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参考判决： cc • N° 72-93.435 • 1973-05-22 • 查看判决 →
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À Lyon, un propriétaire bailleur découvre que son locataire a érigé une extension en bois dans le jardin de l'appartement loué, sans accord préalable. Le bail interdit toute modification des lieux sans autorisation écrite. Le propriétaire souhaite faire retirer la construction et obtenir réparation.
Application pratique:
Cette décision confirme le droit de propriété : le bailleur doit prouver qu'il est bien propriétaire du terrain (titre de propriété, acte notarié) et que la construction empiète sur sa propriété. Il convient d'adresser une mise en demeure au locataire de retirer l'ouvrage sous un délai raisonnable, puis saisir le tribunal judiciaire en cas de refus. Le délai de prescription pour une action en revendication immobilière est de 30 ans, mais il est recommandé d'agir rapidement pour éviter toute consolidation de la situation. Conserver tous les courriers et preuves est essentiel.
À Bordeaux, une primo-accédante achète une maison avec un petit terrain attenant. Deux mois après la signature, le voisin affirme que 10 m² du jardin appartiennent en réalité à sa propriété et exige le déplacement de la clôture. L'acheteuse n'a pas fait réaliser de bornage contradictoire avant l'achat.
Application pratique:
La décision rappelle l'importance de la preuve de la propriété et des délais de recours. L'acheteuse doit rassembler tous les documents (acte de vente, plan cadastral, éventuels procès-verbaux de bornage antérieurs) et vérifier la délimitation exacte. Elle peut demander un bornage amiable par un géomètre-expert, puis saisir le tribunal judiciaire en cas de désaccord. Le délai pour agir en bornage est de 30 ans, mais tout retard peut aggraver le conflit et nuire à la jouissance paisible. Une consultation rapide avec un avocat ou un notaire est recommandée.
À Nice, dans une copropriété, un copropriétaire installe un climatiseur sur la façade extérieure sans autorisation de l'assemblée générale. Un autre copropriétaire, dont la terrasse est proche, se plaint du bruit et de l'atteinte à l'esthétique de l'immeuble. Le règlement de copropriété interdit toute modification de l'aspect extérieur sans accord préalable.
Application pratique:
Cette décision confirme que le droit de propriété est encadré par les règles de la copropriété. Le copropriétaire lésé doit vérifier le règlement de copropriété et les procès-verbaux d'assemblée générale pour confirmer l'absence d'autorisation. Il peut demander au syndic de convoquer une assemblée générale pour voter la dépose de l'installation, puis saisir le tribunal judiciaire en référé si le trouble persiste. Le délai de prescription pour une action en suppression d'un ouvrage irrégulier est de 10 ans à compter de la réalisation des travaux. Il est conseillé d'agir rapidement et de conserver toutes les preuves (photos, courriers, PV).
Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.
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Il ne saurait être fait grief à une cour d'appel d'avoir, pour refuser d'ordonner la démolition d'une construction implantée, selon la demanderesse, en violation d'une servitude de reculement, retenu que dans la commune concernée il n'existait à l'époque de cette construction aucun plan d'urbanisme approuvé imposant la servitude alléguée, dès lors que le demandeur n'a pas allégué qu'à la date de la construction litigieuse, le plan d'occupation des sols rendu public qu'il invoquait eut été en outre approuvé conformément aux prescriptions de l'article 14 de la loi d'orientation foncière du 30 décembre 1967, et que la perception de la taxe d'urbanisation prévue par l'article 61 de ladite loi dont il faisait état sur son propre terrain, étant due, dès la publication du plan d'occupation des sols de la commune, et avant son approbation, était sans rapport avec la solution du litige.
Les mesures prévues aux articles L. 480-4 et L. 480-5 du Code de l'urbanisme ne s'imposent pas aux juges du fond qui apprécient souverainement s'il convient ou non de les ordonner (1).
L'exécution de la garantie prévue par l'article 1638 du Code civil, conséquence de l'engagement librement souscrit par les parties au contrat, ne saurait constituer un préjudice que le notaire instrumentaire pourrait être tenu d'indemniser. Encourt dès lors la cassation l'arrêt qui condamne un notaire ayant omis de mentionner une servitude dans un acte de vente à garantir le vendeur de la condamnation prononcée à son encontre au profit de l'acheteur sur le fondement de cette garantie sans relever l'existence d'un préjudice qui résulterait pour l'acquéreur de l'impossibilité d'obtenir tout remboursement.
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