Decisione di riferimento: cc • N° 20-22.164 • 2022-05-18 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un locale commerciale a Saintes, locato a un'impresa che è stata appena posta in liquidazione giudiziale. Il conduttore continua a occupare i locali, ma non paga più i canoni successivi alla sentenza. Volete recuperare il vostro bene, ma il liquidatore vi oppone una richiesta di termini. Fino a che punto può spingersi il giudice? La Corte di Cassazione ha deciso il 18 maggio 2022: il giudice delegato, adito ai sensi dell'articolo L. 641-12, 3°, del codice del commercio, non può concedere alcun termine di pagamento, né in base al diritto comune (articolo 1343-5 del codice civile), né in base allo statuto delle locazioni commerciali (articolo L. 145-41 del codice del commercio). Solo un termine di tre mesi è opponibile al locatore, quello dell'articolo R. 641-21 del codice del commercio. Questa decisione chiarisce i poteri del giudice delegato e protegge i locatori da sospensioni abusive. Ma cosa cambia esattamente per voi?
I fatti: una storia che accade ogni giorno
La società Carla, conduttrice di un locale commerciale ad Aytré, viene posta in liquidazione giudiziale il 1° marzo 2018. Il locatore, la SCI proprietaria, invia al liquidatore una messa in mora per il pagamento dei canoni successivi alla sentenza, rimasti insoluti da febbraio 2018. Il liquidatore non paga. Il locatore adisce quindi il giudice delegato del tribunale del commercio di La Rochelle per far accertare la risoluzione di diritto del contratto di locazione, ai sensi dell'articolo R. 641-21 del codice del commercio. Il giudice delegato accerta la risoluzione, ma il liquidatore propone appello, sostenendo che il giudice avrebbe dovuto concedere termini di pagamento. La corte d'appello di Poitiers conferma la risoluzione, e il liquidatore ricorre in cassazione. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso: il giudice delegato non ha alcun potere di concedere termini. La procedura speciale dell'articolo L. 641-12, 3°, è esclusiva.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione distingue due procedure: da un lato, l'azione di accertamento della risoluzione di diritto del contratto di locazione per mancato pagamento dei canoni successivi alla liquidazione giudiziale, fondata sull'articolo L. 641-12, 3° del codice del commercio (che consente al locatore di chiedere al giudice delegato di accertare la risoluzione automatica del contratto se i canoni non vengono pagati entro tre mesi dalla messa in mora); dall'altro lato, l'azione di acquisizione della clausola risolutiva di diritto comune, fondata sull'articolo L. 145-41 del codice del commercio (che disciplina le locazioni commerciali e consente al giudice di concedere termini di pagamento per sospendere la risoluzione). La Corte ricorda che la prima procedura è soggetta a condizioni specifiche ed è distinta dalla seconda. Di conseguenza, il giudice delegato non può applicare l'articolo L. 145-41 (che prevede termini) né l'articolo 1343-5 del codice civile (termini di grazia generali). L'unico termine opponibile al locatore è quello di tre mesi previsto dall'articolo R. 641-21, durante il quale il locatore non può agire. In altre parole, una volta inviata la messa in mora, il liquidatore dispone di tre mesi per pagare; trascorso tale termine, il giudice delegato deve accertare la risoluzione senza poter concedere termini aggiuntivi. Quello che pochi sanno è che il giudice delegato non ha alcun potere discrezionale: se le condizioni sono soddisfatte (contratto di locazione in corso, liquidazione giudiziale, canoni non pagati dopo la sentenza, messa in mora infruttuosa di tre mesi), deve accertare la risoluzione. Non può, ad esempio, concedere un piano di pagamento rateale su sei mesi.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per il proprietario locatore: ora potete agire più rapidamente. Non appena il vostro conduttore è in liquidazione giudiziale e non paga i canoni successivi, inviate una messa in mora tramite atto di ufficiale giudiziario al liquidatore. Attendete tre mesi, poi adite il giudice delegato. Egli accerterà la risoluzione e voi potrete recuperare il vostro locale. Esempio concreto: a Saintes, un locale di 100 m² affittato a 1.500 €/mese. Se il conduttore non paga per tre mesi, perdete 4.500 €, ma recuperate il locale. Senza questa decisione, il giudice avrebbe potuto concedere sei mesi di termini, facendovi perdere ulteriori 9.000 €. Per il conduttore (o il liquidatore): non potete sperare in termini di pagamento oltre i tre mesi. Se volete mantenere il contratto di locazione, dovete tassativamente pagare entro tre mesi dalla messa in mora. Per l'acquirente dell'azienda o del locale: siate vigili: se il conduttore è in liquidazione, il contratto di locazione può essere risolto rapidamente. Verificate che i canoni successivi siano in regola.
Quattro consigli per evitare questo tipo di controversia
- Per il locatore: all'apertura di una liquidazione giudiziale, chiedete al liquidatore di confermare per iscritto che intende proseguire il contratto di locazione. In caso di silenzio, mettete in mora entro ...
