Decisione di riferimento: cc • N. 11-26.879 • 2013-02-20 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari a Biscarrosse, sulla costa delle Landes. Avete acquistato un appezzamento agricolo che affittate a un coltivatore da anni. Il Piano locale di urbanistica (PLU) ha appena classificato il vostro terreno in zona AU, cioè « da urbanizzare ». Pensate: « Finalmente potrò costruire! » Disdite il contratto al vostro conduttore per riprendere il terreno al fine di edificare. Ma lui contesta. Il tribunale vi dà ragione? Non così in fretta. La Corte di cassazione, con sentenza del 20 febbraio 2013 (n. 11-26.879), ha stabilito: una zona AU non è una zona urbana ai sensi dell'articolo L. 411-32 del codice rurale e della pesca marittima. In altre parole, non potete risolvere un affitto agrario per il solo fatto che il PLU classifichi i vostri appezzamenti in zona AU. Ciò che pochi sanno è che la nozione di « zona edificabile » nel linguaggio comune non corrisponde sempre a quella adottata dal codice rurale. Allora, concretamente, cosa fare se volete recuperare il vostro terreno? Questa sentenza è un monito: non basta che una zona sia « edificabile » secondo il PLU perché sia considerata urbana. Occorre che sia effettivamente aperta all'urbanizzazione immediata, cioè che le infrastrutture pubbliche (strade, reti) siano in essere. La decisione del 20 febbraio 2013, emessa dalla terza sezione civile, è oggi un riferimento imprescindibile per ogni proprietario locatore, conduttore agricolo o professionista immobiliare. In questo articolo, vi racconterò la storia di questa controversia, analizzerò il ragionamento dei giudici e vi darò consigli pratici per evitare di trovarvi in un vicolo cieco.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
I signori Z., proprietari a Biscarrosse, avevano concesso un affitto agrario a un imprenditore agricolo su diversi appezzamenti. Nel 2004, il comune approva il suo PLU: due degli appezzamenti locati sono classificati in zona AU (uno in zona AUx, l'altro in zona AUb). Per i proprietari, è il segnale che possono finalmente costruire. Essi disdicono quindi il contratto per riprendere il terreno al fine di costruire, ai sensi dell'articolo L. 411-32 del codice rurale, che consente al locatore di riprendere il bene per edificarvi una costruzione, a condizione che l'appezzamento sia situato in una « zona urbana » o « da urbanizzare » delimitata dal PLU.
Il conduttore contesta la disdetta dinanzi al tribunale paritario dei contratti agrari. Egli sostiene che le zone AU non sono zone urbane ai sensi della legge, perché non sono ancora dotate di infrastrutture e non consentono una costruzione immediata. I coniugi Z. ribattono che il PLU ha proprio classificato questi appezzamenti in zona AU per aprirli all'urbanizzazione futura, e che il testo si riferisce anche alle zone da urbanizzare. Il tribunale dà loro ragione. Ma il conduttore propone appello.
La corte d'appello di Pau riforma la sentenza: ritiene che le zone AU non siano zone urbane ai sensi dell'articolo L. 411-32, perché non sono immediatamente edificabili. I coniugi Z. ricorrono in cassazione. Ma la Corte di cassazione, con la sentenza del 20 febbraio 2013, rigetta il loro ricorso. Conferma che gli appezzamenti classificati in zona AU non sono appezzamenti classificati in zona urbana ai sensi del codice rurale. In chiaro, il proprietario non può risolvere l'affitto su questo solo fondamento.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Per comprendere questa sentenza, occorre esaminare l'articolo L. 411-32 del codice rurale e della pesca marittima. Questo testo consente al locatore di riprendere i luoghi per costruire una casa di abitazione o un edificio agricolo, a condizione che il terreno sia situato in « una zona definita da un piano locale di urbanistica come zona urbana o da urbanizzare ». La questione era se una zona AU (da urbanizzare) rientri in questa categoria.
La Corte di cassazione risponde di no. Perché? Perché la nozione di « zona da urbanizzare » ai sensi del codice rurale non è la stessa di quella del codice dell'urbanistica. Nel codice dell'urbanistica, una zona AU è una zona destinata a essere aperta all'urbanizzazione, ma che non è ancora dotata di infrastrutture. Fintanto che le strade pubbliche e le reti di acqua, elettricità e fognatura non sono realizzate, essa non è edificabile. Ora, il legislatore, scrivendo l'articolo L. 411-32, ha voluto che il proprietario possa costruire immediatamente, e non in un futuro incerto. In altre parole, occorre che la costruzione sia possibile senza attendere nuove procedure o lavori.
I giudici precisano che il PLU stesso può prevedere che le zone AU siano edificabili solo dopo una modifica o una revisione del PLU, o dopo la realizzazione di un progetto di sistemazione. Non si tratta quindi di un'urbanizzazione immediata. Nel caso di specie, gli appezzamenti erano classificati in AUx e AUb, il che implicava vincoli aggiuntivi (orientamento di sistemazione, infrastrutture).
In chiaro, l'Alta giurisdizione distingue due situazioni: se la zona è effettivamente aperta all'urbanizzazione (infrastrutture in essere, edificabilità immediata), il contratto può essere risolto. Ma se è solo « da urbanizzare » in modo differito, non lo è.
