Decisione di riferimento : cc • N° 21-20.271 • 2023-02-08 • Consulta la decisione →
Avete appena acquistato una casa a Lourdes. Tutto sembra perfetto, fino al giorno in cui appare una crepa nel muro portante. Contattate il costruttore, che vi dice: « Non è colpa mia, è un difetto del materiale fornito dal mio fornitore. » Ma chi paga? E soprattutto, fino a quando potete agire? Queste domande, le sento quasi ogni settimana nel mio studio di Grasse. La decisione della Corte di Cassazione dell'8 febbraio 2023 (n° 21-20.271) fornisce una risposta cruciale, in particolare per le vendite concluse prima della legge del 17 giugno 2008. Decifrazione.
I fatti: una storia come ne capitano ogni giorno
Il Sig. e la Sig.ra Dupont (nome di fantasia) affidano la costruzione della loro villa a Lourdes a un imprenditore, la società BâtirPlus. Qualche anno dopo il collaudo dei lavori, compaiono dei difetti: le tegole si rompono, il tetto perde. La perizia rivela che le tegole, fornite da un fabbricante, presentavano un vizio occulto (difetto non apparente al momento della vendita). I proprietari citano in giudizio il costruttore. Quest'ultimo, a sua volta, chiama in garanzia (richiesta di rimborso) il suo fornitore e il fabbricante. Ma sorge un problema: la vendita iniziale delle tegole risale al 2005, quindi prima della riforma della prescrizione del 2008. Il costruttore ha agito troppo tardi? La corte d'appello di Pau aveva detto sì, ritenendo che il termine di prescrizione (termine per agire in giudizio) di due anni decorresse dalla vendita del 2005. La Corte di Cassazione cassa questa sentenza: no, il costruttore non poteva agire prima di essere stato lui stesso citato. Il punto di partenza del termine è quindi la data della sua citazione da parte del committente.
Il ragionamento della giurisdizione — decifrato
I giudici del Quai de l'Horloge applicano qui un principio di equità: non si può esigere da una persona che agisca in giudizio prima di sapere di essere essa stessa perseguita. Il costruttore non può anticipare il ricorso del suo cliente. La Corte si basa sull'articolo 1648 comma 1 del Codice civile (che impone di agire in garanzia per vizi occulti entro un « breve termine ») e sull'articolo L. 110-4 del Codice del commercio (prescrizione decennale per i commercianti). Ma innova precisando che, per le vendite anteriori alla legge del 17 giugno 2008, la prescrizione dell'azione di regresso (ricorso tra professionisti) è sospesa fino a quando la responsabilità del costruttore non sia stata fatta valere. Non è un revirement, ma una conferma della giurisprudenza anteriore (3e Civ., 16 febbraio 2022, n° 20-19.047). La Corte respinge l'argomento del venditore secondo cui il costruttore avrebbe dovuto agire sin dalla vendita iniziale: « Non può agire prima di essere citato », stabilisce. Questa soluzione protegge il diritto di accesso al giudice, garantito dalla Convenzione europea dei diritti dell'uomo.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per un proprietario come il Sig. Dupont a Lourdes: potete citare il costruttore anche se il vizio è vecchio, senza temere che questi si rivolta contro di voi se il suo ricorso è prescritto. Per un costruttore: ora avete la certezza che la vostra azione contro il fornitore non sarà respinta per decorrenza dei termini, a condizione di agire rapidamente dopo la vostra stessa citazione. Esempio: a Orthez, un imprenditore è stato citato nel 2022 per vizi su un tetto posato nel 2007. Ha potuto chiamare in garanzia il suo fornitore nel 2023, perché la prescrizione è stata sospesa fino al 2022. Attenzione però: questa sospensione vale solo per le vendite anteriori al 2008. Per le vendite successive, la prescrizione è di due anni dalla scoperta del vizio (legge del 2008). Se siete proprietari, dovete agire rapidamente dopo la scoperta del vizio, pena la perdita dei vostri diritti. Ma il costruttore, invece, può ancora rivalersi sul suo fornitore anche dopo anni.
Quattro consigli per evitare questo tipo di contenzioso
- Fate esaminare i materiali prima dell'acquisto: prima di firmare un contratto di costruzione, esigete campioni e schede tecniche. Un test di laboratorio può rivelare un difetto nascosto.
- Conservate tutti i documenti: fatture, ordini, corrispondenza. In caso di controversia, saranno la vostra migliore prova per datare la vendita e il vizio.
- Non aspettate per agire: non appena constatate un difetto, consultate un avvocato. Anche se il costruttore può rivalersi sul suo fornitore, la vostra azione deve essere intentata entro due anni dalla scoperta.
- Preferite costruttori assicurati: un'assicurazione decennale
