Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 96-17.784 • 1998-07-07 • Entscheidung einsehen →
Ein Immobilienmakler hat einen Erwerber für die Abtretung eines Mietrechts vermittelt. Nach Unterzeichnung eines Kaufvorvertrags trat der ursprüngliche Erwerber zugunsten eines Dritten zurück, der ein Vorkaufsrecht hatte und schließlich die Immobilie erwarb. Der Makler forderte seine Provision. Der Verkäufer lehnte ab mit der Begründung, der Verkauf sei nicht mit dem vorgestellten Erwerber zustande gekommen. Der Kassationsgerichtshof entschied diesen Rechtsstreit in einem Urteil vom 7. Juli 1998 (Nr. 96-17.784) und erinnerte an die Grundsätze des Provisionsanspruchs von Immobilienmaklern.
Die Antwort der Richter ist klar: Wenn der Maklervertrag und der Kaufvorvertrag die Provision dem Verkäufer auferlegen und der Verkauf schließlich mit dem Begünstigten eines Vorkaufsrechts oder einem Ersatzerwerber abgeschlossen wird, hat der Makler Anspruch auf seine Vergütung. Mit anderen Worten: Der Verkäufer kann die Zahlung der Provision nicht umgehen, indem er zulässt, dass der ursprüngliche Käufer an einen Dritten weitergibt. Diese vor mehr als fünfundzwanzig Jahren ergangene Entscheidung bleibt ein Referenzpunkt für alle Streitigkeiten über den Provisionsanspruch von Immobilienmaklern.
Also, verkaufender Eigentümer, was riskieren Sie, wenn Sie einen Maklervertrag unterschreiben und der Verkauf mit einem anderen als dem vorgestellten Erwerber erfolgt? Und Immobilienmakler, wie sichern Sie Ihre Provision bei einer solchen Ersetzung? Tauchen wir in die Details dieses Falles ein und vor allem, was er konkret für Sie bedeutet.
Die Fakten: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Alles beginnt mit einer Gesellschaft, Franchisenehmerin der Gesellschaft Status, die ein Mietrecht (d.h. einen Gewerbemietvertrag) besitzt. Sie beauftragt die Gesellschaft Fimoren, einen Immobilienmakler, mit dem Verkauf dieses Rechts. Es wird ein Maklervertrag unterzeichnet, der vorsieht, dass die Vergütung des Maklers vom Verkäufer (dem Inhaber des Mietrechts) zu tragen ist. Der Makler findet einen Erwerber: die Gesellschaft Partner? Nein, zunächst eine erste Gesellschaft, die einen synallagmatischen Kaufvorvertrag (einen Vorvertrag, der beide Parteien bindet) unterzeichnet. Auch dieser Vorvertrag bestimmt, dass die Provision vom Verkäufer geschuldet wird.
Doch bevor der Verkauf zustande kommt, tritt der ursprüngliche Erwerber zurück, übt aber ein Vorkaufsrecht aus, das er hatte, und ersetzt sich durch die Gesellschaft Partner. Mit anderen Worten: Er tritt seinen Platz an Partner ab, die zum endgültigen Erwerber wird. Der Verkauf wird mit Partner abgeschlossen. Der Immobilienmakler fordert daraufhin seine Provision vom Verkäufer. Ablehnung: Der Verkäufer argumentiert, es handele sich nicht um den vom Makler vorgestellten Erwerber, sondern um einen ersetzten Dritten.
Der Fall gelangt vor das Berufungsgericht Rennes. Die Berufungsrichter geben dem Verkäufer recht: Sie sind der Ansicht, dass die Provision nicht geschuldet sei, da der Verkauf nicht mit dem ursprünglichen Erwerber stattgefunden habe. Der Immobilienmakler legt Kassation ein. Der Kassationsgerichtshof hebt das Berufungsurteil auf mit der Begründung, das Berufungsgericht habe Artikel 6 des Gesetzes vom 2. Januar 1970 (das Hoguet-Gesetz, das den Beruf des Immobilienmaklers regelt) verletzt. Für das oberste Gericht hat der Makler Anspruch auf seine Provision, sobald der Maklervertrag und der Vorvertrag die Provision dem Verkäufer auferlegen und der Verkauf mit dem Begünstigten des Vorkaufsrechts erfolgt ist, der sich an die Stelle des ursprünglichen Erwerbers gesetzt hat. Der Verkäufer kann sich seiner Verpflichtung nicht unter dem Vorwand entziehen, der Käufer habe sich unterwegs geändert.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 6 des Gesetzes vom 2. Januar 1970, dem sogenannten Hoguet-Gesetz. Dieser Text schreibt insbesondere vor, dass der Maklervertrag schriftlich abgefasst sein muss und die Bedingungen der Vergütung festlegt. Vor allem aber leitet die Rechtsprechung daraus ab, dass der Makler Anspruch auf seine Provision hat, sobald der Verkauf mit einem von ihm vorgestellten Erwerber oder sogar mit einer Person abgeschlossen wird, die diesen Erwerber ersetzt, sofern der Maklervertrag dies nicht ausschließt.
In diesem Fall hatte das Berufungsgericht festgestellt, dass der Maklervertrag und der Vorvertrag die Provision dem Verkäufer auferlegten. Es hatte auch festgestellt, dass der Verkauf mit dem Begünstigten des Vorkaufsrechts erfolgte, der den ursprünglichen Erwerber ersetzt hatte. Für den Kassationsgerichtshof hätten diese Feststellungen jedoch dazu führen müssen, den Verkäufer zur Zahlung der Provision zu verurteilen. Indem es dies ablehnte, habe das Berufungsgericht das Gesetz verletzt.
Die Argumentation ist wie folgt: Der Verkäufer hat sich verpflichtet, eine Provision zu zahlen, wenn der Verkauf mit dem vorgestellten Erwerber (oder seinem Ersatz) zustande kommt. Der Verkauf hat stattgefunden. Es spielt keine Rolle, dass der endgültige Erwerber nicht derjenige ist, der den Vorvertrag unterzeichnet hat: Sobald die Ersetzung ordnungsgemäß ist und der Verkäufer sie akzeptiert, schuldet er die Provision. Dies ist eine Anwendung des Grundsatzes, dass der Auftraggeber (der Verkäufer) die Vergütung des Beauftragten (des Maklers) nicht durch einseitige Änderung der Verkaufsbedingungen vereiteln kann.
Diese Entscheidung fügt sich in eine ständige Rechtsprechung ein: Der Immobilienmakler hat Anspruch auf seine Provision, sobald der Verkauf abgeschlossen ist, selbst wenn der ursprüngliche Erwerber ersetzt wird, es sei denn, der Maklervertrag enthält eine gegenteilige Klausel. Dies ist ein Schutz für den Vermittler, der seine Aufgabe der Kontaktvermittlung erfüllt hat.
Was das für Sie konkret ändert
Für verkaufende Eigentümer (Vermieter oder Verkäufer von Immobilien) bedeutet diese Entscheidung, dass Sie die Zahlung der Provision nicht vermeiden können, indem Sie zulassen, dass der ursprüngliche Käufer durch einen Dritten ersetzt wird. Wenn Sie einen Maklervertrag mit einem Makler unterschreiben und der Verkauf mit einem vom Makler vorgestellten Erwerber zustande kommt, selbst wenn dieser Erwerber vor dem endgültigen Abschluss ersetzt wird, bleibt die Provision geschuldet. Sie können sich nicht unter dem Vorwand weigern, dass es nicht derselbe Käufer sei.
