Decisione di riferimento : cc • N° 18-16.117 • 2020-03-26 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena: a Chamalières, nella periferia chic di Clermont-Ferrand, due edifici adiacenti condividono una rampa di accesso riscaldata e un ingresso al garage comuni. I proprietari, società civili immobiliari, vanno d'accordo fino al giorno in cui una di esse decide di rivendere le proprie unità. L'acquirente contesta lo status di condominio, sostenendo che la rampa si trova sul terreno dell'altra. La domanda è semplice, ma le sue conseguenze sono esplosive: questo complesso è o non è un condominio?
Questa domanda, centinaia di proprietari e amministratori se la pongono ogni anno. È necessario che delle parti comuni (cioè spazi o attrezzature condivise) siano ripartite su più fondi affinché la legge del 10 luglio 1965 si applichi? O basta che siano concepite per l'uso comune, anche se fisicamente si trovano sulla proprietà di uno solo? La risposta della Corte di Cassazione, resa il 26 marzo 2020, è un vero e proprio colpo di avvertimento.
In questa sentenza, l'Alta Corte annulla la decisione della corte d'appello che aveva validato lo status di condominio. Essa richiede ora che sia accertata «l'esistenza di terreni e servizi comuni ai due complessi immobiliari». In altre parole, niente condominio senza una reale condivisione dei suoli o delle attrezzature. Una precisazione che può cambiare tutto per migliaia di residenze.
I fatti: una storia come ne accadono ogni giorno
Il Sig. X, proprietario a Chamalières, aveva acquistato unità in un complesso immobiliare composto da due edifici costruiti su due fondi distinti. Per accedere al suo garage, percorreva una rampa riscaldata e un ingresso comune, entrambi situati sul terreno dell'altra società proprietaria. Fino a quel momento, tutto funzionava: le spese di manutenzione erano ripartite tra i condòmini e l'amministratore gestiva l'insieme.
Ma nel 2015, il Sig. X decide di vendere le sue unità. Il potenziale acquirente, consigliato da un avvocato, solleva una difficoltà: se la rampa è sul terreno altrui, come giustificare che il Sig. X paghi le spese condominiali? Il notaio rifiuta di redigere l'atto. Il Sig. X cita quindi l'altra società davanti al tribunale di grande istanza di Clermont-Ferrand per far riconoscere l'esistenza di un condominio.
Prima svolta: il tribunale gli dà ragione. Ritiene che la rampa e l'ingresso, sebbene situati su un unico fondo, siano parti comuni perché servono a entrambi gli edifici. L'altra società presenta appello. La corte d'appello di Riom conferma la sentenza nel 2018, giudicando che l'uso comune è sufficiente a creare il condominio. Ma la società insoddisfatta ricorre in cassazione.
Seconda svolta: la Corte di Cassazione censura la corte d'appello. Ricorda che l'articolo 1, comma 2, della legge del 1965 (nella versione anteriore al 2018) richiede che l'edificio comprenda delle «parti comuni» e delle «parti private», il che presuppone una ripartizione dei terreni e dei servizi. Ora, nel caso di specie, la rampa e l'ingresso erano sulla proprietà di una sola società. Senza accertare che i due fondi fossero gravati da servitù o che esistessero spazi comuni ripartiti, la corte d'appello ha violato la legge.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Per comprendere la sentenza, bisogna tornare al testo di base: l'articolo 1, comma 2, della legge n. 65-557 del 10 luglio 1965 (lo status del condominio) dispone che la legge si applica a «ogni edificio costruito o gruppo di edifici costruiti ad uso totale o parziale di abitazione […] la cui proprietà è ripartita in unità tra più persone». Ogni unità comprende una parte privata (il vostro appartamento) e una quota di parti comuni (le scale, il tetto, il terreno).
La difficoltà è che la legge non definisce precisamente cosa sia una «parte comune». La giurisprudenza ha quindi dovuto precisarlo. La corte d'appello di Riom aveva adottato un approccio «funzionale»: è comune tutto ciò che è concepito per l'uso di tutti, anche se situato su un unico terreno. In breve, poco importa il supporto fondiario, conta solo l'uso.
La Corte di Cassazione, invece, privilegia un approccio «strutturale». Richiede che i «terreni e servizi comuni» esistano oggettivamente. Ciò significa che è necessaria una condivisione dei suoli (ad esempio, un terreno indiviso) o delle servitù (diritto di passaggio, ecc.) tra i diversi fondi. In altre parole, l'uso comune non basta: è necessario che la proprietà delle attrezzature sia essa stessa ripartita o gravata da diritti reali.
Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui promotori avevano costruito due edifici su lotti vicini con una piscina e un parcheggio comuni. Senza atto di condominio o servitù, i proprietari si sono trovati in un vicolo cieco giuridico. Questa sentenza conferma che bisogna essere estremamente
