Decisione di riferimento : cc • N° 98-15.734 • 2000-03-29 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari a Gemenos, nelle Bouches-du-Rhône. Avete una casa a un piano con un piccolo giardino. Lasciate che un amico o un parente vi abiti senza contratto di locazione scritto. Un giorno, scoprite che ha ampliato la casa di 30 m², realizzato una terrazza e persino rifatto il tetto. Oggi vi chiede il rimborso di tutti questi lavori, quasi 50.000 €. Cosa fare? La legge è dalla sua parte?
Questa situazione, più frequente di quanto si creda, è stata decisa dalla Corte di cassazione in una sentenza del 29 marzo 2000 (n° 98-15.734). I giudici hanno ricordato un punto essenziale: la nozione di "buona fede" prevista all'articolo 555, comma 4, del Codice civile non giova a chiunque. Solo una persona che possiede il bene come proprietario, in virtù di un titolo (ad esempio un atto di vendita) di cui ignora il vizio, può avvalersi di questa buona fede. Al contrario, un semplice occupante, anche tollerato, non può esigere il rimborso delle costruzioni che ha realizzato senza l'accordo formale del proprietario.
Questa decisione è un'arma formidabile per i proprietari. Ma attenzione: non dispensa dal provare che l'occupante non era in buona fede. In questo articolo, analizzo il ragionamento dei giudici e vi do consigli pratici per evitare o gestire questo tipo di contenzioso, che siate proprietari a Plan-de-Cuques, inquilini a Marsiglia o professionisti del settore immobiliare.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
Il signor X, proprietario di una casa a Gemenos, aveva lasciato che dei terzi (amici o parenti, la sentenza non specifica il rapporto) abitassero la sua casa senza contratto di locazione scritto. Questi occupanti hanno intrapreso lavori di ampliamento: costruzione di una stanza aggiuntiva, modifica del tetto, ecc. Il proprietario non si è opposto, anzi, ha persino partecipato a una parte dei lavori di muratura. Ha inoltre richiesto e ottenuto il permesso di costruire necessario. Insomma, tutto sembrava svolgersi in buon accordo.
Ma un giorno, i rapporti si guastano. Gli occupanti se ne vanno (o vengono sfrattati?) e chiedono al proprietario il rimborso del costo dei materiali e della manodopera impiegati per l'ampliamento. Il proprietario rifiuta. Gli occupanti adiscono il tribunale. In primo grado, ottengono ragione: il tribunale li considera in buona fede ai sensi dell'articolo 555 del Codice civile, poiché il proprietario aveva partecipato e non si era mai opposto ai lavori. La corte d'appello conferma questa sentenza. Il proprietario ricorre in cassazione.
Davanti alla Corte di cassazione, la questione è chiara: gli occupanti, che non erano né proprietari né titolari di un contratto di locazione, possono essere considerati di "buona fede" ai sensi dell'articolo 555, comma 4? La Corte risponde di no, cassando la sentenza d'appello. Ricorda che la buona fede dell'articolo 555 va intesa con riferimento all'articolo 550 del Codice civile, che riguarda chi possiede come proprietario in virtù di un titolo traslativo di proprietà di cui ignora il vizio. Ora, gli occupanti non avevano alcun titolo. Poco importa che il proprietario abbia aiutato o accettato i lavori: essi non possono chiedere il rimborso.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Per comprendere questa sentenza, bisogna prima leggere l'articolo 555 del Codice civile. Questo testo regola la sorte delle costruzioni, piantagioni e opere realizzate sul terreno altrui. Distingue due situazioni:
- Se il proprietario del fondo esige la soppressione delle costruzioni, il terzo costruttore deve rimuoverle a proprie spese.
- Se il proprietario preferisce conservarle, deve rimborsare al terzo o il valore dei materiali e della manodopera (se il terzo era in buona fede), o la plusvalenza apportata al fondo (se il terzo era in malafede).
Ma cos'è la "buona fede"? Il comma 4 dell'articolo 555 precisa: "Se le piantagioni, costruzioni e opere sono state fatte da un terzo evitto che non è in buona fede, il proprietario può esigere la soppressione dei detti lavori, ecc." Al contrario, la buona fede permette al terzo di ottenere il rimborso integrale dei materiali e della manodopera, mentre la malafede gli dà diritto solo alla plusvalenza (spesso inferiore).
In questa vicenda, la corte d'appello aveva ritenuto che gli occupanti fossero in buona fede perché il proprietario aveva partecipato ai lavori, ottenuto il permesso di costruire e non si era mai opposto. Ma la Corte di cassazione cassa questo ragionamento. Ricorda che il termine "buona fede" usato al comma 4 dell'articolo 555 rinvia all'articolo 550 del Codice civile, che dispone: "Il possessore è in buona fede quando possiede come propriet
