Entscheidungsreferenz: cc • N° 91-22.013 • 1994-03-30 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: Sie wohnen in einem hübschen Haus in Plan-de-Cuques mit freiem Blick auf die Hügel. Eines Morgens sehen Sie ein Schild « Baugenehmigung » auf dem Nachbargrundstück. Die Bauarbeiten beginnen, ein Bau entsteht. Sie denken, alles sei in Ordnung. Einige Jahre später erfahren Sie, dass diese Baugenehmigung vom Verwaltungsgericht Marseille wegen Ermessensmissbrauchs (d.h. weil sie rechtswidrig war) annulliert wurde. Sie möchten dann vom Eigentümer Schadensersatz für den erlittenen Schaden verlangen (Verlust an Sonneneinstrahlung, Sichtbehinderung, Minderwert Ihrer Immobilie). Aber eine entscheidende Frage stellt sich: Bis wann können Sie klagen?
Diese Entscheidung des Kassationshofs vom 30. März 1994 (Nr. 91-22.013) beantwortet diese Frage sehr präzise. Sie legt eine Verjährungsfrist (Frist, nach der man nicht mehr vor Gericht klagen kann) von 5 Jahren ab Fertigstellung der Bauarbeiten fest. Wenn Sie also mehr als 5 Jahre nach Bauende warten, verlieren Sie jedes Recht auf Schadensersatz, selbst wenn die Baugenehmigung rechtswidrig war. Eine Regel, die überrascht und die es wert ist, näher erläutert zu werden.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
1978 erhalten die Eheleute Y. eine Baugenehmigung für den Bau eines Hauses auf einem Grundstück in einem Gebiet mit strengen Bauplanungsvorschriften. Die Genehmigung wird am 6. November 1978 erteilt. Doch Nachbarn ficht deren Rechtmäßigkeit vor dem Verwaltungsgericht an, das diese erste Genehmigung am 25. Juli 1980 annulliert. Die Eheleute Y. stellen daraufhin einen neuen Antrag und erhalten am 3. Februar 1981 eine zweite Genehmigung, geändert am 13. März 1981. Auch diesmal greifen die Nachbarn an, und das Gericht annulliert diese beiden Genehmigungen durch rechtskräftige Entscheidungen.
In der Zwischenzeit ist der Bau fertiggestellt. Die unzufriedenen Nachbarn erheben eine zivilrechtliche Schadensersatzklage (d.h. eine Forderung auf Schadensersatz) gegen die Eheleute Y. gestützt auf Artikel 1240 des Code civil (ehemals Artikel 1382), der besagt, dass jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden zufügt, denjenigen, durch dessen Verschulden sie eingetreten ist, zur Wiedergutmachung verpflichtet. Doch die Eheleute Y. wenden ein gewichtiges Argument ein: Die Klage ist verjährt, da seit Fertigstellung der Bauarbeiten mehr als 5 Jahre vergangen sind.
Die Frage gelangt vor den Kassationshof: Was ist der Ausgangspunkt der Verjährungsfrist? Ist es das Datum der Annullierung der Genehmigung oder das Datum der Fertigstellung der Bauarbeiten? Die Vorinstanzen hatten den Nachbarn recht gegeben, aber der Kassationshof hebt ihre Entscheidung auf.
Die Begründung des Gerichts – im Einzelnen
Der Kassationshof stützt sich auf Artikel 2270-1 des Code civil (seit der Reform 2008 Artikel 2224), der vorsieht, dass außervertragliche zivilrechtliche Schadensersatzklagen (d.h. Forderungen auf Ersatz eines ohne Vertrag verursachten Schadens) in 5 Jahren ab dem Zeitpunkt der Schadensmanifestation oder seiner Verschlimmerung verjähren. Bei Bauten, die gemäß einer Baugenehmigung errichtet wurden, manifestiert sich der Schaden (Sichtverlust, Minderwert usw.) bereits mit Fertigstellung der Bauarbeiten. Der Ausgangspunkt der Frist ist daher das Datum der Fertigstellung und nicht das Datum der Annullierung der Genehmigung.
Vorsicht jedoch: Diese Begründung gilt für Klagen, die auf einen Verstoß gegen Bauplanungsvorschriften oder öffentlich-rechtliche Dienstbarkeiten (Auflagen im Allgemeininteresse, wie Abstände zu Grundstücksgrenzen) gestützt sind. Das Gericht stellt klar, dass die Frist « nach Fertigstellung der Bauarbeiten » läuft, nicht nach der Verwaltungsentscheidung, die die Genehmigung annulliert.
Der Grund dafür ist, dass diese Lösung auf einer subtilen Unterscheidung zwischen der Rechtswidrigkeit der Genehmigung (vom Verwaltungsgericht festgestellt) und dem zivilrechtlichen Verschulden (vom Zivilgericht beurteilt) beruht. Die Tatsache, dass die Genehmigung annulliert wird, bedeutet nicht automatisch, dass der Bauherr ein zivilrechtliches Verschulden begangen hat: Es muss noch der Schaden sicher und in direktem Zusammenhang mit dem Bau stehen. Aber selbst wenn das Verschulden feststeht, läuft die 5-jährige Verjährungsfrist ab Fertigstellung.
Damit schützt der Kassationshof die Rechtssicherheit der Bauherren: Nach Abschluss der Arbeiten haben Dritte eine angemessene Frist von 5 Jahren, um zu klagen, aber danach sind sie präkludiert (d.h. sie verlieren ihr Klagerecht). Dies ist eine Bestätigung der früheren Rechtsprechung (insbesondere Civ. 3e, 8. Juli 1981, Bull. III, Nr. 139), die diesen Grundsatz bereits aufgestellt hatte.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für vermietende Eigentümer (Eigentümer, die ihre Immobilie vermieten): Wenn Sie ein Mietgebäude bauen und Ihre Baugenehmigung angefochten wird, wissen Sie, dass nach 5 Jahren ab Bauende
