Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 12-13.897 • 2013-11-27 • Entscheidung einsehen →
Sie sind Eigentümer in Plan-de-Cuques, Sie haben einen Alleinsuchauftrag mit einer Immobilienagentur unterzeichnet, um Ihr Haus zu verkaufen. Der Makler präsentiert Ihnen einen Käufer, Sie unterzeichnen einen Vorvertrag, aber der Käufer erhält sein Darlehen nicht. Der Verkauf platzt. Einige Wochen später erhalten Sie eine Rechnung des Immobilienmaklers: Er verlangt seine Provision, als ob der Verkauf stattgefunden hätte. Ist das legal?
Diese Frage stellen sich jedes Jahr Hunderte von Eigentümern in den Bouches-du-Rhône und anderswo. Die Antwort ist nein, und der Kassationsgerichtshof hat dies in einem Urteil vom 27. November 2013 (Nr. 12-13.897) nachdrücklich klargestellt. Der Fall betraf einen Eigentümer aus Gemenos, der nach Unterzeichnung eines Vorvertrags unter aufschiebender Bedingung der Darlehensgewährung das Scheitern der Transaktion erlebte. Der Immobilienmakler versuchte daraufhin, seine Provision auf der Grundlage einer Klausel des Auftrags zu erhalten, die die Zahlung der Vergütung auch im Falle der Ablehnung durch den Erwerber vorsah.
Was sagte das höchste Gericht? Dass diese Klausel nichtig sei, da sie gegen Artikel 6-1 Absatz 3 des Hoguet-Gesetzes vom 2. Januar 1970 verstoße. Der Immobilienmakler hat keinen Anspruch auf eine Provision, bevor der Verkauf tatsächlich abgeschlossen und in einer notariellen Urkunde festgestellt wurde. Und wenn die aufschiebende Bedingung nicht erfüllt ist, ist der Verkauf nicht abgeschlossen. Punkt.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X, Eigentümer einer Villa in Gemenos, erteilt 2008 einer Immobilienagentur einen Alleinsuchauftrag zum Verkauf seines Objekts zum Preis von 350.000 €. Der Makler findet schnell einen Erwerber, Herrn Y. Beide Parteien unterzeichnen am 20. Oktober 2008 einen Vorvertrag. Dieser Vorvertrag wird unter der aufschiebenden Bedingung der Darlehensgewährung durch den Erwerber geschlossen. Leider verweigert die Bank den Kredit, und der Verkauf kommt nicht zustande.
Der Immobilienmakler, der seine Aufgabe als erfüllt ansieht, verlangt seine Provision in Höhe von 21.000 € (6 % des Preises). Er stützt sich auf eine Klausel des Auftrags, die besagt: „Der Auftraggeber verpflichtet sich, den vom Beauftragten vorgeschlagenen Erwerb zu den im Auftrag genannten Preisen, Kosten und Bedingungen zu genehmigen, andernfalls er im Falle der Ablehnung einen Betrag in Höhe der vereinbarten Vergütung zu zahlen hat, als ob der Verkauf abgeschlossen worden wäre.“ Nach Ansicht des Maklers muss der Eigentümer die Provision auch bei Scheitern des Verkaufs zahlen.
Der Eigentümer weigert sich zu zahlen. Der Makler verklagt ihn. Das Tribunal de grande instance von Marseille gibt ihm in erster Instanz recht und verurteilt den Eigentümer zur Zahlung der Provision. Dieser legt Berufung ein. Das Berufungsgericht von Aix-en-Provence hebt das Urteil auf und weist die Klage des Maklers ab. Der Makler legt Kassation ein. Der Kassationsgerichtshof weist seine Beschwerde zurück und bestätigt das Berufungsurteil.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 6-1 Absatz 3 des Gesetzes Nr. 70-9 vom 2. Januar 1970, dem sogenannten Hoguet-Gesetz in geänderter Fassung. Diese Bestimmung besagt, dass „kein Geldbetrag, aus welchem Grund auch immer, an den Immobilienmakler geschuldet wird, bevor das Geschäft, für das er einen schriftlichen Auftrag erhalten hat, tatsächlich abgeschlossen und in einer einzigen Urkunde festgestellt wurde, die die Verpflichtung der Parteien enthält“.
Wie ist dies hier anzuwenden? Der Verkauf wurde nicht „tatsächlich abgeschlossen“, da die aufschiebende Bedingung der Darlehensgewährung nicht erfüllt wurde. Der Vorvertrag ist kein endgültiger Akt: Er verpflichtet die Parteien nur unter dem Vorbehalt der Bedingungserfüllung. Wenn die Bedingung ausfällt, wird der Vorvertrag hinfällig, und es liegt kein Verkauf vor. Folglich hat der Makler keinen Anspruch auf eine Vergütung.
Die streitige Klausel sah die Zahlung der Provision auch bei Nichtzustandekommen des Verkaufs vor, es sei denn, der Auftraggeber hätte ein Verschulden getroffen. Die Richter befanden, dass eine solche Klausel gegen das Hoguet-Gesetz verstoße, da sie den Auftraggeber verpflichte, den Verkauf abzuschließen oder die Provision zu zahlen, selbst wenn ihn kein Verschulden treffe. Tatsächlich hatte der Erwerber sein Darlehen nicht erhalten, was ein vom Willen des Eigentümers unabhängiger Zufall ist.
Was der Kassationsgerichtshof klarstellt: Es spielt keine Rolle, dass der Auftraggeber einen Vorvertrag unterzeichnet hat. Dieser Vorvertrag ist nicht der endgültige Verkauf. Der Makler kann sich nicht auf eine Klausel berufen, die die gesetzliche Regelung umgeht, indem sie so tut, als ob der Verkauf abgeschlossen wäre. Diese Rechtsprechung ist ständig und bestätigt eine verbraucherschützende Auslegung.
Das Hoguet-Gesetz ist ein Gesetz des ordre public: Von ihm kann nicht durch Vertrag abgewichen werden. Jede Klausel, die darauf abzielt, den Makler vor dem tatsächlichen Verkauf zu bezahlen, gilt als nicht geschrieben. Dieser Grundsatz wurde mehrfach bekräftigt, insbesondere in einem Urteil vom 19. November 1996 (Nr. 94-21.281).
Was das für Sie konkret ändert
Für verkaufende Eigentümer: Sie können nicht gezwungen werden, die Provision des Maklers zu zahlen, wenn der Verkauf scheitert, es sei denn, Sie haben den Scheitern verschuldet (z. B. durch grundlosen Rücktritt). Wenn der Käufer sein Darlehen nicht erhält, liegt dies nicht in Ihrer Verantwortung. Der Makler trägt das Risiko des Scheiterns der Transaktion.
