Droit Immobilier : analyses de jurisprudence

Décisions commentées en droit immobilier : bail, vente, copropriété, VEFA, construction, litiges — par Maître Cécile Zakine, Docteur en Droit

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Droit immobilier

Usufruit partiaire et indivision de jouissance : quand la licitation s'impose

La Cour de cassation précise que lorsqu'un usufruit porte sur une quote-part d'un bien, l'usufruitier et le plein propriétaire sont en indivision de jouissance. Si celle-ci ne peut être commodément partagée, la vente par licitation de la jouissance peut être ordonnée, comme en l'espèce pour une ancienne carrière dont l'exploitation était paralysée par des conflits.

Juridiction: cc

usufruitindivisionjouissance

17 juillet 202624 vues

Droit immobilier

Bail commercial sans fonds de commerce : le congé sans les formes du décret de 1953 est-il valide ?

Un arrêt de la Cour de cassation de 1977 rappelle que le statut des baux commerciaux ne s'applique qu'aux locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité. Sans exploitation commerciale, le congé peut être donné selon le droit commun, sans les mentions protectrices du décret du 30 septembre 1953.

Juridiction: cc

bail commercialfonds de commercecongé

17 juillet 202633 vues

Droit immobilier

Renonciation à succession et usufruit : une banque peut-elle accepter à votre place ?

La Cour de cassation a validé l'annulation d'une renonciation à succession portant sur un usufruit, au profit d'une banque créancière. Cette décision protège les créanciers contre les renonciations frauduleuses qui leur font perdre leur gage.

Juridiction: cc

Date: 07/11/1984

renonciation successionusufruitaction paulienne

07 novembre 198437 vues

Droit immobilier

Indivision post-communautaire et bail commercial : quand un seul copreneur immatriculé suffit

Un couple divorcé reste copreneur d'un bail commercial. L'ex-épouse exploitante est seule immatriculée au RCS. La Cour de cassation juge que le bailleur ne peut refuser l'indemnité d'éviction sous prétexte que l'autre copreneur n'est pas immatriculé.

Juridiction: cc

Date: 01/06/2011

indivision post-communautairebail commercialimmatriculation

01 juin 201137 vues

Droit immobilier

Usufruit universel : le conjoint survivant doit-il payer les dettes du défunt ?

La Cour de cassation précise que l'usufruitier universel, comme un conjoint survivant bénéficiaire d'une donation en usufruit, est tenu de payer les arrérages d'une rente viagère due par le défunt. Cette décision clarifie l'étendue des obligations de l'usufruitier face aux dettes successorales.

Juridiction: cc

Date: 16/02/1999

usufruitrente viagereconjoint survivant

16 février 199924 vues

Droit immobilier

Bail commercial indivisible : un local non utilisé pour le fonds reste protégé

Un bail portant sur plusieurs locaux distincts, dont certains ne sont pas utilisés pour l'exploitation commerciale, reste un bail commercial indivisible. Cette décision de 1971 protège le preneur en évitant que le bailleur ne conteste la nature commerciale de certaines pièces.

Juridiction: cc

bail commercialindivisibilitéCour de cassation

17 juillet 202639 vues

Droit immobilier

Legs en usufruit : l'héritier peut-il être expulsé ?

La Cour de cassation rappelle qu'un legs universel en usufruit ne prend effet qu'au décès. Si le testateur vend le bien avant, le légataire n'a aucun droit et peut être expulsé, même s'il occupait les lieux avec tolérance.

Juridiction: cc

Date: 21/06/1989

legs en usufruitvente du vivantexpulsion

21 juin 198945 vues

Droit immobilier

Erreur matérielle dans une copie d'arrêt : un motif de cassation ?

Une erreur dans une copie d'un arrêt signifiée ne peut pas justifier un pourvoi en cassation si cette erreur n'est pas dans la minute originale de la décision. Cette décision de 1970 protège les décisions judiciaires contre les vices de forme dans les copies transmises.

Juridiction: cc

erreur matériellecopie signifiéecassation

17 juillet 202622 vues

Droit immobilier

Bail familial ou simple tolérance ? La preuve du contrat en cas de parenté

Un père réserve l'usufruit d'un bien à sa fille, puis l'assigne en expulsion après des dissensions familiales. La Cour de cassation valide l'expulsion faute de preuve d'un bail, estimant que l'occupation entre proches parents peut être une jouissance bénévole. Une décision qui rappelle l'importance d'écrire noir sur blanc tout accord familial.

Juridiction: cc

bailparentéexpulsion

17 juillet 202621 vues

Droit immobilier

Congé du preneur à bail commercial : l'acte extrajudiciaire est obligatoire, même si le bail dit le contraire

La Cour de cassation rappelle que le congé donné par le locataire commercial doit être signifié par acte d'huissier (acte extrajudiciaire), et non par simple lettre recommandée, même si le bail le prévoit. Décision du 13 décembre 2000 (n° 99-14.878).

Juridiction: cc

Date: 13/12/2000

bail commercialcongéacte extrajudiciaire

13 décembre 200024 vues

Droit immobilier

Vente forcée d'un bien en usufruit : un nu-propriétaire ne peut pas contraindre l'usufruitier

La Cour de cassation rappelle que le juge ne peut autoriser la vente de la pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit contre la volonté de l'usufruitier, sauf dans le cadre d'un partage d'indivision qui n'existe pas entre usufruitier et nu-propriétaire.

Juridiction: cc

Date: 29/03/1989

usufruitvente forcéenu-propriétaire

29 mars 198942 vues

Droit immobilier

Fonctionnaire et commerçant : incompatibilité qui fait vaciller le bail commercial

Un fonctionnaire territorial à mi-temps ne peut pas être titulaire d'un bail commercial. La Cour de cassation rappelle que la qualité de fonctionnaire est incompatible avec celle de commerçant, ce qui peut entraîner la perte du droit au renouvellement du bail.

Juridiction: cc

Date: 16/02/2011

bail commercialfonctionnaireincompatibilité

16 février 201134 vues

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Questions fréquentes en droit immobilier

Qu'est-ce que la VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) ?

La VEFA, ou "vente sur plan", est un contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement ses droits sur le sol et les constructions existantes, tandis que la propriété des constructions futures s'acquiert au fur et à mesure de leur édification. L'acquéreur paie le prix par versements échelonnés en fonction de l'avancement des travaux. Ce dispositif est encadré par le Code de la construction et de l'habitation et offre des garanties spécifiques (garantie d'achèvement, garantie de parfait achèvement).

Quels sont les recours en cas de litige de copropriété ?

En cas de litige en copropriété, plusieurs recours sont possibles : 1) La voie amiable : convocation d'une assemblée générale pour soumettre le litige au vote des copropriétaires. 2) La médiation : recours à un conciliateur de justice. 3) La voie judiciaire : assignation devant le Tribunal judiciaire compétent. Les litiges fréquents concernent le non-paiement des charges, les travaux non autorisés, les nuisances entre copropriétaires ou les contestations d'assemblée générale.

Comment résilier un bail d'habitation ?

Le bailleur peut résilier un bail d'habitation pour motif légitime et sérieux (reprise pour habiter, vente du logement, ou manquement grave du locataire comme le défaut de paiement des loyers). Le locataire peut donner son congé à tout moment avec un préavis de 3 mois (réduit à 1 mois dans certaines zones tendues ou pour motifs spécifiques). La résiliation judiciaire est prononcée par le juge des contentieux de la protection en cas de manquements graves du locataire.

Qu'est-ce que le bornage et quand est-il obligatoire ?

Le bornage est une opération qui consiste à matérialiser les limites entre deux fonds voisins. Il est obligatoire avant toute construction nouvelle, et recommandé lors d'une vente foncière. Le bornage amiable est réalisé par un géomètre-expert. En cas de désaccord, le bornage judiciaire est ordonné par le tribunal. Un procès-verbal de bornage a valeur d'acte authentique et s'impose aux propriétaires successifs.

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