Décision de référence : cc • N° 11-26.879 • 2013-02-20 • Consulter la décision →
Imaginez : vous êtes propriétaire à Biscarrosse, sur la côte landaise. Vous avez acquis une parcelle agricole que vous louez à un fermier depuis des années. Le Plan local d'urbanisme (PLU) vient de classer votre terrain en zone AU, c'est-à-dire « à urbaniser ». Vous vous dites : « Enfin, je vais pouvoir construire ! » Vous délivrez congé à votre locataire pour reprise en vue de bâtir. Mais celui-ci conteste. Le tribunal vous donne raison ? Pas si vite. La Cour de cassation, dans un arrêt du 20 février 2013 (n° 11-26.879), a tranché : une zone AU n'est pas une zone urbaine au sens de l'article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime. undefined, vous ne pouvez pas résilier un bail rural au seul motif que le PLU classe vos parcelles en zone AU. undefined, c'est que la notion de « zone constructible » dans le langage courant ne correspond pas toujours à celle retenue par le code rural. Alors, concrètement, que faire si vous voulez récupérer votre terrain ? Cet arrêt est une piqûre de rappel : il ne suffit pas qu'une zone soit « constructible » au PLU pour qu'elle soit considérée comme urbaine. Il faut qu'elle soit effectivement ouverte à l'urbanisation immédiate, c'est-à-dire que les équipements publics (voirie, réseaux) soient en place. La décision du 20 février 2013, rendue par la troisième chambre civile, est aujourd'hui une référence incontournable pour tout propriétaire bailleur, locataire agricole ou professionnel de l'immobilier. Dans cet article, je vais vous raconter l'histoire de ce litige, décortiquer le raisonnement des juges et vous donner des conseils pratiques pour éviter de vous retrouver dans une impasse.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
M. et Mme Z., propriétaires à Biscarrosse, avaient consenti un bail rural à un exploitant agricole sur plusieurs parcelles. En 2004, la commune approuve son PLU : deux des parcelles louées sont classées en zone AU (l'une en zone AUx, l'autre en zone AUb). Pour les propriétaires, c'est le signal qu'ils peuvent enfin construire. Ils délivrent donc un congé pour reprise en vue de construire, sur le fondement de l'article L. 411-32 du code rural, qui permet au bailleur de reprendre le bien pour y édifier une construction, à condition que la parcelle soit située dans une « zone urbaine » ou « à urbaniser » délimitée par le PLU.
Le preneur conteste le congé devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Il argue que les zones AU ne sont pas des zones urbaines au sens de la loi, car elles ne sont pas encore équipées et ne permettent pas une construction immédiate. Les époux Z. rétorquent que le PLU a précisément classé ces parcelles en zone AU pour les ouvrir à l'urbanisation future, et que le texte vise aussi les zones à urbaniser. Le tribunal leur donne raison. Mais le preneur fait appel.
La cour d'appel de Pau infirme le jugement : elle considère que les zones AU ne sont pas des zones urbaines au sens de l'article L. 411-32, car elles ne sont pas immédiatement constructibles. Les époux Z. se pourvoient en cassation. Mais la Cour de cassation, dans son arrêt du 20 février 2013, rejette leur pourvoi. Elle confirme que les parcelles classées en zone AU ne sont pas des parcelles classées en zone urbaine au sens du code rural. undefined le propriétaire ne peut pas résilier le bail sur ce seul fondement.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
Pour comprendre cet arrêt, il faut se pencher sur l'article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime. Ce texte permet au bailleur de reprendre les lieux pour construire une maison d'habitation ou un bâtiment agricole, à condition que le terrain soit situé dans « une zone définie par un plan local d'urbanisme comme zone urbaine ou à urbaniser ». La question qui se posait était de savoir si une zone AU (à urbaniser) entre dans cette catégorie.
La Cour de cassation répond non. Pourquoi ? Parce que la notion de « zone à urbaniser » au sens du code rural n'est pas la même qu'au sens du code de l'urbanisme. Dans le code de l'urbanisme, une zone AU est une zone destinée à être ouverte à l'urbanisation, mais qui n'est pas encore équipée. Tant que les voies publiques et les réseaux d'eau, d'électricité et d'assainissement ne sont pas réalisés, elle n'est pas constructible. Or, le législateur, en écrivant l'article L. 411-32, a voulu que le propriétaire puisse construire immédiatement, et non pas dans un futur incertain. undefined, il faut que la construction soit possible sans attendre de nouvelles procédures ou travaux.
Les juges précisent que le PLU lui-même peut prévoir que les zones AU ne sont constructibles qu'après une modification ou une révision du PLU, ou après la réalisation d'un projet d'aménagement. Ce n'est donc pas une urbanisation immédiate. Dans l'affaire, les parcelles étaient classées en AUx et AUb, ce qui impliquait des contraintes supplémentaires (orientation d'aménagement, équipements).
undefined la Haute juridiction distingue deux situations : si la zone est effectivement ouverte à l'urbanisation (équipements en place, constructibilité immédiate), le bail peut être résilié. Mais si elle n'est qu'« à urbaniser » de manière différée, ce n'est pas possible. C'est une interprétation stricte, protectrice du preneur, qui ne doit pas être privé de son bail pour un projet hypothétique.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Si vous êtes propriétaire bailleur à Mimizan ou ailleurs, cette décision vous concerne directement. Vous avez peut-être des terres agricoles classées en zone AU et vous espérez les récupérer pour construire. Mais attention : le simple classement en zone AU ne suffit pas. Il faut que la zone soit effectivement constructible, c'est-à-dire que les équipements publics soient réalisés et que le règlement du PLU autorise la construction sans condition suspensive.
undefined, j'ai rencontré des dossiers où des propriétaires avaient délivré un congé sur la foi d'un PLU récent, et le locataire avait obtenu l'annulation du congé, avec des dommages et intérêts à la clé. Par exemple, à Biscarrosse, un propriétaire avait loué une parcelle de 5 000 m² à un agriculteur pour un loyer de 1 000 € par an. Il voulait y construire une maison. Il a délivré congé, mais la zone AU n'était pas ouverte à l'urbanisation (pas de réseau d'assainissement). Le tribunal a annulé le congé, et le propriétaire a dû payer 5 000 € de dommages au preneur pour le préjudice subi.
Si vous êtes locataire agricole, cette décision vous protège. Vous pouvez contester un congé si la zone n'est pas immédiatement constructible. Mais attention : si la commune engage des travaux d'équipement, le propriétaire pourra ultérieurement délivrer un nouveau congé.
Pour les acquéreurs, vérifiez bien le classement de la parcelle et son ouverture effective à l'urbanisation avant de signer un compromis. Un terrain classé en zone AU peut rester non constructible pendant des années, alors que le vendeur vous promet une maison.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Vérifiez l'ouverture à l'urbanisation de la zone AU : Consultez le règlement du PLU et le rapport de présentation. Si la zone est soumise à une orientation d'aménagement ou à une modification du PLU, elle n'est pas constructible immédiatement. Renseignez-vous auprès de la mairie sur l'état des équipements (voirie, eau, électricité).
- Ne délivrez pas de congé trop tôt : Attendez que la zone soit effectivement ouverte à l'urbanisation. Un congé prématuré sera annulé et vous pourriez être condamné à des dommages et intérêts. Mieux vaut sécuriser votre projet d'abord.
- Privilégiez une résiliation amiable : Si vous voulez récupérer le terrain, négociez une résiliation à l'amiable avec le fermier. Proposez-lui une indemnité pour qu'il libère les lieux. C'est souvent plus rapide et moins risqué qu'une procédure judiciaire.
- Consultez un avocat avocat du droit rural : Avant toute action, faites analyser votre situation par un professionnel. Chaque PLU est différent, et la jurisprudence évolue. Un conseil adapté vous évitera des erreurs coûteuses.
Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
La décision du 20 février 2013 s'inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante. Déjà, un arrêt de la Cour de cassation du 15 juin 2005 (n° 02-20.905) avait jugé que les zones AU ne sont pas des zones urbaines au sens de l'article L. 411-32. Plus récemment, la Cour de cassation a maintenu cette position dans un arrêt du 6 décembre 2018 (n° 17-26.675), en précisant que même si le PLU a été modifié pour ouvrir la zone à l'urbanisation, il faut que les équipements soient réalisés.
La tendance est donc claire : les juges protègent le preneur en limitant les possibilités de reprise pour construction. Cela signifie que les propriétaires doivent être prudents et ne pas se fier au seul classement au PLU. À l'avenir, il est possible que le législateur intervienne pour clarifier la distinction, mais en attendant, la jurisprudence reste stricte. Pour les professionnels de l'immobilier, il est essentiel d'informer les clients de cette subtilité.
Points clés à retenir
- Q : Un terrain classé en zone AU au PLU est-il constructible immédiatement ?
R : Non, pas forcément. Il faut que la zone soit ouverte à l'urbanisation, c'est-à-dire que les équipements publics soient en place et que le PLU autorise la construction sans condition. - Q : Puis-je résilier un bail rural si mon terrain est en zone AU ?
R : Non, selon la Cour de cassation, une zone AU n'est pas une zone urbaine au sens de l'article L. 411-32 du code rural. Il faut attendre que la zone devienne constructible. - Q : Que faire si mon locataire conteste le congé ?
R : Consultez un avocat. Si la zone n'est pas ouverte à l'urbanisation, le congé sera annulé. Vous pouvez négocier une résiliation amiable ou attendre l'ouverture effective. - Q : Quels sont les risques si je délivre un congé abusif ?
R : Vous pouvez être condamné à payer des dommages et intérêts au preneur pour le préjudice subi (perte d'exploitation, frais de déménagement, etc.). Les montants peuvent atteindre plusieurs milliers d'euros. - Q : Comment savoir si une zone AU est ouverte à l'urbanisation ?
R : Consultez le règlement du PLU et le rapport de présentation. Renseignez-vous auprès de la mairie sur l'état d'avancement des équipements publics. Vous pouvez aussi demander un certificat d'urbanisme.
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