Im Juli 2023 erwirbt ein Paar eine Villa aus den 1980er Jahren auf den Höhen von Saint-Raphaël, mit Meerblick, für 680.000 €. Drei Monate nach dem Einzug breitet sich ein hartnäckiger Schimmelgeruch im Untergeschoss aus. Das bei dem Verkauf übergebene vertrauliche Gutachten erwähnte nichts. Der vom Tribunal judiciaire de Draguignan beauftragte Gerichtssachverständige deckt einen schwerwiegenden Abdichtungsmangel auf, Sanierungskosten: 45.000 €. Dieser typische Fall veranschaulicht die Frage der versteckten Mängel bei Immobilien in Saint-Raphaël: ein Terrain, das von Feuchtigkeit durchzogen ist, tonhaltige Böden, alte Bauten … und oft ratlose Käufer.
Versteckte Mängel bei Immobilien: Was das Gesetz sagt
Die gesetzliche Gewährleistung für versteckte Mängel ist in den Artikeln 1641 bis 1649 des Code civil vorgesehen. Artikel 1641 bestimmt, dass der Verkäufer für versteckte Mängel der verkauften Sache haftet, die sie für den vorgesehenen Gebrauch ungeeignet machen oder diesen Gebrauch so stark beeinträchtigen, dass der Käufer sie nicht erworben hätte oder nur einen geringeren Preis gezahlt hätte, wenn er sie gekannt hätte. Der Mangel muss vor dem Verkauf bestehen, bei der Besichtigung nicht erkennbar sein und schwerwiegend genug sein, um eine Klage zu rechtfertigen. Der Käufer hat eine Frist von zwei Jahren ab Entdeckung des Mangels (Artikel 1648 Abs. 1, in der Auslegung durch die Rechtsprechung).
Die Rechtsprechung des Kassationsgerichtshofs präzisiert, dass der Mangel „rechtsvernichtend“ oder „mindernd“ sein muss. Beispielsweise stellt ein Urteil der dritten Zivilkammer vom 5. März 2020 (Nr. 18-26.156) fest, dass ein Abdichtungsmangel des Dachs, der die Struktur eines Hauses in Saint-Raphaël beeinträchtigt, einen versteckten Mangel darstellt, da er für einen nicht professionellen Erwerber nicht erkennbar war. Achtung: Der professionelle Käufer (Bauträger, Immobilienhändler) kann die Gewährleistung nur in Anspruch nehmen, wenn er nachweist, dass der Verkäufer den Mangel kannte – was selten der Fall ist.
Darüber hinaus kann der Code de l'urbanisme (Städtebaurecht) eingreifen: Ein versteckter Mangel kann aus dem Fehlen einer Baugenehmigung oder aus einer Nichtkonformität resultieren. Artikel L.111-1 des Code de l'habitat (Wohnungsgesetzbuch) schreibt obligatorische Diagnosen vor (Asbest, Termiten, Blei usw.); deren Unterlassung kann einen versteckten Mangel darstellen, wenn der Mangel damit zusammenhängt. Artikel L.125-5 des Code de l'environnement (Umweltgesetzbuch) (Zustand der natürlichen, bergbaulichen und technologischen Risiken) ist im Var, einer Zone mit mäßigem Erdbeben- und Brandrisiko, besonders relevant. Ein nicht gemeldeter Mangel kann die Gewährleistung auslösen.
Schließlich ist ein Ausschluss der Gewährleistung für versteckte Mängel, falls er in den Kaufvertrag aufgenommen wurde, nur gültig, wenn der Verkäufer nachweist, dass der Käufer den Mangel kannte oder ein Fachmann war. Andernfalls gilt er als nicht geschrieben (Cass. 3e civ., 17. Februar 2010, Nr. 08-21.048). Ein Verkäufer in Saint-Raphaël kann sich also nicht hinter einer Klausel „gekauft wie besehen“ verstecken, wenn ein schwerwiegender Feuchtigkeitsschaden vorliegt.
Die jüngste Rechtsprechung
Zwei bedeutende Urteile betreffen direkt die Erwerber im Var. Zunächst hat die dritte Zivilkammer des Kassationsgerichtshofs in einem Urteil vom 6. Juli 2022 (Nr. 21-19.354) entschieden, dass das Vorhandensein von Termiten in einer Villa in Fréjus (Nachbargemeinde von Saint-Raphaël) einen versteckten Mangel darstellt, selbst wenn das Termitengutachten nicht erstellt wurde, da der Verkäufer den Befall wissentlich verschwiegen hatte. Das Gericht erinnerte daran, dass der Mangel „vor dem Verkauf“ bestehen und „verborgen“ sein muss – die Spuren einer früheren Behandlung waren jedoch durch einen frischen Anstrich verdeckt. Dieser Präzedenzfall wird häufig vor dem Tribunal judiciaire de Draguignan angeführt.
Weiterhin hat der Conseil d'État in einer Entscheidung vom 14. November 2023 (Nr. 458792) klargestellt, dass die Gemeinde Saint-Raphaël für eine Verletzung der vorvertraglichen Informationspflicht über die Risiken von Bodenbewegungen (quellfähige Tone) haftbar gemacht werden kann. Der Erwerber erhielt eine Kaufpreisminderung von 30.000 € auf der Grundlage von Artikel 1641 des Code civil in Verbindung mit Artikel L.125-5 des Code de l'environnement. Diese Entscheidung bestätigt die Bedeutung der vom Verkäufer erstellten Risikobescheinigung.
Lokal hat das Tribunal judiciaire de Draguignan im Jahr 2024 eine einstweilige Anordnung (Nr. 24/00321) erlassen, die ein Sachverständigengutachten für eine Villa in Saint-Raphaël wegen des Verdachts eines versteckten Mangels im Zusammenhang mit einem mangelhaften Regenwasserabfluss anordnet, nachdem eine Kernbohrung instabile Auffüllungen ergeben hatte. Diese Fälle zeigen die Reaktionsfähigkeit der Justizbehörde im Var.
Besonderheiten in Saint-Raphaël und im Var
Der Immobilienmarkt von Saint-Raphaël ist geprägt von einem Durchschnittspreis pro Quadratmeter von 4.200 € (Quelle: Notaires de France, 2024), wobei ältere Objekte häufig mit Problemen wie Salinität (Meernähe), Schrumpfen und Quellen von Tonböden (als Risikozone eingestuft) und Termiten (endemisch in der Ost-Var) konfrontiert sind. Etwa 15 % der Verkäufe im Var führen zu einem Rechtsstreit wegen versteckter Mängel, so die Daten der Anwaltskammer von Draguignan. Die lokale Besonderheit liegt auch in der Dichte der vertikalen Wohnungseigentümergemeinschaften: Ein Abdichtungsmangel der Dachterrasse ist ein Klassiker.
Vor dem Tribunal judiciaire de Draguignan beträgt die Wartezeit für eine Terminierung einer einstweiligen Verfügung zur Beweissicherung etwa 4 bis 6 Wochen – ein Vorteil für eilige Käufer. Für eine Klage zur Sache (Kaufpreisminderung oder Rückabwicklung) beträgt die durchschnittliche Dauer bis zum Urteil 12 bis 18 Monate, aufgrund einer auf Immobilienrecht spezialisierten Kammer (Kammer 2). Diese Dauer ist vergleichbar mit der großer Gerichte, aber die Nähe zu den Parteien (Anzahl der Richter: 18) ermöglicht häufigere direkte Gespräche.
Darüber hinaus empfiehlt die Notarkammer des Var nunmehr für jeden Verkauf in Saint-Raphaël ein verstärktes Strukturgutachten (DET – Diagnostic État des Structures) zusätzlich zum Termitengutachten. Etwa 30 % der Altverkäufe zeigen bei der gerichtlichen Begutachtung einen Mangel, der durch die Diagnosen nicht erkannt wurde.
