Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 13-19.061 • 2014-07-09 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Hauses in Borgo, Sie unterzeichnen einen Kaufvorvertrag, der Immobilienmakler sagt Ihnen, alles sei in Ordnung. Dann tritt der Erwerber zurück, der Verkauf platzt. Und dann verlangt der Makler 18.000 € von Ihnen, gestützt auf eine Vertragsstrafe (eine im Vertrag vorgesehene Strafzahlung zum Ausgleich seines entgangenen Gewinns). Ungerecht, oder?
Dennoch gibt es solche Klauseln in vielen Maklerverträgen und Vorverträgen. Aber können sie den Verkäufer wirklich zur Zahlung verpflichten, wenn der Verkauf nicht stattgefunden hat? Eine entscheidende Frage für jeden Eigentümer, der seine Immobilie zum Verkauf anbietet.
Der Kassationsgerichtshof hat die Debatte mit einem Urteil vom 9. Juli 2014 (Nr. 13-19.061) beendet. Er stellt klar: Ein Immobilienmakler kann keinerlei Summe, auch nicht unter dem Deckmantel einer Vertragsstrafe, verlangen, wenn das Geschäft nicht tatsächlich abgeschlossen wurde. Analyse einer Entscheidung, die die Lage in Bastia, Furiani und überall in Frankreich verändert.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X, Eigentümer in Borgo, beauftragt eine Immobilienagentur mit dem Verkauf seines Hauses. Ein Erwerber stellt sich vor, und ein Kaufvorvertrag wird unterzeichnet. Dieses Dokument enthält in Artikel 9 eine Vertragsstrafe: Wenn eine der Parteien den Verkauf nicht durch notarielle Urkunde (beim Notar) vollzieht, muss sie dem Immobilienmakler eine Entschädigung von 18.000 € zahlen, also die Höhe der erwarteten Provision.
Leider kommt der Verkauf nicht zustande. Der Vorvertrag sah eine aufschiebende Bedingung vor (eine Bedingung, die erfüllt sein muss, damit der Verkauf endgültig wird, wie die Erlangung eines Darlehens), die nicht erfüllt wurde. Der Immobilienmakler wendet sich daraufhin an Herrn X und fordert die 18.000 € auf der Grundlage der Vertragsstrafe. Herr X weigert sich mit der Begründung, dass der Verkauf nicht zustande gekommen sei und der Makler daher keinen Anspruch auf irgendetwas habe.
Die Sache wird vor Gericht gebracht. In erster Instanz gibt der Richter dem Makler recht: Er verurteilt Herrn X zur Zahlung der geforderten Summe. Herr X legt Berufung ein. Das Berufungsgericht bestätigt. Aber Herr X gibt nicht auf: Er legt Kassationsbeschwerde ein. Der Kassationsgerichtshof hebt das Berufungsurteil auf und verweist die Sache an ein anderes Gericht zurück. Der Rechtsstreit dauerte mehrere Jahre.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 6 I des Gesetzes Nr. 70-9 vom 2. Januar 1970, des sogenannten Hoguet-Gesetzes. Dieser Text ist zwingendes Recht: Niemand kann vertraglich davon abweichen. Er bestimmt, dass ein Immobilienmakler keine Provision oder irgendeine Geldsumme verlangen kann, wenn das Geschäft nicht tatsächlich abgeschlossen wurde.
Die Richter stellen klar, dass der Begriff des abgeschlossenen Geschäfts auf den Verkauf selbst verweist, nicht auf die bloße Unterzeichnung des Vorvertrags. Im vorliegenden Fall wurde der Verkauf nie durch notarielle Urkunde vollzogen. Daher kann der Makler keine Vergütung verlangen, auch nicht in Form einer Vertragsstrafe (vertragliche Strafzahlung zum Ausgleich eines Schadens). Die Vertragsstrafe kann das Hoguet-Gesetz nicht umgehen.
Das Gericht weist auch das Argument des Maklers zurück, der sich auf Artikel 1134 des Code civil (heute Artikel 1103) zur bindenden Wirkung von Verträgen berief. Es stellt klar, dass das Spezialgesetz (das Hoguet-Gesetz) dem allgemeinen Vertragsrecht vorgeht. Mit anderen Worten: Selbst wenn der Vertrag eine Klausel vorsieht, ist diese nichtig, wenn sie einem zwingenden Gesetz widerspricht.
Diese Entscheidung ist weder eine Abkehr noch eine Weiterentwicklung: Sie bestätigt eine ständige Rechtsprechung. Bereits 1994 hatte der Kassationsgerichtshof entschieden, dass eine Vertragsstrafe nicht dazu dienen kann, den Makler im Falle eines gescheiterten Verkaufs zu vergüten (Civ. 1ère, 20. Dezember 1994, Nr. 92-21.695). Das Urteil von 2014 bekräftigt diesen Grundsatz nur mit Nachdruck.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie als Eigentümer in Furiani verkaufen, schützt Sie diese Entscheidung. Sie können nicht gezwungen werden, dem Makler eine Entschädigung zu zahlen, wenn der Verkauf scheitert, selbst wenn der Vorvertrag eine Vertragsstrafe zu seinen Gunsten enthält. Jede derartige Klausel ist nichtig und unwirksam.
Für Erwerber gilt der Grundsatz symmetrisch: Wenn Sie einen Vorvertrag unterzeichnen und zurücktreten (innerhalb der gesetzlichen Widerrufsfrist von 10 Tagen), kann der Makler nichts von Ihnen verlangen. Wenn der Verkauf jedoch aus einem anderen Grund scheitert (z. B. unbegründete fehlende Finanzierung), kann der Makler immer noch keine Provision verlangen, aber der Verkäufer könnte von Ihnen Schadensersatz fordern, wenn Sie schuldhaft handeln.
Ein Zahlenbeispiel: Ein Vorvertrag sieht eine Provision von 20.000 € für den Makler und eine Vertragsstrafe von 20.000 € für den Fall der Nichtdurchführung vor. Der Verkauf scheitert. Der Makler kann nichts erhalten. Sie sparen 20.000 €. Wenn der Makler Sie verklagt, haben Sie eine solide Verteidigung: das Urteil von 2014.
Wenn Sie in dieser Situation sind, sollten Sie: 1) die Zahlung verweigern, 2) alle Unterlagen aufbewahren (Vorvertrag, Korrespondenz), 3) bei der ersten Mahnung einen Anwalt konsultieren. Die Verjährungsfrist (Frist für die gerichtliche Geltendmachung) beträgt 5 Jahre ab dem Zeitpunkt, zu dem der Makler die Summe fordert (Artikel 2224 des Code civil).
Vier Tipps zur Vermeidung solcher Streitigkeiten
- Lesen Sie den Maklervertrag und den Vorvertrag vor der Unterzeichnung sorgfältig durch. Prüfen Sie, ob eine Klausel eine Provision für den Fall des Scheiterns des Verkaufs vorsieht. Wenn ja, verlangen Sie die Streichung oder lehnen Sie die Unterzeichnung ab.
- Bestehen Sie auf einem Maklervertrag, der dem Hoguet-Gesetz entspricht. Der Vertrag muss die Vergütungsbedingungen klar angeben: nur bei Abschluss des Verkaufs. Jeder unklare Vertrag ist anzufechten.
- Zahlen Sie im Streitfall nicht unter Druck. Der Makler kann Ihnen mit Klage drohen, aber Sie haben das Gesetz auf Ihrer Seite. Lassen Sie sich nicht einschüchtern.
- Konsultieren Sie einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt. Er kann die Gültigkeit der Klauseln prüfen und Sie im Falle eines Rechtsstreits vertreten. Die Kosten eines Anwalts sind oft geringer als die geforderte Summe.
