参考判决： cc • N° 22-24.761 • 2025-03-19 • 查看判决 →
想象一下，您是昂蒂布（Antibes）一套面朝大海的公寓的业主。经过数月的寻找，您刚刚买下了这颗稀世珍宝，但入住几周后，您发现客厅有渗水问题。然而，卖家曾向您保证一切都处于完美状态。该怎么办？您是否应该只要求修复明显的损坏，还是也可以要求对精神损害进行赔偿？
这种在蔚蓝海岸（Côte d'Azur）地区（那里老建筑与新建筑并存）太常见的情况，提出了一个根本问题：一旦启动诉讼，可以在司法诉求上走多远？昂蒂布或勒卡内（Le Cannet）的许多业主都犹豫是否诉诸法律，担心陷入僵化的程序，无法再调整他们的诉求。
最高法院（Cour de cassation）在2025年3月19日的判决中给出了明确且令人安心的回答。它确认，当纠纷从紧急审理法官（juge des référés，负责紧急裁决）移交至实体审理法官（juge statuant au fond，负责全面审查案件）时，当事人可以提出新的诉求。这是一个重大的程序演变，值得深入探讨。
事实：一个每天都在发生的故事
以杜布瓦先生（M. Dubois）为例，他是昂蒂布一栋别墅的业主，几年前购买的。像蔚蓝海岸的许多买家一样，他被老建筑的魅力和无后顾之忧的承诺所吸引。但购买几个月后，他发现了地窖反复出现的潮湿问题，随后承重墙上出现了裂缝。
杜布瓦先生怀疑存在隐藏瑕疵（biens的严重缺陷，在销售时并不明显，且使该物不适用于其用途）。他决定迅速采取行动，并请求紧急审理法官采取紧急保全措施：进行评估损害程度的鉴定，以及为保障别墅安全而进行的临时工程。
紧急审理法官（juge des référés）鉴于情况紧急，下令进行鉴定，但将案件移交实体审理法官（juge statuant au fond）以审查纠纷的核心。就在这时，情况变得有趣起来。在实体法官面前，杜布瓦先生没有仅仅重复他最初的诉求。他提出了新的诉求：不仅要求修复隐藏瑕疵，还要求对所受精神损害进行赔偿，甚至要求解除销售合同（撤销销售并退还价款）。
卖家对这些新诉求提出异议，辩称它们未在紧急审理法官面前提出，因此不应被受理。这正是最高法院（Cour de cassation）将要裁决的要点。
法院的推理——剖析
最高法院（Cour de cassation）在其2025年3月19日的判决中，回顾了该程序的法律基础。它依据《民事诉讼法典》（code de procédure civile）第873-1条（该条规定了案件从紧急审理法官移交至实体审理法官）以及同法典第70条（该条规定了当事人可以提出的不同类别的诉求）。
简而言之，法官们解释说，当紧急审理法官将案件移交实体法官时，这不仅仅是简单的案卷转移。这是一个新的程序阶段，当事人可以丰富他们的诉求。换句话说，在紧急审理法官面前的程序只是一个初步阶段，通常是紧急的，并不会锁定辩论。
最高法院明确指出，在此阶段可以提出三种类型的诉求：附带诉求（demandes incidentes，附加于初始诉求）、补充诉求（demandes additionnelles，补充或修改现有诉求）以及反诉（demandes reconventionnelles，被告反过来成为原告）。在杜布瓦先生的案例中，他要求对精神损害进行赔偿的诉求是附带诉求，而他要求解除销售合同的诉求是补充诉求。
鲜为人知的是，这一立场并非全新。判例（jurisprudence，即法院判决的集合）近年来已朝这个方向演变。但最高法院的这一判决确认并澄清了这一点，结束了某些法院中可能仍然存在的不确定性。
最高法院驳回了卖家关于新诉求因未及早提出而不可受理的论点。它重申，紧急审理法官面前的程序是紧急程序，当事人并非总有时间或手段来展开其所有主张。而实体法官的任务是全面、多角度地审查案件。
这对您的实际影响——具体而言
如果您是昂蒂布的出租业主，这项判决与您直接相关。想象一下，您出租一套公寓，租户向您报告反复出现的电路问题。您请求紧急审理法官确认紧急情况并下令进行最低限度的维修。但在实体法官面前，您也可以以不适宜居住为由要求解除租约，或者如果租户延迟向您报告问题，要求损害赔偿。
对于购房者，比如我们昂蒂布的杜布瓦先生，这真是一股新鲜空气。您不再必须在请求紧急审理法官时就预见一切。您可以先确保情况安全（制止直接危险，在损害恶化前进行确认），然后在实体法官面前再展开您的诉求。在我的实践中，我遇到过一些案例，购房者因担心使初始程序复杂化而放弃了某些诉求。这项判决为他们重新提供了操作空间。
以勒卡内的一个具体例子为例。一对夫妇以80万欧元购买了一栋房子。购买后他们发现屋架有白蚁，需要5万欧元的工程。他们请求紧急审理法官确认紧急情况并下令采取安全措施。在实体法官面前，他们不仅可以要求卖家承担工程费用（基于隐藏瑕疵担保），还可以要求赔偿使用利益损失（agrément，即工程期间无法享用该物的损失），甚至如果瑕疵特别严重，可以要求解除销售合同并全额退款。
但请注意：这种程序灵活性不应促使您忽视紧急审理阶段。紧急审理法官仍然是一个关键步骤，特别是用于确认可能消失的要素（比如干燥期后的渗水痕迹）或获得保全措施（比如指定鉴定人）。但您现在知道，这个阶段并不会锁定您的整个司法策略。
避免此类纠纷的四个建议
- 购买前务必进行深入诊断：在昂蒂布和其他地方一样，不要只看表面。聘请独立专家检查屋顶、地基、电路、管道的状况。花费500至1000欧元的诊断可以避免数万欧元的纠纷。
- 精确记录与卖家的沟通：保留所有卖家就该物状况做出声明的电子邮件、短信和谈话记录。如果存在隐藏瑕疵，这些证据可以证明他误导了您。
- 发现问题后迅速采取行动：隐藏瑕疵担保的诉讼时效为自发现瑕疵起两年（《民法典》code civil 第1648条）。一旦发现缺陷，立即请执达员或专家进行确认，并通过附回执的挂号信向卖家发出催告函。
- 在诉诸法律前咨询专业律师：即使您首先考虑紧急审理程序，律师也可以帮助您预见随后可能在实体法官面前提出的诉求，并从一开始就准备您的论据。
Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.
深入探讨：相关判例及演变
最高法院的这一判决是判例朝着更大程序灵活性方向更广泛演变的一部分。早在2018年，最高法院就曾作出判决（n° 17-10.305），承认在紧急审理法官移交后，可以在实体法官面前提出新诉求的可能性，但背景略有不同。
2025年判决的新颖之处在于推理的清晰性和坚定性。最高法院不仅仅是适用程序规则：它重申了紧急审理与实体审理区别的根本理念。紧急审理是紧急的、临时的、暂时的。实体审理是最终的、完整的、详尽的。允许当事人在两个阶段之间丰富其诉求，正是尊重了这一逻辑。
这一趋势在房地产领域尤为重要，那里的纠纷通常复杂且涉及多方面。一个建筑问题可能同时导致物质损害、精神损害、财产价值损失，有时甚至影响居住者的健康。要求所有这些诉求都在紧急审理阶段提出是不现实的，也有失公平。
展望未来，可以预期这一判例也将适用于其他法律领域，如商法或消费者法。但很可能在房地产领域，它会产生最直接和最具体的影响。
需记住的关键要点
1. 紧急审理法官和实体法官是两个不同的阶段：前者紧急裁决临时措施，后者全面审查案件。
2. 您可以在实体法官面前提出新诉求：即使这些诉求未在紧急审理法官面前提及，您的附带诉求、补充诉求或反诉都是可受理的。
3. 隐藏瑕疵担保仍受严格时效限制：您自发现瑕疵起有两年时间采取行动，且该诉讼自销售之日起十年后因时效而消灭。
4. 记录一切并迅速行动：如有问题，请专业人士确认，向卖家发出催告函，并保留所有证据。
5. 一出现纠纷迹象就咨询专家：房地产法律律师可以指导您制定最适合您情况的程序策略。
您遇到了类似情况吗？与扎基纳律师（Maître Zakine）进行30分钟的首次咨询（45欧元）可以为您避免数月的诉讼——而且通常远不止于此。预约 →
