Referenzentscheidung: cc • N° 72-10.877 • 1973-07-03 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Hauses in Argelès-sur-Mer mit einem schönen Blick auf die Albères von Ihrem Wohnzimmer aus. Eines Tages beschließt Ihr Nachbar, die gemeinsame Mauer um 5,30 Meter zu erhöhen. Ihre Fenster, die nach Westen gingen, blicken nun auf eine Ziegelmauer. Was können Sie tun? Diese Entscheidung des Kassationsgerichtshofs von 1973 gibt eine klare Antwort: Sie haben das Recht, den Abriss dieser Mauer zu verlangen, wenn sie den gesetzlichen Abstand zu Ihren Fenstern nicht einhält. Aber man muss verstehen, was eine Dienstbarkeit der Aussicht ist und welche Abstände einzuhalten sind. Tauchen wir in diesen Fall ein.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Im Jahr 1973 war die Stadt Lyon Eigentümerin eines Gebäudes. Sie ließ die gemeinsame Mauer, die ihr Grundstück von dem der Witwe X trennte, um 5,30 Meter erhöhen. Diese Mauer, ursprünglich gemeinschaftlich (d.h. beiden Eigentümern je zur Hälfte gehörend), verschloss die Westseite des Grundstücks der Witwe, die schräge Aussichten (Fenster in einer Ecke, die nicht direkt gegenüberliegen) auf das Nachbargrundstück hatte. Die Stadt Lyon argumentierte, dass die Erhöhung durch Abstützung auf beiden Seiten der Mauer erfolgt sei, wodurch diese nicht mehr gemeinschaftlich und daher frei von Einschränkungen sei. Die Witwe X war jedoch anderer Meinung: Sie sah ihre Aussicht beeinträchtigt und den gesetzlichen Abstand (1,90 Meter für gerade Aussichten, 0,60 Meter für schräge Aussichten gemäß Artikel 678 des Code civil) nicht mehr eingehalten. Sie verklagte die Stadt auf Abriss des erhöhten Mauerteils.
Das Berufungsgericht Lyon gab der Witwe recht und ordnete den Abriss an. Die Stadt legte Kassation ein, aber der Kassationsgerichtshof wies die Beschwerde zurück und bestätigte das Berufungsurteil. Die Begründung ist klar: Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks (der die Dienstbarkeit der Aussicht genießt) hat das Recht, den Abriss einer Mauer zu verlangen, die unterhalb des gesetzlichen Abstands zu den Fenstern errichtet wurde, durch die die Dienstbarkeit ausgeübt wird, um die Vollständigkeit seines dinglichen Rechts zu wahren.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützte sich auf Artikel 678 des Code civil (der die gesetzlichen Abstände für Aussichten festlegt) und auf die Theorie der Dienstbarkeiten. Kurz gesagt: Eine Dienstbarkeit der Aussicht ist ein dingliches Recht, das an einem Grundstück (dem herrschenden Grundstück) haftet und es erlaubt, auf das Nachbargrundstück (das dienende Grundstück) zu blicken. Dieses Recht kann nicht durch einen Bau beseitigt werden, der die Mindestabstände nicht einhält. Hier befand sich die erhöhte Mauer weniger als 1,90 Meter von den Fenstern der Witwe entfernt (der genaue Abstand ist im Urteil nicht angegeben, aber das Gericht stellte fest, dass er nicht eingehalten wurde). Die Stadt behauptete, die Mauer sei nach der Erhöhung nicht mehr gemeinschaftlich, aber die Richter entschieden, dass dies nichts ändere: Ob die Mauer gemeinschaftlich sei oder nicht, der gesetzliche Abstand müsse eingehalten werden.
Mit anderen Worten: Der Eigentümer, der eine Mauer erhöht, darf die Aussicht des Nachbarn nicht beeinträchtigen. Dieser Grundsatz ist seit dieser Entscheidung ständige Rechtsprechung. Der Kassationsgerichtshof stellte auch klar, dass der Eigentümer, der eine schräge Aussicht genießt (Fenster in einer Ecke, wie hier), denselben Schutz wie bei einer geraden Aussicht hat, da die Dienstbarkeit in gleicher Weise ausgeübt wird.
Was nur wenige wissen: Diese Entscheidung wird häufig in Nachbarschaftsstreitigkeiten über Bauten an der Grundstücksgrenze zitiert. In meiner Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen ein Eigentümer in Le Barcarès eine Veranda zu nahe an den Fenstern seines Nachbarn gebaut hatte und die Rechtsprechung von 1973 herangezogen wurde, um den Abriss zu erwirken.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Eigentümer eines Hauses mit Aussicht auf das Nachbargrundstück sind, können Sie verlangen, dass jeder Neubau die gesetzlichen Abstände einhält. Wenn Ihr Nachbar eine Mauer, Terrasse oder einen Gartenpavillon weniger als 1,90 Meter von Ihren Fenstern entfernt (bei gerader Aussicht) oder 0,60 Meter (bei schräger Aussicht) baut, können Sie gerichtlich den Abriss verlangen. Achtung: Ihre Fenster müssen vor dem streitigen Bau vorhanden gewesen sein und eine Dienstbarkeit der Aussicht begründen (z.B. wenn sie direkt auf das Nachbargrundstück gehen).
Wenn Sie Mieter sind, müssen Sie sich an Ihren Vermieter wenden, da dieser Inhaber des Dienstbarkeitsrechts ist. Sie können ihn jedoch auf den Verstoß hinweisen.
Wenn Sie Käufer sind, prüfen Sie vor dem Kauf eines Objekts die Abstände zu Nachbarbauten. Eine zu nahe Mauer kann abgerissen werden, aber dies kann auch eine Gelegenheit sein, den Preis zu verhandeln.
Konkretes Beispiel: In Le Barcarès baute ein Eigentümer eine Betonmauer 0,80 Meter von den Fenstern des Nachbarn entfernt (schräge Aussicht). Der Nachbar erwirkte den Abriss der Mauer auf der Grundlage dieser Rechtsprechung nach einem 18-monatigen Verfahren und Anwaltskosten von etwa 3.000 €. Er erhielt jedoch auch Schadensersatz.
