Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 99-13.781 • 2001-03-28 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Hauses mit Blick auf den Kirchturm von Collioure. Eines Morgens beginnt Ihr Nachbar mit dem Bau eines dreistöckigen Gebäudes, das nach Fertigstellung diese denkmalgeschützte Aussicht vollständig verdecken wird. Sie fragen sich: „Kann ich den Abriss verlangen?“ Die Antwort hängt vom Zusammenspiel zweier Rechtsgebiete ab: des Städtebaurechts und des zivilrechtlichen Haftungsrechts. Bis zu diesem Urteil glaubten viele, dass nur die Aufhebung der Baugenehmigung durch das Verwaltungsgericht zu einem Abriss führen könne. Doch der Kassationsgerichtshof hat mit einer Entscheidung vom 28. März 2001 (Nr. 99-13.781) einen anderen Weg eröffnet: den der zivilrechtlichen Haftungsklage auf der Grundlage von Artikel 1240 des Code civil (ehemals 1382), unter Berufung auf die Verletzung städtebaulicher Vorschriften, insbesondere Artikel R.111-21 des Code de l'urbanisme, der monumentale Perspektiven schützt.
Diese Entscheidung ist ein Wendepunkt für alle Eigentümer, Mieter oder Immobilienfachleute, die mit einem Bau konfrontiert sind, der ihr Aussichtsrecht, die Ästhetik ihres Viertels oder die städtebaulichen Vorschriften beeinträchtigt. Sie ermöglicht es, direkt vor dem Zivilgericht zu klagen, ohne zwingend den Ausgang eines verwaltungsrechtlichen Rechtsbehelfs gegen die Baugenehmigung abzuwarten. Aber Achtung: Diese Klage ist nicht automatisch gegeben und setzt den Nachweis eines Verschuldens, eines Schadens und eines Kausalzusammenhangs voraus.
In diesem Artikel werden wir diese wesentliche Rechtsprechung analysieren, anhand konkreter Beispiele in Collioure und Le Barcarès veranschaulichen und Ihnen die Schlüssel geben, um zu erkennen, ob Sie sie in Ihrer Situation geltend machen können. Denn in der Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Eigentümer, die durch einen illegalen Bau verzweifelt waren, dank dieser Dualität der Rechtswege Recht bekamen.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X, Eigentümer einer Wohnung mit atemberaubendem Blick auf den Hafen von Collioure, sieht eines Tages, wie sein Nachbar mit dem Bau eines vierstöckigen Gebäudes beginnt. Alarmiert durch die Auswirkungen auf seine Lebensqualität, konsultiert er den örtlichen Bebauungsplan (PLU) und stellt fest, dass das Projekt gegen die Vorschriften des Artikels R.111-21 des Code de l'urbanisme verstößt, der vorschreibt, dass Bauwerke die Stätten, natürlichen oder städtischen Landschaften sowie den Erhalt monumentaler Perspektiven nicht beeinträchtigen dürfen.
Herr X erhebt daraufhin Klage beim Verwaltungsgericht, um die Aufhebung der Baugenehmigung zu erreichen. Parallel dazu verklagt er seinen Nachbarn vor dem Zivilgericht (damals Tribunal de grande instance) auf der Grundlage von Artikel 1382 des Code civil (heute 1240) mit der Begründung, dass der Bau ihm einen Aussichtsschaden und eine Wertminderung seines Eigentums verursache. Das Verwaltungsgericht hebt schließlich die Baugenehmigung wegen Verstoßes gegen städtebauliche Vorschriften auf. Der Bau ist jedoch bereits weit fortgeschritten.
Das Berufungsgericht Paris weist mit Urteil vom 27. Januar 1999 den Abrissantrag von Herrn X ab und entscheidet, dass die Verletzung städtebaulicher Vorschriften nur im Rahmen des verwaltungsrechtlichen Rechtsbehelfs geltend gemacht werden könne und das Zivilgericht nicht allein auf dieser Grundlage zum Abriss verurteilen könne. Herr X legt Kassation ein. Der Kassationsgerichtshof hebt das Berufungsurteil auf und verweist die Sache zurück. Er stellt fest, dass die Verletzung der Vorschriften des Artikels R.111-21 des Code de l'urbanisme zur Stützung einer auf Artikel 1382 des Code civil gestützten Abrissklage geltend gemacht werden kann. Mit anderen Worten: Das Zivilgericht kann den Abriss eines Bauwerks anordnen, das gegen städtebauliche Vorschriften verstößt, selbst wenn die Baugenehmigung bereits vom Verwaltungsgericht aufgehoben wurde, sofern dieser Verstoß ein zivilrechtliches Verschulden darstellt, das einem Dritten einen Schaden zufügt.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf drei Texte: Artikel 1382 des Code civil (heute 1240), der den Grundsatz der außervertraglichen Haftung aufstellt: „Jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden zufügt, verpflichtet denjenigen, durch dessen Verschulden er eingetreten ist, zum Ersatz“; Artikel L.480-13 des Code de l'urbanisme, der vorsieht, dass der Zivilrichter den Abriss eines ohne Genehmigung oder unter Verstoß gegen städtebauliche Vorschriften errichteten Bauwerks anordnen kann; und Artikel R.111-21, der monumentale Perspektiven und die Harmonie der Stätten schützt.
Die Argumentation ist wie folgt: Die Verletzung einer städtebaulichen Vorschrift stellt ein Verschulden im Sinne von Artikel 1382 dar. Dieses Verschulden begründet, wenn es einem Dritten einen Schaden verursacht (z.B. Verlust der Aussicht, Wertminderung der Immobilie, Nutzungsbeeinträchtigung), die Haftung des Bauherrn. Der Zivilrichter kann dann die Naturalrestitution, d.h. den Abriss des illegalen Bauwerks, anordnen, sofern der Schaden unmittelbar und sicher ist.
Wichtig ist, dass der Kassationsgerichtshof kein neues Recht schafft, sondern das Zusammenspiel der Rechtswege präzisiert: Der verwaltungsrechtliche Rechtsbehelf gegen die Baugenehmigung und die zivilrechtliche Haftungsklage sind unabhängig voneinander. Die Aufhebung der Genehmigung durch das Verwaltungsgericht ist keine zwingende Voraussetzung für die Zivilklage, erleichtert aber den Beweis. Im vorliegenden Fall wurde das Berufungsurteil aufgehoben, weil es sich geweigert hatte, die Zivilklage in der Sache zu prüfen, mit der Begründung, dass die Verletzung städtebaulicher Vorschriften nur vor dem Verwaltungsgericht geltend gemacht werden könne. Der Kassationsgerichtshof stellt die Möglichkeit wieder her, auf beiden Wegen vorzugehen.
Allerdings ist Vorsicht geboten: Der Zivilrichter ersetzt nicht den Verwaltungsrichter. Er kann die Baugenehmigung nicht aufheben. Er kann nur über den zivilrechtlichen Schadensersatzanspruch entscheiden. Die Aufhebung der Genehmigung durch das Verwaltungsgericht ist jedoch ein starkes Indiz für das Verschulden. In der Praxis ist es oft sinnvoll, beide Klagen parallel zu erheben, um die Erfolgsaussichten zu maximieren.
