Entscheidungsreferenz: cc • N° 11-26.800 • 2013-01-23 • Entscheidung einsehen →
Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Lingolsheim oder Obernai, und Ihr Verwalter kündigt ein Projekt zur Dachsanierung an. Die Abstimmung in der Eigentümerversammlung (AG) ist knapp: 60 % der Stimmen, obwohl 2/3 für die absolute Mehrheit erforderlich waren (Artikel 25 des Gesetzes von 1965). Der Verwalter erklärt das Projekt für abgelehnt. Doch es gibt eine Lösung: eine sofortige zweite Abstimmung mit einfacher Mehrheit (Artikel 24). Aber ist das legal?
Die Frage, die sich jeder Wohnungseigentümer stellt: Kann man in derselben Versammlung ein zweites Mal über dasselbe Projekt mit einer anderen Mehrheit abstimmen? Die Antwort lautet ja, so der Kassationshof in einem Urteil vom 23. Januar 2013 (Nr. 11-26.800). Diese Entscheidung klärt ein oft unbekanntes Verfahren, das wesentliche Projekte für die Eigentümergemeinschaft retten kann.
Kurz gesagt: Wenn das Projekt mindestens ein Drittel der Stimmen aller Wohnungseigentümer (nicht nur der Anwesenden) erhält, kann die Versammlung ohne vorherigen Beschluss sofort zu einer zweiten Abstimmung mit einfacher Mehrheit übergehen. Dieser Mechanismus vermeidet die Einberufung einer neuen Versammlung und spart Zeit und Geld.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer in Lingolsheim, ist Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit 20 Einheiten. In der Eigentümerversammlung von 2011 wird ein Projekt zur Installation von Solarpaneelen auf dem Dach zur Abstimmung gestellt. Dieses Projekt erfordert eine Mehrheit nach Artikel 25 (absolute Mehrheit der Stimmen aller Wohnungseigentümer), da es das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes verändert. Die Abstimmung ergibt 55 % der Stimmen der Anwesenden, was jedoch nur 40 % der Gesamtstimmen der Gemeinschaft entspricht (da 15 % der Eigentümer abwesend oder vertreten sind). Die Mehrheit nach Artikel 25 wird nicht erreicht (es waren mehr als 50 % der Gesamtstimmen erforderlich). Der Verwalter erklärt das Projekt für abgelehnt.
Das Projekt hatte jedoch mehr als ein Drittel der Stimmen erhalten (40 %). Der Verwalter schlägt eine sofortige zweite Abstimmung mit der Mehrheit nach Artikel 24 vor (einfache Mehrheit der Stimmen der Anwesenden, ohne Quorum). Diese zweite Abstimmung wird mit 65 % der Anwesenden angenommen. Ein widersprechender Eigentümer, Herr Y, verklagt die Gemeinschaft auf Aufhebung des Beschlusses mit der Begründung, eine zweite Abstimmung sei ohne einen Zwischenbeschluss der Versammlung, der diesen Mehrheitswechsel erlaubt, nicht möglich.
Das Berufungsgericht Colmar gibt Herrn Y recht. Doch die Gemeinschaft legt Kassation ein. Der Kassationshof hebt das Urteil auf und bestätigt die sofortige zweite Abstimmung ohne Zwischenbeschluss.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf Artikel 25-1 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 (der den Übergang von der Mehrheit nach Artikel 25 zu der nach Artikel 24 vorsieht, wenn das Projekt mindestens ein Drittel der Stimmen erhält). Er stellt klar, dass dieser Mechanismus keine vorherige Beratung der Versammlung erfordert, um diesen Wechsel zu beschließen. Mit anderen Worten: Die Versammlung kann von sich aus und ohne Zwischenabstimmung direkt zur zweiten Abstimmung übergehen.
Was nur wenige wissen: Artikel 25-1 bestimmt, dass „wenn die Versammlung nicht mit der in Artikel 25 vorgesehenen Mehrheit entschieden hat, dieselbe Versammlung mit der in Artikel 24 vorgesehenen Mehrheit entscheiden kann, wenn das Projekt mindestens ein Drittel der Stimmen aller Wohnungseigentümer erhalten hat“. Der Kassationshof interpretiert diesen Satz dahingehend, dass eine sofortige zweite Abstimmung ohne weitere Formalitäten zulässig ist.
Mit anderen Worten: Wenn das Projekt mindestens ein Drittel der Stimmen (berechnet auf alle Wohnungseigentümer, anwesende, abwesende oder vertretene) erhält, kann der Verwalter sofort eine neue Abstimmung mit einfacher Mehrheit organisieren. Dies ist eine wichtige verfahrensrechtliche Flexibilität.
Achtung jedoch: Diese zweite Abstimmung muss in derselben Versammlung stattfinden. Sie kann nicht auf eine spätere Versammlung verschoben werden. Und das Projekt muss identisch sein, ohne Änderungen.
In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Verwalter aus Unkenntnis eine endgültige Ablehnung verkündeten, obwohl die zweite Abstimmung möglich gewesen wäre. Dies kann dringende Arbeiten um ein Jahr verzögern, bis zur nächsten Versammlung.
Was das für Sie konkret ändert
Für vermietende Wohnungseigentümer: Wenn Sie Ihre Wohnung vermieten, kann ein Projekt zur energetischen Sanierung (Dämmung, Heizung), das nicht die Mehrheit nach Artikel 25 erreicht, durch eine zweite Abstimmung gerettet werden. Zum Beispiel in Obernai: Eine Gemeinschaft mit 30 Einheiten wollte die Gemeinschaftsheizung ersetzen. Erste Abstimmung: 48 % der Gesamtstimmen (nicht ausreichend für Artikel 25). Zweite Abstimmung nach Artikel 24: 62 % der Anwesenden. Das Projekt wurde angenommen, wodurch ein weiteres Jahr mit hohen Rechnungen vermieden wurde.
Für Mieter: Sie haben kein Stimmrecht, aber Sie tragen die Folgen: Wenn die Arbeiten blockiert werden, kann Ihr Komfort leiden (Heizung, Aufzug). Wissen Sie, dass diese Entscheidung die Durchführung von Arbeiten im gemeinsamen Interesse erleichtert.
Für ac
