnellement contre le vendeur, indépendamment de l'action collective menée par le syndicat pour les parties communes.
Quel délai pour agir après la découverte d'un vice caché ?
L'action doit être engagée dans les deux ans suivant la découverte du vice, conformément à l'article 1648 du Code civil. Passé ce délai, l'action est prescrite, d'où l'importance d'agir sans tarder.
La qualification d'un désordre en vice caché, l'identification du vendeur responsable et le respect des délais de procédure sont des étapes souvent complexes à maîtriser seul. Le cabinet de Maître Cécile Zakine, avocate en droit immobilier à Antibes, accompagne syndics et copropriétaires dans ces procédures, de l'expertise technique jusqu'à l'action en justice contre le vendeur.
