Droit Immobilier : analyses de jurisprudence

Décisions commentées en droit immobilier : bail, vente, copropriété, VEFA, construction, litiges — par Maître Cécile Zakine, Docteur en Droit

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Droit immobilier

Cession de parts avec usufruit : l'accord tacite face à l’article 918 du Code civil

La Cour de cassation a validé le raisonnement d'une cour d'appel qui avait écarté l'application de l'article 918 du Code civil, car les héritiers avaient tacitement consenti à des cessions de parts avec réserve d'usufruit réalisées le même jour. Cette décision rappelle l'importance de l'accord des réservataires pour éviter la requalification en donation déguisée.

Juridiction: cc

Date: 26/01/2022

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26 janvier 202238 vues

Droit immobilier

Abandon de biens en nature : usufruit ou pleine propriété ? L'arrêt de la Cour de cassation du 18 mars 1981

La Cour de cassation précise que si l'article 275 du Code civil limite l'abandon de biens à l'usufruit, les parties peuvent convenir d'un abandon en pleine propriété. Décryptage d'un arrêt de 1981 toujours d'actualité pour les propriétaires et locataires à Limoges et Couzeix.

Juridiction: cc

Date: 18/03/1981

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18 mars 198127 vues

Droit immobilier

Bail commercial expiré : impossible de demander la résolution après la fin du contrat

La Cour de cassation a jugé que lorsqu'un bail commercial a déjà pris fin par l'effet d'un congé accepté, le propriétaire ne peut plus en demander la résolution judiciaire. Cette décision rappelle l'importance de la date de fin du contrat et les droits des parties après expiration.

Juridiction: cc

Date: 19/05/2010

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19 mai 201030 vues

Droit immobilier

Occupation sans droit ni titre après un bail commercial : la Cour de cassation tranche (Cass. civ., 3 avril 1996)

Un propriétaire loue un local commercial pour quatre mois, puis un second bail de sept mois. À l'expiration, la locataire reste puis part après un congé. La Cour de cassation confirme qu'elle est alors occupante sans droit ni titre : pas de statut des baux commerciaux sans renouvellement exprès.

Juridiction: cc

Date: 03/04/1996

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03 avril 199632 vues

Droit immobilier

Tutelle et vente d'usufruit : une lettre du juge ne suffit pas, il faut une ordonnance motivée

Un simple accord de principe du juge des tutelles ne remplace pas une autorisation formelle par ordonnance motivée pour vendre l'usufruit d'un majeur protégé. La Cour de cassation rappelle la rigueur procédurale nécessaire, avec des conséquences directes pour les tuteurs, les notaires et les acquéreurs.

Juridiction: cc

Date: 22/10/2008

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22 octobre 200891 vues

Droit immobilier

Bail commercial : la fraude suspend le délai de prescription biennale (Cass. 3e civ., 30 mai 2024)

La Cour de cassation a jugé que la fraude suspend le délai de prescription biennale de l'article L. 145-60 du code de commerce. Ainsi, un bailleur peut agir même après deux ans si le locataire a caché des éléments essentiels. Cette décision protège les propriétaires contre les manœuvres frauduleuses.

Juridiction: cc

Date: 30/05/2024

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30 mai 202425 vues

Droit immobilier

Usufruit et vente d'un bien propre : quand l'acquéreur devient propriétaire malgré l'irrégularité

Un veuf vend un terrain appartenant à son épouse décédée, dont il n'a que l'usufruit. Ses petits-enfants tentent de récupérer le bien mais se heurtent à l'obligation de garantie héritée de leur grand-père. La Cour de cassation confirme qu'ils ne peuvent à la fois réclamer le bien et garantir la vente.

Juridiction: cc

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17 juillet 202648 vues

Droit immobilier

Attribution préférentielle : quand l'appréciation des intérêts échappe à la Cour de cassation

La Cour de cassation rappelle que l'appréciation comparative des intérêts des parties dans le cadre d'une attribution préférentielle est une question de fait souverainement appréciée par les juges du fond. Cette décision de 1994 protège le pouvoir des tribunaux de proximité, mais exige des parties qu'elles démontrent concrètement leurs intérêts.

Juridiction: cc

Date: 02/11/1994

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02 novembre 199430 vues

Droit immobilier

Bail commercial d'un an : le juge des référés ne peut pas écarter la simulation sans trancher le fond

Dans un arrêt du 17 avril 1974, la Cour de cassation rappelle que le juge des référés ne peut, sans trancher une contestation sérieuse, écarter le caractère simulé d'un bail commercial d'un an et d'un congé, lorsque le locataire précédent n'a jamais cessé d'exploiter le fonds. Cette décision protège les occupants de bonne foi contre des expulsions hâtives.

Juridiction: cc

bail commercialjuge des référéssimulation

17 juillet 202627 vues

Droit immobilier

Rente viagère et legs : qui paie quand le défunt avait une dette ?

La Cour de cassation distingue la rente viagère léguée par testament de la prestation compensatoire due par le défunt : seule la première incombe au légataire de l'usufruit.

Juridiction: cc

Date: 28/03/2006

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28 mars 200622 vues

Droit immobilier

Divorce et usufruit : quand une pension alimentaire peut être remplacée par un droit d'usage sur un bien immobilier

La Cour de cassation a jugé que le devoir de secours entre époux divorcés peut s'exécuter par l'attribution d'un usufruit sur un immeuble, et non uniquement par une pension alimentaire. Une décision qui ouvre des options aux propriétaires et locataires en instance de divorce.

Juridiction: cc

Date: 25/06/1986

divorceusufruitdevoir de secours

25 juin 198631 vues

Droit immobilier

Bail commercial : le silence du bailleur n'empêche pas un refus d'éviction ultérieur

La Cour de cassation précise que l'absence de réponse du bailleur à une demande de renouvellement de bail commercial n'équivaut qu'à une acceptation provisoire, qui ne fait pas obstacle à un refus ultérieur avec indemnité d'éviction. Une décision clé pour propriétaires et locataires.

Juridiction: cc

Date: 16/09/2015

bail commercialrenouvellementsilence bailleur

16 septembre 201540 vues

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Questions fréquentes en droit immobilier

Qu'est-ce que la VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) ?

La VEFA, ou "vente sur plan", est un contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement ses droits sur le sol et les constructions existantes, tandis que la propriété des constructions futures s'acquiert au fur et à mesure de leur édification. L'acquéreur paie le prix par versements échelonnés en fonction de l'avancement des travaux. Ce dispositif est encadré par le Code de la construction et de l'habitation et offre des garanties spécifiques (garantie d'achèvement, garantie de parfait achèvement).

Quels sont les recours en cas de litige de copropriété ?

En cas de litige en copropriété, plusieurs recours sont possibles : 1) La voie amiable : convocation d'une assemblée générale pour soumettre le litige au vote des copropriétaires. 2) La médiation : recours à un conciliateur de justice. 3) La voie judiciaire : assignation devant le Tribunal judiciaire compétent. Les litiges fréquents concernent le non-paiement des charges, les travaux non autorisés, les nuisances entre copropriétaires ou les contestations d'assemblée générale.

Comment résilier un bail d'habitation ?

Le bailleur peut résilier un bail d'habitation pour motif légitime et sérieux (reprise pour habiter, vente du logement, ou manquement grave du locataire comme le défaut de paiement des loyers). Le locataire peut donner son congé à tout moment avec un préavis de 3 mois (réduit à 1 mois dans certaines zones tendues ou pour motifs spécifiques). La résiliation judiciaire est prononcée par le juge des contentieux de la protection en cas de manquements graves du locataire.

Qu'est-ce que le bornage et quand est-il obligatoire ?

Le bornage est une opération qui consiste à matérialiser les limites entre deux fonds voisins. Il est obligatoire avant toute construction nouvelle, et recommandé lors d'une vente foncière. Le bornage amiable est réalisé par un géomètre-expert. En cas de désaccord, le bornage judiciaire est ordonné par le tribunal. Un procès-verbal de bornage a valeur d'acte authentique et s'impose aux propriétaires successifs.

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