Decisione di riferimento: cc • N° 76-14.329 • 1978-01-05 • Consulta la decisione →
Immaginate: vendete una casa a Sète, ma la transazione va male. L'acquirente vi cita in giudizio per difetto di consegna conforme. Voi ritenete che il vostro notaio e il vostro agente immobiliare abbiano la loro parte di responsabilità. Ma li chiamate in causa solo in appello, dopo la sentenza. Troppo tardi, dice la Corte di cassazione. Questa decisione del 1978 è ancora attuale e riguarda ogni proprietario venditore. Cosa dice esattamente? E come evitarla?
I fatti: una storia come ne capitano ogni giorno
Il Sig. e la Sig.ra X, proprietari a Sète, vendono un immobile al Sig. Y. L'atto di vendita prevede che la regolarizzazione debba avvenire davanti al notaio Leygue entro trenta giorni dal rilascio di un certificato di urbanistica (documento che attesta che il terreno è edificabile e che le norme urbanistiche sono rispettate). Tuttavia, questo certificato non viene richiesto e la vendita non si realizza. L'acquirente cita i venditori in giudizio per ottenere l'esecuzione forzata o il risarcimento danni. I venditori, per la loro difesa, ritengono che il notaio e l'agente immobiliare abbiano commesso un errore omettendo di richiedere il certificato di urbanistica. Ma li chiamano in causa (cioè li integrano nel procedimento) solo in appello, davanti alla Corte d'appello. I primi giudici avevano già emesso la loro decisione. I venditori sperano che la corte d'appello possa ascoltare questi professionisti e, forse, rigettare la colpa su di loro. Ma la corte d'appello dichiara la loro chiamata in causa inammissibile, e la Corte di cassazione conferma.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si basa su un principio fondamentale del diritto processuale civile: la chiamata in causa (azione con cui si attira una persona in un processo già avviato) è possibile in appello solo se la lite è evoluta dopo la sentenza, cioè se sono emersi elementi nuovi che giustificano la chiamata tardiva. Nel caso di specie, i venditori avevano la possibilità di chiamare in causa il notaio e l'agente immobiliare sin dal primo grado, ma non lo hanno fatto. La lite è rimasta nello stesso stato e non è intervenuto alcun elemento nuovo. In altre parole, non si può, dopo aver perso in primo grado, tentare di riversare la colpa su altri in appello. Questo è ciò che si chiama divieto di chiamata in causa provocata tardiva. Attenzione però: non è una regola assoluta. Se, ad esempio, un fatto nuovo sopravviene dopo la sentenza (come la scoperta di una frode), la chiamata in causa sarebbe ammissibile. Ma qui non c'è nulla del genere. I giudici hanno quindi logicamente dichiarato inammissibile la domanda dei venditori.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i venditori: se ritenete che il vostro notaio o agente immobiliare abbia commesso un errore, dovete chiamarli in causa sin dal primo grado, e non aspettare l'appello. Esempio: vendete un appartamento a Lunel e l'acquirente vi fa causa perché il regolamento di condominio non è stato consegnato. Se pensate che il vostro notaio abbia omesso di allegarlo, dovete citarlo in intervento forzato sin dal tribunale di grande istanza (TGI). Altrimenti, in appello, sarete inammissibili. Per gli acquirenti: questa decisione vi protegge indirettamente, perché evita che il processo si protragga con l'arrivo tardivo di nuovi attori. Per i professionisti (notai, agenti immobiliari): sappiate che se non siete chiamati in causa in primo grado, potete dormire sonni tranquilli in appello, salvo evoluzione della lite. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui venditori, dopo aver perso in primo grado, tentavano di chiamare in causa il notaio in appello. Risultato: respinti, e hanno dovuto pagare da soli il risarcimento danni. Il costo? Diverse migliaia di euro, senza possibilità di rivalsa contro il professionista.
Quattro consigli per evitare questo tipo di lite
- Consiglio n. 1: identificate i potenziali responsabili fin dall'inizio. Non appena siete citati, elencate tutte le persone che potrebbero avere una responsabilità (notaio, agente immobiliare, esperto, ecc.) e chiamatele in causa nelle vostre prime conclusioni. Non tardate.
- Consiglio n. 2: conservate tutti i documenti. Email, compromesso di vendita, certificato di urbanistica, tutto. In caso di lite, queste prove vi permetteranno di dimostrare un eventuale errore di un professionista e di giustificare la sua chiamata in causa fin dall'inizio.
- Consiglio n. 3: consultate un avvocato prima di qualsiasi procedimento. Un avvocato specializzato in diritto immobiliare vi dirà immediatamente chi deve essere chiamato in causa e in quale momento. Una consulenza di 30 minuti può evitarvi anni di procedura.
- Consiglio n. 4: non contate sull'appello per rimediare a una dimenticanza. L'appello non è una seconda possibilità per chiamare nuovi attori. Se avete dimenticato il notaio in primo grado, di solito non potrete farlo in appello. Siate rigorosi fin dall'inizio.
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