参考判决： cc • N° 13-24.372 • 2014-11-19 • 查看判决 →
想象一下场景：在罗讷河口省（Bouches-du-Rhône）的塞普泰姆莱瓦隆（Septèmes-les-Vallons），两位邻居多年来一直就一块土地的所有权争执不下。其中一位，佩兰先生（M. Perrin），声称通过时效取得（即无争议占有三十年）获得了土地。另一位，杜朗家族（la famille Durand），刚刚从第三方手中买下了该财产。当佩兰先生得知买卖已经完成，他想行使他的撤回权：向新业主偿还购买价款以收回土地。但他能这样做吗？每个在边界或占有冲突中的所有者都会问的问题：我能否通过偿还买方来取消一项买卖？
法官的答案很明确：不，在这种情况下不行。法国最高法院（Cour de cassation）在2014年11月19日的一项判决（n° 13-24.372）中提醒，根据《法国民法典》第1699条规定的撤回权（允许面临争议权利丧失风险的人购回该权利）只能由诉讼中的被告，即针对司法诉讼进行辩护的一方行使。在本案中，佩兰先生是原告：是他向法院提起诉讼要求确认所有权。因此，他无权行使撤回权。这一判决看似技术性，但对所有卷入不动产纠纷的人都有非常具体的后果。
在本文中，我将剖析此案，解释法官的推理，并为您提供理解何时以及如何使用（或不使用）这一著名的撤回权的关键。无论您是所有者、租户、购买者还是共同所有者，您都会看到这一判例可以在不动产纠纷中改变局势。
事实：一个日常发生的故事
案件始于一个关于地块的典型邻里冲突。已故的让·X...（Jean X...）是塞普泰姆莱瓦隆（Septèmes-les-Vallons）的C 169、C 170和C 171地块的所有者。他曾允许邻居A...先生（M. A...）在C 169和C 170地块上堆放材料。随着时间的推移，A...先生在这些地块上建造了活动房屋，并最终持续占用。让·X...去世后，他的后代，X...家族（les consorts X...），继承了这些地块。
2006年，A...先生向马赛大审法院（tribunal de grande instance de Marseille）起诉X...家族，要求确认他通过时效取得（三十年占有）成为C 169、C 170和C 171地块的所有者。换句话说，他主张所有权，因为他已占有这些地块超过三十年且无人反对。但在诉讼过程中，一件事改变了一切：X...家族将争议地块卖给了第三方，Y...先生（M. Y...）（让·X...的孙子）。A...先生得知这一买卖后，试图行使他的撤回权：他提议偿还Y...先生支付的价款以收回财产，依据《法国民法典》第1699条。
法院起初在时效取得原则上支持了A...先生，但驳回了他的撤回请求。A...先生提出上诉，艾克斯普罗旺斯上诉法院（cour d'appel d'Aix-en-Provence）维持了驳回决定。案件一直上诉至法国最高法院（Cour de cassation），后者于2014年作出最终裁决。
法院的推理——剖析
法国最高法院（Cour de cassation）必须解释《法国民法典》第1699条，该条规定：“被转让争议权利的人，可以通过向受让人偿还转让价款、费用和合理开支，并支付自受让人支付转让价款之日起的利息，来解除自己的义务。”通俗地说，这允许面临诉讼标的权利（“争议权利”）丧失风险的人通过偿还价款和费用从买方那里购回该权利。
但是谁可以行使这项权利？法国最高法院（Cour de cassation）回答：只有诉讼中的被告，即权利主张所针对的人。在本案中，A...先生是原告：是他向法院起诉要求确认所有权。X...家族（以及后来的Y...先生）是被告。然而，撤回权旨在保护可能失去其占有财产的被告。原告不能援引该权利，因为他是争议的发起方。
因此，法官驳回了A...先生的请求，从而确认了上诉法院的立场。但请注意：法国最高法院并未质疑撤回权本身，只是明确了其行使条件。这是一项原则性判决，符合一贯的判例（例如，参见Cass. civ. 1re, 1996年3月19日，n° 94-10.391）。
鲜为人知的是，即使原告是善意的，该规则也适用。在我的实践中，我曾遇到一些案件，其中占有的所有者发现他们的土地被继承人主张后，想购回财产。但如果他们是原告，就不能使用这一机制。
这对您的具体影响
对于出租人所有者：如果您被租户起诉，租户主张对财产的权利（例如，地役权或所有权），并且租户将其权利出售给第三方，作为被告，您可以行使撤回权购回该权利。但如果您是起诉方，则不能。
对于租户：如果您长期占用财产并想成为所有者，您可以提起时效取得诉讼，但如果所有者在诉讼期间出售财产，您不能使用撤回权。您必须等待实质判决。
对于购买者：如果您购买了争议财产（例如，在热梅诺斯（Gemenos）的一块所有权有争议的地块），如果前占有人起诉您，您处于被告地位。您可以针对您的卖方行使撤回权，前提是卖方转让给您的是一项争议权利。但注意：如果您是起诉方，则不能。
数字示例：在热梅诺斯（Gemenos），一块1000平方米的地块以50,000欧元出售，但存在争议。被告在被起诉时可以以50,000欧元加上费用（约2,000欧元）和利息（假设年利率5%）购回权利。如果是原告，则不能。
如果您处于这种情况，您必须检查您的程序地位：您是原告还是被告？这是关键。
避免此类纠纷的四条建议
- 购买前核实所有权：要求提供抵押状况证明和无争议证明。在塞普泰姆莱瓦隆（Septèmes-les-Vallons）实地考察可能会发现长期占有。
- 规范临时占用：如果您允许邻居在您的土地上堆放材料，请签订书面文件（租约或临时占用协议），以避免任何时效取得。
- 发生纠纷时，不要仓促出售：诉讼期间出售可能使情况复杂化。在转让前咨询律师。
- 保留占有证据：工程发票、证词、带日期的照片。如果您是被告，这可以帮助您行使撤回权或捍卫您的权利。
深入探讨：相关判例及演变
该判决符合一贯的判例路线。法国最高法院（Cour de cassation）在1996年3月19日的一项判决（n° 94-10.391）中已经裁定，撤回权仅有利于被告。最近，2016年7月6日的一项判决（n° 15-18.946）明确，即使受让人（买方）是善意的，也可以行使撤回权。趋势是限制性的：撤回权是一种例外，仅保留给辩护方。
展望未来，可以预期法院将继续严格解释第1699条。因此，原告必须转向其他途径，如所有权确认之诉或时效取得。但注意：时效取得（三十年）耗时长且难以证明。
实践中：该怎么做
- 我因所有权确认被起诉：如果原告在诉讼期间出售其权利，您可以通过偿还价款和费用来行使撤回权。请及时行动，在合理期限内（通常在判决前）。
- 我是所有权确认的原告：您不能行使撤回权。您必须继续进行实质诉讼并证明您的权利。
- 我购买了争议财产：如果前占有人起诉您，您是被告。您可以通过撤回购回其权利，或捍卫您的所有权凭证。
- 我想出售争议财产：告知买方争议情况。否则，买卖可能因隐藏瑕疵或欺诈而被撤销。
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